Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 мая 2022 г. N Ф07-2600/22 по делу N А13-9856/2021

12 мая 2022 г.

Дело N А13-9856/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя Гертней Ирины Николаевны представителя Озорнина А.А. (доверенность от 17.09.2021),

рассмотрев 05.05.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гертней Ирины Николаевны на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.09.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 по делу N А13-9856/2021,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гертней Ирина Николаевна, ОГРНИП 317352500055425, ИНН 352603897641, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, адрес: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, просп. Строителей, д. 4а, ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860 (далее - Комитет имущества), о возложении обязанности уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.08.2020 N 15232 путем освобождения от уплаты арендных платежей за III и IV кварталы 2020 года, за I и II кварталы 2021 года в сумме 4 275 368 руб. 88 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области (далее - Комитет по охране).

Решением суда от 22.09.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.12.2021, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты, принять новый об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы привела доводы, аналогичные апелляционной жалобе, в том числе указывает на то, что в извещении о проведении аукциона содержится неверная информация о разрешенном использовании спорного земельного участка, о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, земельный участок имеет недостаток, не оговоренный арендодателем, и препятствующий его использованию по прямому назначению, поскольку декларированные ответчиком в извещении об аукционе и в градостроительном плане земельного участка параметры застройки земельного участка невозможно реализовать в силу ограничений охранной зоны памятников истории и культуры согласно проекту зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца, утвержденному распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22.06.1990 N 307-р (далее - Распоряжение N 307-р). Податель жалобы указывает, что суду первой инстанции был представлен проект постановления Правительства Вологодской области "Об утверждении объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории города Череповца Вологодской области, и требований к градостроительным регламентам в границах территорий указанных зон", в соответствии с которым признается утратившим силу Распоряжение N 307-р, спорный земельный участок исключается из зоны охраны объектов культурного наследия, что позволит реализовать истцу запроектированное здание на спорном земельном участке. Таким образом, по мнению подателя жалобы, суды безосновательно не применили к спорным отношениям положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Комитет имущества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а также заявил о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 31.08.2020 Комитет имущества (арендодатель) и предприниматель (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона от 17.08.2020 N 7 заключили договор аренды земельного участка N 15232, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0401017:3327 площадью 1759 кв.м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, ул. Ленина.

Пунктом 1.2 договора определен вид разрешенного использования участка: деловое управление, банковская и страховая деятельность, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, социальное обслуживание, магазины, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлекательные мероприятия, выставочно-ярмарочная деятельность.

Цель предоставления участка - строительство (пункт 1.3 договора).

В пункте 1.5 договора указано, что земельный участок находится в границах исторического поселения в зоне Р-2 "Зона исторической застройки в границах города Череповца начала ХХ века", в зоне Р-7 "Территории многоквартирной жилой застройки и объектов инфраструктуры, сложившейся к настоящему времени", частично в охранных зонах инженерных сетей.

Договор заключен по итогам аукциона, документация о котором утверждена распоряжением Комитета имущества от 09.07.2020 N 596р.

В приложении 1 к данному распоряжению в отношении спорного земельного участка указаны параметры разрешенного строительства: предельное количество этажей - 5 надземных этажей, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 40%, категория объекта капитального строительства (в соответствии с приказом Минстроя от 01.09.2015 N 630-пр) - объекты площадью от 1500 до 5000 кв.м, иные показатели установлены градостроительным планом земельного участка от 03.06.2020 N РФ-35-2-21-0-00-2020-0010. Аналогичная информация в разряде аукционной документации размещена на официальном сайте мэрии города Череповца cherinfo.ru.

По заказу предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью "Жилстройзаказчик" в 2020 году разработана проектная документация по строительству объекта "Бизнес-центр с гостиницей по ул. Ленина", которая направлена на согласование в Комитет по охране.

В письме от 16.12.2020 N 3-7530/20 Комитет по охране сообщил предпринимателю, что объект проектирования частично находится в охранной зоне памятников истории и культуры, утвержденной Распоряжением N 307-р и частично в зоне средового регулирования III типа.

В ответ на повторное обращение предпринимателя Комитет по охране письмом от 10.06.2021 N 53-3385/21 указал, что разработанный по заказу истца проект "Бизнес-центр с гостиницей по ул. Ленина" соответствует градостроительным регламентам зоны Р-7, однако, нахождение земельного участка в охранной зоне памятников истории и культуры, утвержденной Распоряжением N 307-р, и частично в зоне средового регулирования III типа ограничивает хозяйственную деятельность. Комитет по охране возвратил проектную документацию без положительного согласования, поскольку представленная документация не содержит историко-архивных материалов, подтверждающих объем нового строительства.

Предприниматель обратился в Комитет имущества с претензией от 17.06.2021 об уменьшении размера арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за III и IV кварталы 2020 года, за I и II кварталы 2021 года в сумме 4 275 368 руб. 88 коп., а также за период, в течение которого она не сможет использовать участок по назначению для строительства в соответствии с параметрами застройки, указанными в аукционной документации и градостроительном плане участка.

Поскольку претензионные требования оставлены Комитетом имущества без удовлетворения, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия обстоятельств, которые позволяют истцу требовать уменьшения (освобождения) арендной платы на основании пункта 1 статьи 612 и пункта 4 статьи 614 ГК РФ. Суды указали следующее: предпринимателю по договору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401017:3327 для строительства; данный земельный участок находится в границах исторического поселения, а) в зоне Р-2 "Зона исторической застройки в границах города Череповца начала XX века", б) в зоне Р-7 "Территории многоквартирной жилой застройки и объектов инфраструктуры, сложившейся к настоящему времени", а также в охранной зоне памятников истории и культуры согласно проекту зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца, утвержденному Распоряжением N 307-р. В состав аукционной документации, размещенной на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, включены, в том числе следующие документы: градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327; кадастровая выписка на земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401017:3327; письмо Комитета по охране от 14.02.2020 N 53-0811/20; ситуационный план земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327; технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям; чертеж градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327; проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401017:3327. Принимая участие в аукционе, предприниматель должна была ознакомиться со всей информацией в отношении спорного земельного участка, в том числе определяющей параметры строительства. Соответственно, заключив по результатам проведения аукциона договор аренды, предприниматель выразила согласие и добровольно приняла на себя обязанность осуществлять проектирование и строительство, ведение хозяйственной деятельности на участке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации в сфере охраны объектов культурного наследия, включая Распоряжение N 307-р, которым утвержден проект зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца, о чем свидетельствует пункт 4.2.18 договора.

Как верно указано судами, нахождение участка в зоне с особыми условиями использования не является его недостатком и препятствием для его использования по назначению, а лишь возлагает на арендатора обязанность разработать проектную документацию в соответствии с установленными требованиями.

При таком положении суды правомерно не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы жалобы с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Кассационная жалоба, основанная на иной оценке доказательств и ошибочном толковании законодательства, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.09.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 по делу N А13-9856/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гертней Ирины Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева