Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 ноября 2022 г. N Ф07-15779/22 по делу N А56-91150/2021

14 ноября 2022 г.

Дело N А56-91150/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., Сергеевой И.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Осиповой Н.М. (доверенность от 19.04.2022), от автономной некоммерческой благотворительной организации "Оздоровительный конный центр "Солнечный остров" Ивановой Е.Н. (доверенность от 21.12.2021),

рассмотрев 10.11.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу N А56-91150/2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188662, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Мурино, Оборонная ул., д. 32-А, ОГРН 1064703001065, ИНН 4703083784 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Автономной некоммерческой благотворительной организации "Оздоровительный конный центр "Солнечный остров", адрес: 191002, Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 60, кв. 6, ОГРН 1037843035251, ИНН 7825362237 (далее - Организация), об изъятии объекта незавершенного строительства - сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером 47:07:0722001:46194, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Лаврики, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 13.01.2022 к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление Организации об обязании заключить дополнительное соглашение к договору от 11.07.2018 N 32/4.4-08 аренды земельного участка в целях продления срока действия договора аренды на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, адрес: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее - Администрация района).

Решением суда от 04.04.2022 иск Администрации удовлетворен. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.07.2022 названное решение отменено, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен, суд обязал Администрацию заключить с Организацией дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 11.07.2018 N 32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года. Также суд распределил судебные расходы.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Податель жалобы указывает, что Организация реализовала свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, поскольку с заявлением о продлении срока Организация обратилась в Администрацию после истечения срока, указанного в пункте 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), оснований для увеличения срока действия договора аренды по правилам названной нормы у Администрации не имелось. Подробно доводы изложены в самой жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу Организация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Администрации поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Организации против ее удовлетворения возражала.

Администрация района о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Администрации района от 11.04.2012 N 1185 между Администрацией района (арендодателем) и Организацией (арендатором) заключен договор от 24.08.2012 N 3814/1.6-08 аренды земельного участка площадью 16 703 кв.м с кадастровым номером 47:07:0722001:592, из категории земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Лаврики, для проведения инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства конно-спортивного центра сроком до одного года.

По истечении срока действия указанного договора аренды на основании постановления Администрации района от 16.07.2013 N 2168 стороны заключили договор от 01.08.2013 N 4450/1.6-08 аренды на указанный земельный участок сроком до 30.07.2014.

В дальнейшем 26.11.2014 на основании постановления Администрации района от 07.10.2014 N 3127 стороны заключили договор аренды земельного участка от 26.11.2014 N 5112/1.6.-08 сроком до 01.05.2015.

В связи с завершением инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования Администрация района на основании постановления от 27.02.2015 N 807 заключила с Организацией договор от 28.05.2015 N 5567/1.6-08 аренды земельного участка сроком до 28.02.2017 для строительства конно-спортивного центра.

В 2014 году Организации выдано разрешение на строительство конно-спортивного центра сроком действия до 30.12.2016.

По истечении срока действия договора от 28.05.2015 N 5567/1.6-08 стороны заключили договор от 11.07.2018 N 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства объекта на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, по мнению Администрации, Организация реализовала свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства в соответствии подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Организация 24.05.2021 обратилась в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 11.07.2018 N 32/4.4-08 сроком на три года для завершения строительства конно-спортивного центра.

В связи с отсутствием оснований для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:46194 земельной комиссии муниципального "Муринское городское поселение" 22.06.2021 принято решение отказать Организации в продлении договора аренды земельного участка.

В ходе обследования земельного участка установлено, что на земельном участке частично возведен объект капитального строительства. Выполнены следующие работы: устройство фундамента; устройство металлического каркаса; устройство перекрытия первого этажа; частично смонтирована лестница на второй этаж.

Так же установлено, что строительная площадка не ограждена, имеется доступ на недостроенный объект. Благоустройство земельного участка не выполнено, территория покрыта луговой растительностью, что подтверждается актом осмотра объекта капитального строительства от 20.08.2021.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости за Организацией зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 20%, что подтверждается записью регистрации N 47:07:0722001:46194-47/001/2017-1 от 30.08.2017.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, Администрация обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

Организация во встречном иске просила обязать заключить дополнительное соглашение к договору от 11.07.2018 N 32/4.4-08 в целях продления срока действия договора аренды на три года.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, приняв во внимание Закон N 98-ФЗ, определив правовую природу спорных правоотношений, пришел к выводу об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право до 01.03.2021 потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении трех условий: если договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 1), если на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды (пункт 2); если на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (пункт 3).

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 данной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года (часть 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ). При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 рассматриваемой статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Апелляционный суд обоснованно посчитал, что отказ в повторном продлении договора аренды земельного участка, единожды перезаключенного для завершения строительства в обычных условиях хозяйственной деятельности, был бы направлен на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ; между тем в сложных экономических условиях, созданных пандемией коронавирусной инфекции, при наличии закрепленных федеральным законодателем преференций в поддержку хозяйствующих субъектов (возможность продления договоров аренды, возможность продления разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и т.д.), в условиях режима повышенной готовности объектов строительства воля арендодателя, направленная на отказ от продления договора аренды, не должна входить в противоречие с положениями частей 6 - 8 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, поскольку указанные нормы закона целенаправленно приняты в целях создания субъектам предпринимательской деятельности в сложной экономической ситуации условий и возможностей для продолжения своей деятельности, минимизации потерь, соблюдения баланса публичных и частных интересов.

Так, отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции установил, что Организацией соблюдены условия, предусмотренные частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе обращение к арендодателю с соответствующим заявлением имело место до момента истечения срока действия договора аренды, у Администрации не было предусмотренных законом оснований для отказа в продлении срока действия данного договора.

С учетом установленных обстоятельств судебная инстанция пришла к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного требования, поэтому в первоначальном иске апелляционный суд отказал, а встречный иск удовлетворил.

Оснований для иной оценки выводов апелляционного суда кассационная инстанция не находит.

Ссылка Администрации на то, что Организация однократно реализовало право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, не принимается. В данном случае Организация как арендатор земельного участка, относящегося к публичной собственности, реализует право на продление срочного договора аренды путем заключения дополнительного соглашения в порядке, предусмотренном частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, по обстоятельствам, связанным с мероприятиями по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку основаны на ином, нежели у суда, толковании норм гражданского и земельного законодательства применительно к фактическим обстоятельствам спора и направлены на их иную оценку при отсутствии у суда кассационной инстанции к тому правовых оснований.

Кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу N А56-91150/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Муринское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Ю.С. Баженова И.В. Сергеева