Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2021 г. N 13АП-37433/20 по делу N А56-116630/2019

г. Санкт-Петербург

ГАРАНТ: Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2021 г. N Ф07-6800/21 настоящее постановление оставлено без изменения

11 февраля 2021 г.

Дело N А56-116630/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:

от истца: представитель Яцын А.А., на основании доверенности от 03.12.2020,

от ответчика: представитель Кутузов И.В., на основании доверенности от 11.01.2021,

от 3-их лиц: 1,2. представители не явились, извещены, 3. представитель Савельева Л.В., на основании доверенности от 25.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номер13АП-37433/2020, 13АП-37438/2020, 13АП-37435/2020) общества с ограниченной ответственностью "Эстрелла", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2020 по делу N А56-116630/2019, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Эстрелла" (адрес: Россия, 196158, Санкт-Петербург, проспект Космонавтов, дом 65, корпус 11, квартира 146, ОГРН: 1089847120274, Дата присвоения ОГРН: 26.03.2008, ИНН: 7813409258)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 1177847189190, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 7840066803; 2. акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; 3. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эстрелла" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определении условия о цене договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, признании недостоверной величины рыночной стоимости указанного нежилого помещения в размере 22 290 000 руб., установлении рыночной стоимости данного помещения в размере 12 971 000 руб.; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения по названному адресу в редакции продавца с установлением предложенной Обществом выкупной цены в размере 12 971 000 руб. согласно протоколу разногласий от 30.08.3019 N 1, или в размере, установленном судом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение), акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).

Решением от 06.11.2020 суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, признав недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, установленную отчетом ГУП ГУИОН в размере 22 900 000 руб., установив рыночную стоимость указанного помещения в размере 19 300 000 руб.; обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, в редакции продавца, с установлением выкупной цены помещения в размере 19 300 000 руб.

Не согласившись с указанным решением, Комитет, Общество и ГУП ГУИОН обратились через Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с апелляционными жалобами на указанное решение.

Комитет просит решение изменить, исключив из него выводы о недостоверности отчета ГУП ГУИОН, а также об обязании Комитета заключить договор, указывая, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, а выводы суда в данной части противоречат обстоятельствам дела.

ГУП ГУИОН просит решение отменить в части признания величины рыночной стоимости помещения, установленной отчетом ГУП ГУИОН, в размере 22 900 000 руб., недостоверной. Податель жалобы указывает, что ни при обращении в суд с иском, ни в ходе рассмотрения дела Обществом не были предоставлены какие-либо доказательства и доводы, свидетельствующие о недостоверности величины рыночной стоимости объекта, определенной в отчете об оценке ГУП ГУИОН, кроме этого, в ходе рассмотрения дела судом не исследовался вопрос о соответствии или несоответствии отчета ГУП ГУИОН требованиям действующего законодательства, в том числе не назначалась соответствующая экспертиза, по результатам которой отчет ГУП ГУИОН мог быть признан не соответствующим действующему законодательству.

Общество, подавая жалобу, не согласно с ценой выкупа помещения, определенной в результате проведения судебной экспертизы. Считает выводы экспертизы необоснованными, ходатайствует о проведении повторной экспертизы. Ссылается на рецензию от 21.08.2020 N 245/2020, подготовленную ООО "Единая оценочная компания", в которой сделан вывод о том, что заключение эксперта ООО "Альфа Консалт" Гущина А.В. от 22.06.2020 не соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 71-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" ввиду допущенных нарушений.

В настоящем судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы своих жалоб. Общество ходатайствовало о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области.

В ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы, представленном в апелляционной жалобе, Общество не привело надлежащего обоснования необходимости ее назначения. При этом, по делу была проведена судебная экспертиза, доказательств дефектности которой и невозможности применения выводов которой заявитель не привел. Несогласие Общества с результатами судебной экспертизы не является основанием для назначения новой экспертизы по делу.

В суде первой инстанции истцом также было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которой было правомерно отказано.

В силу части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как следует из материалов дела, экспертное заключение содержит четкие однозначные выводы по поставленному перед экспертом вопросу, эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, а профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывают сомнений. Ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, непротиворечив, следует из проведенного исследования, подтвержден фактическими данными и материалами дела. Какие-либо сомнения относительно выводов судебной экспертизы отсутствуют.

Доказательств, достаточных для того чтобы подвергнуть обоснованному сомнению выводы эксперта и назначить повторную экспертизу, податель жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Таким образом, апелляционный суд полагает отсутствующими основания для удовлетворения ходатайства Общества о назначении повторной судебной экспертизы, в связи с чем в порядке статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказывает в его удовлетворении.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2019 по делу N А56-78970/2017, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Комитетом издано распоряжение от 03.07.2019 N 1601-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, пом. 3-Н" (в редакции распоряжения от 21.07.2017 N 1857-рз), которым предусмотрено осуществление приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом Санкт-Петербурга, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, пом. 3-Н, площадью 229,2 кв.м с кадастровым номером 78:40:0008472:3100 (далее - объект), путем продажи объекта Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 22 900 000 руб., указанной в выполненном ГУП ГУИОН отчете об оценке рыночной стоимости от 17.06.2019 N 31-8-0047(067)-2019.

08.08.2019 Учреждение, действующее от имени Комитета по доверенности, направило Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор), в пункте 2.1 которого цена продажи объекта определена в размере 22 900 000 руб.

Не согласившись с ценой продажи объекта, 03.09.2019 Общество представило в Учреждение протокол разногласий к договору, которым предложено изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи объекта в размере 12 971 000 руб., исходя из отчета ООО "Право экспертиза кадастр оценка" от 26.08.2019 N 375/2019, составленного по заказу Общества.

Письмом от 17.09.2019 Учреждение отказало Обществу в заключении договора в редакции предложенного Обществом протокола разногласий, что явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит частичной отмене.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2019 по делу N А56-78970/2017 установлено, что 04.07.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение объекта.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Альфа Консалт" от 22.06.2020 рыночная стоимость помещения по состоянию на 04.07.2017 составляет 19 300 000 руб.

Оценив представленное заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость объекта по состоянию на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, указанном в заключении эксперта.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом первой инстанции не установлено.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно описан в исследовательской части заключения, и использованные при экспертном исследовании методы, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

При таком положении оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества не имеется.

Между тем, апелляционный суд полагает отмене решение суда в части признания недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, установленной отчетом ГУП ГУИОН в размере 22 900 000 руб. и обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения.

Частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

По смыслу статей 445, 446 ГК РФ и статьи 4 Закона N 159-ФЗ, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта и урегулирование в судебном порядке разногласий по цене имущества, возникших при заключении договора, являются разными способами защиты.

В данном случае вывод суда о недостоверности величины рыночной стоимости помещения в размере 22 290 000 руб. противоречит обстоятельствам дела.

Экспертиза отчета ГУП ГУИОН на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства в области оценки объектов недвижимости судом не назначалась.

Иных доказательств, подтверждающих недостоверность этого отчета, в деле не имеется.

Разница между величинами стоимости помещения, определенными в отчете ГУП ГУИОН и заключении судебной экспертизы, не свидетельствует о недостоверности отчета ГУП ГУИОН. Следует учесть, что применяемые методы и подходы не могут быть полностью идентичными. Кроме того, статьей 3 Закона N 135-ФЗ установлено, что рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке. То есть, рыночная стоимость имеет вероятностный характер. Для каждого объекта, оборачивающегося на рынке, существует некоторый диапазон цен, по которым может быть совершена сделка. Оценщик определяет наиболее вероятную величину (согласно требованиям пункта 5 ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина).

Требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения, при том, что одновременно Обществом было заявлено и требование об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи помещения разногласий относительно условия о его выкупной цене, не подлежало удовлетворению.

Предъявление требования об обязании заключить договор (о понуждении к заключению договора), как правило, направлено на восстановление права, нарушенного бездействием в виде уклонения обязанной стороны от заключения договора.

В рассматриваемом случае имеет место не уклонение Комитета от заключения договора купли-продажи помещения (факт направления оферты Комитетом как стороной, для которой заключение данного договора обязательно в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не оспаривается), а отклонение протокола разногласий к проекту договора, в связи с чем правоотношения сторон не могут рассматриваться в свете нормы пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Кроме того, правовая природа преддоговорного спора, который и имеет место в данном случае, предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Согласно положениями статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, удовлетворение требования Общества об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи Помещения исключало удовлетворение требования об обязании Комитета заключить данный договор.

Одновременное удовлетворение указанных требований противоречит требованиям статьи 173 АПК РФ и, кроме того, влечет неопределенность относительно порядка исполнения Комитетом решения суда.

Согласно разъяснениям пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. Соответственно не требуется и представление таких документов в регистрирующий орган.

В то же время, обязание Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи помещения означает для Комитета совершение перечисленных действий.

При этом, как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.08.2019 N 307-ЭС19-3613 по делу N А56-52992/2018, решение суда, принятое по спору, рассмотренному в порядке пункта 4 статьи 445 ГК РФ и направленному на понуждение ответчика к совершению волеизъявления, замещает волю ответчика, а не истца.

Таким образом, в случае исполнения решения суда путем составления двустороннего бумажного документа, его подписания со стороны Комитета и направления для подписания Обществу последнее, в свою очередь, может отказаться от его подписания (заключения), поскольку не является обязанной стороной ни по смыслу Закона N 159-ФЗ, ни в соответствии с решением суда.

В противоположность изложенному, договор купли-продажи помещения, разногласия при заключении которого урегулированы решением суда, будет считаться заключенным и обязательным к исполнению сторонами с момента вступления решения суда в законную силу.

В настоящем деле волеизъявление Комитета на заключение договора имеется, основания для замещения воли Комитета посредством удовлетворения иска об обязании заключить договор отсутствовали. При этом, поскольку иные условия предложенного Комитетом проекта договора, за исключением условия о выкупной цене помещения, Обществом не оспаривались.

Учитывая изложенное, решение подлежит изложению в иной редакции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2020 по делу N А56-116630/2019 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Эстрелла" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пограничника Гарькавого, д. 6, к. 1, лит. А, площадью 229,2 кв.м (первый этаж и подвал), с кадастровым номером 78:40:0008472:3100, в редакции продавца, установив рыночную стоимость указанного помещения в размере 19 300 000 руб.

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эстрелла" оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова Н.С. Полубехина