Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 октября 2021 г. N Ф07-11838/21 по делу N А21-1228/2021

01 октября 2021 г.

Дело N А21-1228/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 1 октября 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 по делу N А21-1228/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эко-Молоко", адрес: 238170, Калининградская обл., Черняховский р-н, г. Черняховск, Центральная ул., д. 10, ОГРН 1073914002733, ИНН 3914120024 (далее - ООО "Эко-Молоко", общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным оформленного уведомлением от 16.11.2020 N КУВД001/2020-10706434/2 отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - коровник N 2 площадью 1819 кв. м с кадастровым номером 39:12:040507:96, расположенный по адресу: Калининградская обл., Славский р-н, пос. Придорожное.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Славский городской округ" (далее - администрация).

Решением суда от 28.04.2021 признан незаконным отказ Управления Росреестра в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, суд обязал Управление Росреестра совершить действия по государственной регистрации перехода к обществу права собственности на указанный объект.

Постановлением апелляционного суда от 06.07.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы указывает, что совершая договор купли-продажи от 01.06.2008 N 01/06/08-И ЗАО "Степное" распорядилось ещё не возникшим у него правом собственности на указанные в данном договоре объекты недвижимого имущества. Податель жалобы ссылается на то, что право собственности ЗАО "Степное" на спорный объект не было зарегистрировано в установленном порядке ни до, ни после совершения сделки с ООО "Эко-Молоко", согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вещные права на спорный объект никогда не регистрировались.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.12.2004 по делу N А21-4964/04-С2 по иску ЗАО "Степное" к ЗАО "Новое" признано право собственности ЗАО "Степное" на животноводческий комплекс общей площадью 6436,4 кв. м, включающий в себя: коровник N 1 с переходом лит. А площадью 1805, 4 кв. м; молочный блок лит. А1 площадью 682,8 кв. м; коровник N 2 с переходом лит. А2 площадью 1819 кв. м; родильное отделение с телятником лит. А3 площадью 915,7 кв. м; навес для сена лит. Б площадью 462 кв. м; дом животноводов с проходной лит. В площадью 381,1 кв. м; кормоцех с навесом лит. Д площадью 368,4 кв. м; а также на следующие объекты недвижимости: здание весовой лит. Л общей площадью 87,5 кв. м и здание зерносклада лит. Б общей площадью 1081,7 кв. м; навес для хранения техники лит. В общей площадью 962 кв. м; здание склада запчастей лит. Б общей площадью 341,3 кв. м; здание коровника лит. Е общей площадью 1739,4 кв. м.

По результатам торгов по продаже имущества ЗАО "Степное", в отношении которого было введено конкурсное производство, ЗАО "Степное" (продавец) и ООО "Эко-Молоко" (покупатель) заключили договор от 01.06.2008 N 01/06/08-И купли-продажи названного животноводческого комплекса по цене 801 000 руб.

Животноводческий комплекс передан продавцом покупателю, что подтверждается актом приёма-передачи от 01.06.2008.

Покупатель произвел оплату по договору, что подтверждается платёжными поручениями от 23.06.2008 N 37 на сумму 110 000 руб., N 38 на сумму 510 000 руб., N 39 на сумму 181 000 руб.

ЗАО "Степное" (продавец) и ООО "Эко-Молоко" (покупатель) заключили договор от 25.06.2008 N 25/06/08-Д купли-продажи следующего имущества: здания весовой лит. Л общей площадью 87,5 кв. м стоимостью 14 100 руб.; здания зерносклада лит. Б общей площадью 1081,7 кв. м стоимостью 100 000 руб.; навеса для хранения техники лит. В общей площадью 962 кв. м стоимостью 100 000 руб.; здания склада запчастей лит. Б общей площадью 341,3 кв. м стоимостью 45 000 руб.; здания коровника лит. Е общей площадью 1739,4 кв. м стоимостью 200 000 руб. Указанные объекты переданы покупателю продавцом по акту приёма-передачи от 25.06.2008.

Платёжным поручением от 27.06.2008 N 56 на сумму 459 100 руб. покупатель перечислил продавцу денежные средства в счёт оплаты по договору от 25.06.2008 N 25/06/08-Д.

ЗАО "Степное" прекратило деятельность в качестве юридического лица (исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 30.04.2013 в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 18.03.2013.

В феврале 2020 года ООО "Эко-Молоко", ссылаясь на фактическое владение спорными объектами недвижимости и исключение ЗАО "Степное" из ЕГРЮЛ, обратилось в арбитражный суд с иском к администрации о признании права собственности на имущество, переданное обществу по договорам купли-продажи от 01.06.2008 и от 25.06.2008.

Вступившим в законную силу 07.10.2020 решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.07.2020 по делу N А21-2204/2020, в иске отказано в связи с отсутствием регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю по договорам 2008 года. При этом суд указал, что надлежащим способом защиты права истца является обращение в государственный орган за регистрацией перехода права собственности и оспаривание решения государственного органа об отказе в регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если такой отказ будет принят.

В августе 2020 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - коровник N 2 площадью 1819 кв. м с кадастровым номером 39:12:040507:96, расположенный по адресу: Калининградская обл., Славский р-н, пос. Придорожное, входящий в состав животноводческого комплекса, приложив в качестве основания регистрации прав упомянутый договор купли-продажи.

Уведомлением от 16.11.2020 N КУВД-001/2020-10706434/2 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права, ссылаясь на несоблюдение заявителем положений пункта 3 части третьей статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), указав в отказе на то, что в регистрирующий орган не представлено соответствующее заявление продавца -ЗАО "Степное".

Считая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости является незаконным и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что сделки купли-продажи сторонами исполнены, покупатель оплатил товар, продавец передал товар покупателю, установили, что продавец исключен из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией, посчитали, что защита права истца невозможна иным способом, и удовлетворили требования заявителя.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из подпункта 3 пункта 3 статьи 15 Закона о регистрации, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В пунктах 60, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/ 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", изложена следующая правовая позиция.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, коровник приобретен заявителем по договору купли-продажи от 01.06.2008 N 01/06/08-И. С заявлением о регистрации права собственности обратился лишь покупатель в связи с тем, что продавец ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что объект недвижимости, в отношении которого подано заявление о государственной регистрации права, передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 01.06.2008, оплата по договору произведена покупателем полностью, что подтверждается платежными поручениями.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что в данном случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, в связи с этим требования заявителя подлежат удовлетворению.

Доводы подателя жалобы мотивированно не приняты судами первой и апелляционной инстанций как основанные на неверном толковании норм права.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021 по делу N А21-1228/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина А.В. Кадулин Е.В. Чуватина