Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2021 г. N Ф07-14809/21 по делу N А56-63923/2020

15 ноября 2021 г.

Дело N А56-63923/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Лейман В.С. (доверенность от 21.10.2021); от общества с ограниченной ответственностью "Петровский альянс" Юрченко Ю.В. (доверенность от 18.12.2020),

рассмотрев 09.11.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2021 по делу N А56-63923/2020,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Петровский альянс", адрес: 197110, Санкт-Петербург, Петровский пр., д. 2, стр. 2, пом. 163Н, ОГРН 1077847577554, ИНН 7813389788 (далее - Общество), о взыскании 1 993 921 руб. 96 коп. задолженности по договору от 09.07.2013 N 15-И02252 аренды земельных участков за период с 01.10.2019 по 31.03.2020, 137 583 руб. 65 коп. пеней по состоянию на 12.02.2020, пеней до момента фактического исполнения обязательства.

Решением от 08.04.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.07.2021, иск удовлетворен частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 1 575 970 руб. 39 коп. задолженности по договору аренды от 09.07.2013 N 15-И02252 за период с 01.10.2019 по 31.03.2020, 108 691 руб. 08 коп. пеней, исчисленных по состоянию на 12.02.2020, пеней, исчисленных на сумму фактического долга начиная с 13.02.2020 исходя из ставки 0,1 % от суммы фактического долга за каждый день просрочки.

В кассационной жалобе Комитет, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, просит их отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что в отношении созданных гостиничного комплекса и яхт-клуба на предоставленном по договору земельном участке, Обществом не представлены доказательства передачи всех помещений в данном объекте (объектах) третьим лицам. Податель жалобы указывает, что поскольку созданные Обществом объекты являются нежилыми зданиями, не предназначенными для постоянного проживания граждан, обязательства лиц, владеющих помещениями в таких объектах, являются солидарными, следовательно, по мнению заявителя, с Общества подлежит взысканию арендная плата по договору в полном объеме как с солидарного должника в силу разъяснений, данных в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

Кроме того, заявитель считает, что при передаче третьим лицам лишь части помещений в зданиях гостиничного комплекса и яхт-клубов, которые являются нежилыми строениями, не предназначенными для постоянного проживания граждан, не применяются нормы жилищного законодательства, относящие земельный участок под многоквартирным домом к общему имуществу собственников помещений в таком доме, и Общество не выбывает из арендных правоотношений.

Обществом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором оно просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. В частности, Общество указывает, что абсолютным большинством покупателей объектов недвижимости, как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости, являются физические лица, которые не являются индивидуальными предпринимателями и не используют принадлежащие им объекты недвижимости в предпринимательских целях. Таким образом, Общество полагает, что основания для применения статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в части определения обязательства по арендной платы в качестве солидарного отсутствуют.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.07.2013 заключили договор N 15-И02252 аренды земельных участков общей площадью 29 741 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Петровский пр., уч. 1 и 2 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) с кадастровыми номерами 78:7:3152Е:15 и 78:7:3152Е:16 соответственно. Договор заключен на срок до 28.07.2018 (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015)

Как предусмотрено пунктом 1.2 договора, земельные участки предоставлены для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования Большого Петровского парка без изменения предметов охраны путем размещения на земельных участках гостиничных комплексов и яхт-клубов.

Земельные участки переданы Комитетом в пользование Общества, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами и не оспаривается последним.

В дальнейшем в отсутствие возражений арендодателя договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Разделом 4 договора установлен размер арендной платы.

В связи с вводом объектов недвижимости на арендованных земельных участках в эксплуатацию Общество обратилось в государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" для проведения инвентаризации арендованных земельных участков по их функциональному использованию, в связи с чем арендная плата по договору составила 996 961 руб. 36 коп. в квартал.

Впоследствии часть нежилых помещений была реализована Обществом третьим лицам.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы, Комитет обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции взыскал долг по арендной плате частично, с учетом доли Общества в праве пользования данным земельным участком (2806,78 кв. м), которая соразмерна доли в праве на здание.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума N 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела 111 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Как установлено пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 названной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

На основании положений приведенных норм и разъяснений суды, установив, что часть нежилых помещений была реализована Обществом третьим лицам, обоснованно посчитали, что задолженность по арендной плате подлежит взысканию с учетом доли Общества в праве пользования данным земельным участком (2806,78 кв. м), которая соразмерна доли в праве.

Поскольку доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в спорный период, Общество не представило, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, правомерно удовлетворили заявленные Комитетом требования о взыскании задолженности по арендной плате частично.

Ссылка подателя жалобы на то, что Обществом не представлены доказательства передачи всех помещений в данном объекте (объектах) третьим лицам, несостоятельна, поскольку, как следует из материалов дела и установлено судами, Обществом отчуждена лишь часть объектов.

Довод Комитета о том, что с Общества подлежит взысканию арендная плата по договору в полном объеме как с солидарного должника, судом кассационной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2021 по делу N А56-63923/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Е.В. Чуватина