Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 сентября 2021 г. N Ф07-10059/21 по делу N А26-8973/2020

28 сентября 2021 г.

Дело N А26-8973/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Администрации Петрозаводского городского округа и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.02.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по делу N А26-8973/2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Чистый город" (далее - ООО "Чистый город", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным решения Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство), оформленного письмом от 10.07.2020 N 15624/12.4-21, которым обществу отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.11.2018 N 190-м/01.

В порядке восстановления нарушенного права Общество просило суд обязать Министерство повторно рассмотреть заявление ООО "Чистый город" от 08.06.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация Петрозаводского городского округа (далее - Администрация).

Решением суда первой инстанции от 20.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.06.2021, заявление удовлетворено.

В кассационных жалобах Администрация и Министерство, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просят решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Министерство природных ресурсов Республики Карелия (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционное Товарищество" заключили договор от 26.06.2009 N 9412 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:120101:063 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В 2010 году дополнительным соглашением N 2 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО "Чистый город".

Постановлением Администрации от 03.05.2011 N 1515 утвержден проект планировки территории микрорайона "Древлянка-8" жилого района "Древлянка II" в составе документации по планировке территории и проектов межевания территории микрорайона "Древлянка-8" жилого района "Древлянка II" в границах земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Указанным проектом предусмотрено строительство спортивно-концертного комплекса на земельном участке, который на сегодняшний день имеет кадастровый номер 10:01:0120101:6430.

Дополнительным соглашением от 02.08.2011 N 2190 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:120101:063 расторгнут. Земельный участок с кадастровым номером 10:01:120101:063 разделен на несколько, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:122.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Администрация и ООО "Чистый город" заключили договор от 24.08.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:122 общей площадью 3392 кв. м, вид разрешенного использования для размещения общественного здания.

В 2016 году ООО "Чистый город" на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0120101:122 построило Спортивный комплекс.

Администрацией выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.10.2016 N 10-RU 10301000-304-2015.

19.10.2018 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120101:6430, который образован из земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0120101:122, 10:01:0120101:5012 с видом разрешенного использования "объекты физкультурно-оздоровительного назначения, территориальная зона Жм для размещения объектов физической культуры и спорта".

Министерство и ООО "Чистый город" заключили договор от 08.11.2018 N 190-м/01 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:6430 для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 10:01:0120101:4463 (сооружение спортивно-оздоровительное).

Постановлением Администрации от 13.03.2019 N 514 утверждены изменения в документации по планировке территории микрорайона "Древлянка-8" жилого района "Древлянка II", касающиеся изменения назначения земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:6430, предусматривающего размещения здания 9-16 этажного многоквартирного дома.

08.06.2020 ООО "Чистый город", ссылаясь на то, что оно является комплексным застройщиком микрорайона Древлянка-8, обратилось в Министерство с заявлением о внесении изменений в договор аренды от 08.11.2018 N 190-м/01 в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:6430, в котором просило изменить вид разрешенного использования "объекты физкультурно-оздоровительного назначения, территориальная зона Жм. Зона застройки многоэтажными жилыми домами" на вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка".

Письмом от 10.07.2020 Министерство отказало Обществу в удовлетворении заявления, указав, что заключив договор аренды с видом разрешенного использования - "объекты физкультурно-оздоровительного назначения, территориальная зона ЖМ. Зона застройки многоэтажными жилыми домами", Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Общество, полагая, что в рамках правоотношений по комплексному освоению территории оно имеет преимущественное право на предоставление ему земельного участка для целей строительства многоквартирного жилого дома, обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что Министерство, отказав в изменении вида разрешенного использования земельного участка, не учитывало положения Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 171-ФЗ) и пункты 1, 3, 5 статьи 30.2 ЗК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что принимая оспариваемое решение Министерство не учло статус заявителя, как лица, которому земельной участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ("комплексного застройщика").

Кассационная инстанция считает указанный вывод судов ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ (осуществить в пределах максимальных сроков подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (подпункт 6); выполнить в пределах максимальных сроков работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также соблюсти условия такой передачи (подпункт 7); в максимальные сроки осуществить жилищное строительство и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8).

В силу подпункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Подпунктом 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Федерального закона).

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что Общество, исполняя обязательства арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществило подготовку документации по планировке территории, обеспечило государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, и на одном из таких участков с кадастровым номером 10:01:0120101:122 в 2016 году построило объект недвижимости - Спортивный комплекс, который введен в эксплуатацию на основании разрешения от 20.10.2016 N 10-RU 10301000-304-2015.

Впоследствии с Обществом заключен договор от 08.11.2018 N 190-м/01 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120101:6430, сформированного для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 10:01:0120101:4463 (сооружение спортивно-оздоровительное). Из преамбулы указанного договора следует, что он заключен в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающим предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

Таким образом, права и обязанности Общества, предусмотренные статьей 30.2 ЗК РФ, в отношении земельного участка, предоставленного ему для комплексного освоения, прекратились в связи с завершением строительства объекта, предусмотренного документацией по планировке территории, и получением земельного участка в аренду по иным основаниям.

В связи с отсутствием у Общества какого-то особого статуса в отношении арендуемого им земельного участка нельзя признать обоснованным вывод судов о необходимости повторного рассмотрения Министерством заявления Общества.

Поскольку судами не дана оценка оспариваемому решению Министерства на предмет его соответствия иным положениям земельного законодательства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить, нарушает ли оспариваемое решение Министерства права и законные интересы Общества без учета статуса, на наличие которого ошибочно ссылался заявитель.

Кроме того, суду надлежит обсудить вопрос о порядке рассмотрения настоящего дела.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по правилам, установленным главой 24 АПК РФ. Между тем заявителем, по сути, ставится вопрос о неправомерном уклонении Министерства как арендодателя от внесения изменений в договор аренды. Правоотношения сторон договора аренды имеют гражданско-правовой характер и не строятся на принципах власти и подчинения. От характера спора зависит порядок его рассмотрения, распределение бремени доказывания, установление обстоятельств, имеющих значение для дела, определение подлежащих применению норм материального права, способ восстановления нарушенных прав.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.02.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по делу N А26-8973/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева Е.В. Чуватина