Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 октября 2021 г. N Ф07-13792/21 по делу N А21-452/2020

15 октября 2021 г.

Дело N А21-452/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по делу N А21-452/2020,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа "Город Калининград", адрес: 236000, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222 ИНН 3903016790 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Аллюр СПМ", адрес: 236044, Калининградская обл., Калининград, Интернациональная ул., д. 41, кв.33, ОГРН 1023901655304, ИНН 3907029871 (далее - Общество), об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816 степенью готовности 26 % по адресу: Калининград, ул. У. Громовой.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 03.03.2021 и постановление от 17.06.2021, принять новый судебный акт - об удовлетворении иска.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом судов о том, что нарушение срока строительства объекта обусловлено бездействием Администрации, полагает, что Общество в случае необходимости обеспечения проезда к принадлежащему ему объекту незавершенного строительства, вправе было использовать иные пути подъезда (не с ул. У. Громовой), а при их отсутствии - инициировать вопрос об установлении сервитута в отношении иных земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Участвующие в деле лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор на передачу в аренду городских земель от 30.09.2009 N 010145, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,0830 га с кадастровым номером 39:15:142025:59 по ул. У. Громовой в Московском р-не Калининграда (далее - Участок), для строительства магазина.

Обществу было выдано разрешение от 14.09.2012 N RU39315000-176/2012 на строительство на Участке магазина смешанной торговли с административными помещениями.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 04.04.2016 произведена государственная регистрация права собственности Общества на расположенный на Участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:142025:1816 площадью застройки 289,1 кв.м и степенью готовности 26 %.

Договор на передачу в аренду городских земель от 30.09.2009 N 010145 расторгнут по соглашению сторон от 02.09.2016.

В дальнейшем Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.09.2016 N 412/2016-А, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года Участок для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

В пункте 1.1 договора указано, что он заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на основании заявления Общества.

В пункте 2.1 договора стороны определили срок его действия до 16.08.2019.

Администрация, ссылаясь на то, что срок действия договора от 02.09.2016 истек, строительство объекта на Участке не завершено, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу об изъятии этого объекта незавершенного строительства путем его продажи на торгах.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что нарушение срока строительства объекта обусловлено бездействием Администрации, не принявшей мер по обеспечению проезда на Участок строительной техники, поэтому отказали в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие сделанных судами выводов установленным по делу обстоятельствам, полагает, что обжалуемые решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4 названной статьи).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 этой же статьи).

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В данном случае суды посчитали, что нарушение сроков строительства объекта было обусловлено бездействием Администрации, не обеспечившей возможность проезда к этому объекту, в том числе строительной техники.

Суды отклонили доводы Администрации со ссылкой на возможность урегулирования этого вопроса путем использования иных путей подъезда (не с ул. У. Громовой) или инициирования процедуры установления сервитута, указав, что Общество, не являясь собственником Участка, не вправе требовать установления права ограниченного пользования чужим участком, а доказательства наличия иных путей подъезда Администрацией не представлены.

При этом суды не учли следующее.

Решением Центрального районного суда Калининградской от 16.07.2015 по делу N 2-3592/2015, рассмотренному с участием Администрации и Общества, на которое сослались суды при разрешении настоящего спора, признано незаконными распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 22.04.2014 N 3563/р-КМИ об установлении обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:142025:1753 (смежного с Участком) в виде обеспечения правом доступа к Участку.

В названном решении суд в том числе указал, что в соответствии с постановлением Администрации от 19.06.2013 N 876 "Об утверждении проекта межевания территории в границах красных линий ул. У. Громовой", дома с 99 по 129, в Московском районе" проезд к Участку предусмотрен по земельному участку с условным номером 25 (применительно к нумерации проекта межевания).

Вопрос об использовании этого пути проезда судами применительно к аргументам Администрации не исследован.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вывод судов относительно того, что Общество, не являясь собственником Участка, лишено возможности требовать установления сервитута для проезда к принадлежащему ему объекту незавершенного строительства при наличии на то предусмотренных законом оснований и условий, основан на ошибочном толковании положений приведенных норм права, сделан без учета того, что принадлежащий Обществу объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, то есть по смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ "другой недвижимостью".

Ввиду изложенного вывод судов о том, что нарушение срока строительства объекта обусловлено исключительно бездействием Администрации, не может быть признан необоснованным и соответствующим нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения и имеющимся в деле доказательствам.

При рассмотрении требований Администрации суды также не учли, что исходя из положений пунктов 4 и 5 статьи 239.1 ГК РФ определение начальной цены продажи объекта незавершенного строительства входит в круг обстоятельств, подлежащих исследованию для разрешения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешение спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 03.03.2021 и постановление от 17.06.2021 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 по делу N А21-452/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин И.В. Сергеева