Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 марта 2022 г. N Ф07-18150/21 по делу N А13-14995/2020

15 марта 2022 г.

Дело N А13-14995/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.03.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2021 по делу N А13-14995/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АО Альянс", адрес: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Мальцева, д. 30, под. 1, ОГРН 1123525002810, ИНН 3525275280 (далее - ООО "АО Альянс", общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, адрес: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным уведомления об отказе в государственном кадастровом учёте объекта недвижимости и государственной регистрации права от 30.07.2020 N 35/001/001/2019-47532; 35-0-1-107/3012/2019-2753 и об обязании Управления Росреестра осуществить государственный кадастровый учёт и произвести государственную регистрацию права собственности общества на здание производственного корпуса по улице Турундаевской в городе Вологде.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Вологды в лице Департамента имущественных отношений администрации города Вологды и Департамента градостроительства администрации города Вологды.

Решением суда от 03.03.2021 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением апелляционного суда от 14.10.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Податель жалобы указывает на то, что администрация на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2012N 01-673 выдала обществу разрешение на строительство объекта от 26.10.2015 и после окончания строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2018; на момент ввода в эксплуатацию спорного объекта недвижимости договор аренды земельного участка продолжал действовать, общество продолжало пользоваться земельным участком, внося арендную плату, арендодатель не представлял возражений, направлял обществу расчёты арендной платы на очередной календарный год; на момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учёте введенного в эксплуатацию объекта и государственной регистрации права собственности на этот объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта, являлся действующим, имелась запись о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203002:93, возникшем на основании договора аренды от 05.05.2010 N 01-673; уведомление Управления Росреестра от 20.03.2020 N 35/001/001/2019-47532; 35-0-1-107/3012/2019-2753 о прекращении действия договора аренды 08.04.2015 получено обществом только 20.04.2020.

Податель жалобы ссылается на противоречивость позиции администрации города Вологды и Управления Росреестра по делу N 3а-143/2018, рассмотренному Вологодским областным судом (решение от 21.06.2018), и по настоящему делу, полагает, что обстоятельства, установленные решением Вологодского областного суда от 21.06.2018 по делу N 3а-143/2018Ю, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами, просит рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ОкнаСтройСервис" (ООО "ОкнаСтройСервис", арендатор) заключили договор от 05.05.2010 N 01-673 аренды земельного участка площадью 1 659 кв. м с кадастровым номером 35:24:0203002:93, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Турундаевская ул., относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешённого использования - "производственные предприятия VI-V классов вредности различного профиля" для строительства производственного корпуса сроком до 08.04.2015.

В разделе 5 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы, в разделе 6 договора установили права и обязанности сторон.

Согласно пункту 8.4 договора он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в другой срок окончания срока действия договора по соглашению сторон. В случае отсутствия заявления арендатора о возобновлении действия договора после истечения срока договора, если арендатор при этом продолжает пользоваться участком при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается продлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 08.06.2010.

По договору уступки права от 12.03.2012 ООО "ОкнаСтройСервис" передало ООО "АО Альянс" права и обязанности арендатора по договору от 05.05.2010 N 01-673.

Государственная регистрация договора уступки от 12.03.2012 произведена Управлением Росреестра 04.05.2012.

Департамент градостроительства администрации города Вологды выдал обществу разрешение от 26.10.2015 N 35-24-227-2015 на строительство здания производственного корпуса по ул. Турундаевской в г. Вологде на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0203002:93.

На основании разрешения Департамента градостроительства администрации города Вологды от 06.02.2018 N 35-35327000-4-2018 возведённое обществом на указанном земельном участке здание производственного корпуса введено в эксплуатацию.

Общество 28.08.2019 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учёте построенного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности общества на названное здание производственного корпуса.

Управление Росреестра приняло решение от 05.09.2019 о приостановлении осуществления учётно-регистрационных действий на срок до трех месяцев, обществу предложено представить дополнительные документы. Регистрирующий орган направил запрос в администрацию города Вологды о том, действует ли договор аренды земельного участка от 05.05.2010 N 01-673.

Администрация города Вологды обратилась в Управление Росреестра с заявлением от 18.09.2019 о прекращении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203002:9326.09.2019 на основании договора аренды от 05.05.2010 N 01-673.

На основании заявления администрации от 18.09.2019 сведения об аренде земельного участка 26.09.2019 в ЕГРН прекращены.

Впоследствии Управление Росреестра направило обществу уведомление от 20.03.2020 N 35/001/001/2019-47532; 35-0-1-107/3012/2019-2753 о прекращении 08.04.2015 действия договора аренды земельного участка от 05.05.2010 N 01-673.

02.12.2019 на основании заявления общества государственным регистратором принято решение о приостановлении учётно-регистрационных действий по заявлению общества от 28.08.2019 на срок до шести месяцев.

20.03.2020 и 08.05.2020 от общества в Управление Росреестра поступили дополнительные документы, в том числе технический план объекта от 19.12.2019.

Уведомлением от 30.07.2020 N 35/001/001/2019-47532; 35-0-1-107/3012/2019-2753 Управление Росреестра отказало обществу в государственном кадастровом учёте объекта недвижимости и государственной регистрации прав в связи с том, что заявитель не представил правоустанавливающие документы на земельный участок, указав в уведомлении, что договор аренды земельного участка от 05.05.2010 N 01-673 прекратился по окончании срока аренды 08.04.2015 и на момент выдачи обществу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2018 не действовал.

Общество в рамках дела N А13-8196/2020 обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Вологды о признании договора аренды земельного участка для строительства от 05.05.2010 действующим. Решением суда от 26.01.2021 по делу N А13-8196/2020, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, обществу отказано в удовлетворении иска.

Общество в 2020 году обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203002:93 со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства объекта.

Распоряжением администрации от 03.06.2020 N 294 обществу отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, поскольку строительство объекта завершено, незавершенного строительством объекта на участке не имеется.

Распоряжение администрации от 03.06.2020 N 294 оспорено обществом в арбитражный суд в рамках дела N А13-11739/2020, решением суда от 20.09.2021 в удовлетворении требования обществу отказано.

Ссылаясь на то, что действие договора аренды земельного участка от 05.05.2020 N 01-673 на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 8.4 договора продлилось на неопределенный срок, объект построен и введен в эксплуатацию в период действия договора аренды земельного участка в установленном законом порядке, обществом представлены все документы, необходимые для кадастрового учёта и регистрации права собственности общества на построенный объект, полагая, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственном кадастром учете и государственной регистрации права на возведенный на арендованном для этой цели земельном участке объект недвижимости, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции посчитал отказ Управления Росреестра соответствующим закону и отказал в удовлетворении заявления.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а заявление общества удовлетворению, поскольку суды первой и апелляционной инстанций исследовали все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, однако неправильно применили нормы материального права.

Отказывая в удовлетворении заявления общества, суды первой и апелляционной инстанций применили положения статей 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 части 3 статьи 14, пункт 1 части 1 статьи 15, пункт 5 части 1 статьи 26, статью 27, части 2 и 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), положения статей 39.6, 39.8, Земельного кодекса Российской Федерации, сослались на абзац 2 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суд первой инстанции указал в решении, что общество не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, посчитал, что оспариваемый обществом отказ регистрирующего органа не противоречит приведённым нормам права, а также сослался на то, что обществом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Суд апелляционной инстанции посчитали, что поскольку на момент ввода объекта в эксплуатацию срок действия договора истёк, правовых оснований для применения к спорным правоотношениям части 2 статьи 40 Закона о регистрации не имеется, и указал в постановлении, что в связи с тем, что обществом не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором построено здание производственного корпуса, Управление Росреестра правомерно отказало в осуществлении кадастрового учёта и регистрации прав на данный объект.

Суд кассационной инстанции считает позицию судов первой и апелляционной инстанций применительно к обстоятельствам настоящего дела ошибочной, основанной на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истёк.

Согласно части 10 статьи 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В подтверждение своих прав на земельный участок общество представило в регистрирующий орган с заявлением от 28.08.2019 договор от 05.05.2010 N 01-673 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203002:93 для строительства производственного корпуса. Право пользования указанным земельным участком для строительства названного объекта недвижимости удостоверялось договором, сведения об обременении земельного участка в виде аренды на момент обращения общества с заявлением об осуществлении кадастрового учёта объекта и регистрации права собственности имелись в ЕГРН.

Исходя из положений статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом проверялся факт наличия у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок, поскольку в силу части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации такой документ является обязательным условием для принятия решения о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На основании договора аренды земельного участка от 05.05.2010 N 01-673 администрация города Вологды в лице своих уполномоченных органов выдала обществу разрешение на строительство объекта, а впоследствии после окончания строительства объекта - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть действия уполномоченных органов администрации города Вологды свидетельствуют о том, что арендодателем признавалось право общество на аренду земельного участка для целей строительства указанного объекта.

При этом арендодатель никаких действий, свидетельствующих о направленности его воли на прекращение договора аренды, не предпринимал, с заявлением в Управление Росреестра о внесении записи о прекращении обременения земельного участка в виде аренды обратился только в сентябре 2019, то есть по истечении пяти лет после окончания срока договора и более года после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и только после того, как общество подало заявление о государственно кадастровом учёте объекта и государственной регистрации права собственности на здание.

С учётом установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств по настоящему делу, а также с учётом согласованных сторонами в договоре условий о продлении его действия, изложенных в пункте 8.4 договора, непоследовательное поведение администрации не должно повлечь неблагоприятные последствия для другой стороны договора, добросовестно полагавшей, что договор возобновился на неопределённый срок. Такой правовой подход не противоречит правовой позиции, приведённой в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суд апелляционной инстанции в данном случае необоснованно отклонил доводы общества, касающиеся правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018, основанной на толковании норм права, приведённом в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Судебными актами по ранее рассмотренному арбитражным судом с участием тех же лиц делу N А13-8196/2020 установлено, что земельный участок был предоставлен по договору от 05.05.2010 N 01-673 в аренду для строительства производственного корпуса без проведения торгов. Указанные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь по настоящему делу. Договор аренды заключен до внесения в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ изменений, касающихся порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действующих с 01.03.2015. Основанием для отказа в удовлетворении иска общества к Департаменту имущественных отношений администрации города Вологды о признании договор аренды земельного участка от 05.05.2010 N 01-673 продлённым на неопределённый срок судебными актами по делу N А13-8196/2020 послужило то обстоятельство, что на момент рассмотрения спора объект капитального строительства на земельном участке уже был введён в эксплуатацию, то есть цель предоставления земельного участка для строительства объекта, установленная договором от 05.05.2010 N 01-673, достигнута, а предоставление земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, осуществляется собственнику такого объекта в собственность за плату или в аренду в ином порядке, установленном пунктом 6 части 2 статьи 39.3 и статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что в качестве документов - оснований для осуществления государственного кадастрового учёта здания и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости общество представило в регистрирующий орган договор аренды земельного участка, договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, разрешение на строительство производственного корпуса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический план объекта.

Поскольку в качестве основания для отказа в государственной кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости регистрирующий органа указал на непредставление заявителем документов, подтверждающих право пользования земельным участком, а после получения уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав обществом устранены иные обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, оспариваемый обществом отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям статей 14, 18, 26, 27, 40 Закона о регистрации и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, препятствует реализации обществом права владения, пользования и распоряжения построенным объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, на основании статей 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворить требование общества о признании незаконным уведомления Управления Росреестра об отказе в государственном кадастровом учёте объекта недвижимости и государственной регистрации права от 30.07.2020 N 35/001/001/2019-47532; 35-0-1-107/3012/2019-2753 по заявлению общества от 28.08.2019, а также в порядке пункта 3 части пятой статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязать Управление Росреестра осуществить государственный кадастровый учёт и произвести государственную регистрацию права собственности общества на здание производственного корпуса по улице Турундаевской в городе Вологде в установленный пунктом 7 части 1 статьи 16 Закона о регистрации срок.

В связи с тем, что требование заявителя удовлетворено, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления Росреестра в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлине по заявлению, по апелляционной и кассационной жалобам исходя из положений подпунктов 3 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", с учётом изменений внесённых в подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, а именно: 3 000 руб. государственной пошлины по заявлению, по 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам, в общей сумме 6 000 руб.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная обществом государственная пошлина по заявлению, по апелляционной и кассационной жалобам в общей сумме 6 000 руб. подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.03.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2021 по делу N А13-14995/2020 отменить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об отказе в государственном кадастровом учёте объекта недвижимости и государственной регистрации прав от 30.07.2020 N 35/001/001/2019-47532; 35-0-1-107/3012/2019-2753.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществить государственный кадастровый учёт и произвести государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" на здание производственного корпуса по улице Турундаевской в городе Вологде на основании заявления общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" от 28.08.2019 в срок, установленный пунктом 7 части первой статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, адрес: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576, в пользу общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс", адрес: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Мальцева, д. 30, под. 1, ОГРН 1123525002810, ИНН 3525275280, 6000 руб. судебных расходов по заявлению, апелляционной и кассационной жалобам.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АО Альянс", адрес: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Мальцева, д. 30, под. 1, ОГРН 1123525002810, ИНН 3525275280, из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по заявлению по платежному поручению от 30.10.2020 N 6, 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по апелляционной жалобе по платежному поручению от 05.04.2021 N 12, 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе по платежному поручению от 25.11.2021 N 38.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова Г.М. Рудницкий