Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2022 г. N Ф07-9315/22 по делу N А13-8633/2021

21 июля 2022 г.

Дело N А13-8633/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сергеевой И.В., Чуватиной Е.В., рассмотрев 21.07.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.12.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу N А13-8633/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Проектное бюро Реконструкция", адрес: 160004, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Гагарина, д. 2А, корп. 1, кв. 78, ОГРН 1053500013742, ИНН 3525147129 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды, адрес: 160035, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), об обязании заключить договор аренды земельного участка общей площадью 1340 кв.м с кадастровым номером 35:24:0201020:59, из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Ленинградская ул., юго-западная часть кадастрового квартала, для строительства торгово-офисного здания на условиях предложенного проекта договора.

Решением суда от 22.12.2021 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию в лице Департамента имущественных отношений администрации города Вологды заключить с Обществом договор аренды земельного участка общей площадью 1340 кв.м с кадастровым номером 35:24:0201020:59 из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Ленинградская ул., юго-западная часть кадастрового квартала, для строительства торгово-офисного здания на условиях, указанных в резолютивной части решения.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.04.2022 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными в части понуждения Администрации к заключению договора, просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Кассатор считает, что при заключении с Обществом договора аренды сроком на 3 года с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области по настоящему делу (по аналогии с пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - 3 года) повлечет за собой нарушение прав нового собственника объекта незавершенного строительства, который не сможет осуществить строительство данного объекта в срок установленный договором и, как следствие, по окончании срока действия договора Администрация будет вынуждена обратиться в суд за изъятием объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Подробно доводы изложены в самой жалобе.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.08.2008 Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор N 01-236 аренды земельного участка площадью 1340 кв.м с кадастровым номером 35:24:0201020:59, категория земель "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для строительства торгово-офисного здания", сроком до 18.07.2010.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2008.

По окончании срока действия договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Департаментом градостроительства и инфраструктуры администрации города Вологды 18.08.2015 в установленном законом порядке выдано разрешение N 35-24-181-2015 на строительство объекта "Торгово-офисное здание по ул. Ленинградской, 62 в г. Вологде".

Право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226 (запись о регистрации 35-35- 01/109/2009-412) зарегистрировано 15.01.2010.

Общество (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" (покупатель; далее - Компания) 19.09.2017 заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226.

Переход права собственности по договору зарегистрирован 29.09.2017.

Письмом от 16.07.2018 N 7-0-11/7720 Администрация уведомила Общество об одностороннем отказе от договора N 01-236. Запись о регистрации аренды была погашена.

Администрация (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор от 20.12.2018 N 24-1510гс о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1340 кв.м с кадастровым номером 35:24:0201020:59, из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Ленинградская ул., юго-западная часть кадастрового квартала, для завершения строительства, сроком до 20.12.2021.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.01.2019 по делу N А13-12082/2018, оставленным в силе постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2019, договор купли- продажи от 19.09.2017 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Компании и восстановления записи о праве собственности Обществ на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226.

Право собственности Общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0402013:226 (запись о регистрации 35:24:0402013:226-35/001/2019-3) зарегистрировано (восстановлено по судебному акту) 07.05.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2020 по делу N А13-2852/2020 договор о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201020:59 от 20.12.2018 N 24-1510гс, заключенный Администрацией и Компанией, признан прекращенным.

Судом установлено, что правовые основания для заключения договора о предоставлении в аренду земельного участка от 20.12.2018 N 24-1510гс Компании (с учетом признания недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства) отсутствовали.

Общество обратилось к Администрации с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0201020:59 в аренду для завершения строительства.

Распоряжением начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды от 13.07.2021 N 357 Обществу отказано в предоставлении в аренду земельного участка ввиду отсутствия законных оснований для повторного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства, поскольку данный участок предоставлялся для завершения строительства этого объекта предыдущему собственнику указанного объекта незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества с настоящим иском в суд.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Как указано в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Применив положения приведенных норм, приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А13-12082/2018, А13-2858/2020, а также учитывая обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения настоящего дела, суды пришли к верному выводу о наличии предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов (нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства и то, что ранее данный земельный участок для указанной цели не предоставлялся истцу). В связи с этим суды сочли требование о заключении договора аренды подлежащим удовлетворению на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Кроме того, суд первой инстанции определил условия, на которых будет заключен договор.

Суды обоснованно отклонили довод Администрации об отсутствии оснований для предоставления истцу земельного участка в аренду для завершения строительства. Компания не может рассматриваться в качестве предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, ввиду недействительности сделки купли-продажи и восстановления права собственности истца на этот объект.

Не является основанием для отмены судебных актов ссылка подателя жалобы на неправомерный вывод судов о ничтожности договора аренды от 20.12.2018 N 24-1510гс, поскольку выводы относительно данной сделки не имели определяющего правового значения при разрешении спора, учитывая правовые последствия недействительности сделки купли-продажи.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

С учетом установленных по делу обстоятельств отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.12.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу N А13-8633/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева Е.В. Чуватина