Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 декабря 2021 г. N Ф07-17518/21 по делу N А56-5917/2021

20 декабря 2021 г.

Дело N А56-5917/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от акционерного общества "Петровский строитель" Басова Н.Н. (доверенность от 31.03.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Петровский строитель" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу N А56-5917/2021,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Петровский строитель", адрес: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 129, лит. А, пом. 30, ОГРН 1047855120620, ИНН 7810011211 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного письмом от 12.11.2020 N 05-26-93397/20-0-6 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность (выкуп) нежилого здания площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д; обязании Комитета совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в отношении указанного объекта на основании заявления Общества от 22.10.2020 N 87-ПС и представленных документов.

Решением от 21.04.2021 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, истцу изначально было передано в аренду здание, а не его части или помещения в нем; дополнительное соглашение от 04.08.2020 N 1 заключено сторонами в целях приведения сведений о здании в договоре в соответствие со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), а не в связи с предоставлением Обществу дополнительной площади.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Комитет о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и открытое акционерное общество "Петровский строитель" (в настоящее время Общество, далее также Общество) заключили договор от 20.05.2006 N 11-А249569 аренды нежилого здания площадью 157,8 кв. м с кадастровым номером 78:1061:0:81 (актуальный кадастровый номер 78:32:0001061:1061), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д, сроком на 5 лет.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2006.

Согласно справке государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) от 15.11.2018 по данным технической инвентаризации 2002 года по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д, было учтено двухэтажное нежилое строение общей площадью 157,8 кв. м. По данным технического учета 2006 года общая площадь нежилого строения уточнена за счет учета лестницы площадью 22,3 кв. м и составила 180,1 кв. м; наружные границы объекта не изменились.

По сведениям ЕГРН, в государственном кадастре недвижимости учтено двухэтажное нежилое здание площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061 по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д; в отношении данного объекта 02.11.2006 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга и обременение арендой в пользу Общества.

На основании распоряжения Комитета от 10.04.2020 N 331-РК стороны заключили дополнительное соглашение от 04.08.2020 N 1 к договору, в котором изложили договор в новой редакции, в том числе пункт 1.1 договора. В соответствии с пунктом 1.1 договора в новой редакции предметом аренды является здание площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.10.2020 N 87-ПС, поступившим в Комитет 23.10.2020, о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда.

Письмом от 12.11.2020 N 05-26-93397/20-0-6 Комитет сообщил об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого Обществом здания, поскольку объект площадью 180,1 кв. м, переданный в аренду в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 N 1, по состоянию на 23.10.2020 находится в пользовании Общества менее трех лет.

Общество, ссылаясь на то, что изначально по договору от 20.05.2006 N 11-А249569 ему было передано здание целиком, а допущенная Предприятием техническая ошибка при исчислении площади здания не свидетельствует об изменении предмета аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей, в частности, если:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (пункт 1 статьи 3);

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень), за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (пункт 4 статьи 3).

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и (или) среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, включенного в Перечень, при соблюдении двух условий: если арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В данном случае Комитет, отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в собственность, сослался на несоблюдение заявителем одного из указанных выше условий, а именно срока нахождения испрашиваемого объекта в аренде у Общества в соответствии с договором или договорами аренды.

Суды пришли к выводу о законности оспариваемого отказа Комитета, посчитав, что основания для использования объекта площадью 180,1 кв. м наступили только после подписания дополнительного соглашения от 04.08.2020 N 1, а до момента заключения данного дополнительного соглашения в аренде у Общества находился объект площадью 157,8 кв. м, исходя из которой и рассчитывалась арендная плата.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Одной из индивидуализирующих характеристик объекта недвижимого имущества является его площадь.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в данном случае изменение площади объекта с 157,8 кв. м до 180,1 кв. м произошло за счет включения в общую площадь объекта площади лестниц (22,3 кв. м), которая изначально не учитывалась при подсчете площадей. Данное обстоятельство не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.

Согласно пункту 8 договора аренды от 20.05.2006 N 11-А249569 приложением к нему являются документы ПИБ - план первичного объекта недвижимости, справка на здание (строение) для расчета арендной платы, из которых усматривается, что предметом аренды является первичный объект недвижимости - здание (строение). В пункте 3.1 справки на здание, пункте 1.4 расчета арендной платы за здание указано, что расчет арендной платы производится за здание целиком. Более того, согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 04.08.2020 N 1 объект находится во владении и пользовании арендатора в соответствии с условиями действующего договора, акт приема-передачи не составляется.

При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований считать, что в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 N 1 Обществу был предоставлен иной объект, чем ранее находился в его владении и пользовании по договору от 20.05.2006 N 11-А249569, поскольку изменение площади объекта в связи с включением в нее площади лестниц и указание сторонами в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) характеристик предмета аренды в соответствии с содержащимися в ЕГРН сведениями не свидетельствует о выбытии из владения и пользования арендатора объекта площадью 157,8 кв. м и поступление в его владение и/или пользование иного предмета.

Таким образом, вывод судов об отсутствии такого условия для реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как нахождение имущества в его владении и/или пользовании в течение определенного срока, не соответствует материалам дела и установленным судами обстоятельствам, что в силу статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Однако поскольку суды не выясняли иные обстоятельства, влияющие на возможность реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого объекта, в частности, относительно включения/невключения объекта в Перечень, и не проверяли соблюдение связанных с этим условий, предусмотренных статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ, дело подлежит направлению в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении спора судам необходимо установить, соблюдены ли иные условия, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

При подаче кассационной жалобы Общество уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46, плательщику следует возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по платежному поручению от 07.10.2021 N 991.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу N А56-5917/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Возвратить акционерному обществу "Петровский строитель", адрес: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 129, лит. А, пом. 30, ОГРН 1047855120620, ИНН 7810011211, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Т.И. Сапоткина