Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2022 г. N Ф07-20416/22 по делу N А21-1457/2022

26 декабря 2022 г.

Дело N А21-1457/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 20.12.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу N А21-1457/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Запад-Транс", адрес: 236010, Калининград, ул. Добролюбова, д. 25, кв. 59, ОГРН 1113926027930, ИНН 3906243336 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - Комитет), об обязании заключить сроком на 3 года договор аренды земельного участка площадью 0,4000 га (4000 кв. м) с кадастровым номером 39:15:130508:95, расположенного в р-не ул. Крылова - пер. Крылова в Ленинградском р-не Калининграда.

Решением от 28.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.09.2022, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит указанные судебные акты отменить, в иске отказать.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что судами разрешен данный спор как договорный, однако последние предполагают обязательное соблюдение досудебного претензионного порядка; помимо прочего, суды, понудив Комитет заключить с Обществом договор аренды спорного участка, не определили условия последнего; по мнению подателя жалобы, изложенное послужило результатом неверного определения судами двух инстанций характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа "Город Калининград" от 23.03.2009 N 425 (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Як-Строй" (далее - Фирма; арендатор) 05.05.2009 заключили сроком до 23.03.2012 договор N 009934 на передачу в аренду городских земель, а именно земельного участка площадью 0,4000 га с кадастровым номером 39:15:130508:95 по адресу: ул. Крылова - пер. Крылова в Ленинградском р-не Калининграда, под строительство административно-торговых зданий.

В дальнейшем на указанном земельном участке на основании разрешения на строительство от 30.12.2009 возведен объект незавершенного строительства площадью 738,4 кв. м со степенью готовности 93%, который 31.10.2012 поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 39:15:130508:308 и право собственности на который зарегистрировано за Фирмой 27.11.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 14.10.2021.

В силу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) названный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Упомянутый объект недвижимости 06.08.2021 продан Фирмой (продавец) Обществу (покупатель), чье право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН 14.10.2021 согласно указанной выписке из названного реестра.

В связи с этим в том же году Общество обратилось в Комитет с заявлением от 27.10.2021 о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства приобретенного им двумя месяцами ранее объекта незавершенного строительства со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Комитет уведомлением от 25.11.2021 N 028-68/у-5-3585 отказал Обществу в предоставлении спорного участка, сославшись на следующие обстоятельства:

- во-первых, договор аренды от 05.05.2009, заключенный в прошлом с Фирмой, в настоящий момент прекращен в связи с неисполнением его существенных условий, что подтверждается представленным в материалы дела письмом от 13.05.2021 муниципального казенного учреждения "Калининградский расчетно-сервисный центр" городского округа "Город Калининград" о возникшей у Фирмы 1 624 439 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за пользование спорным участком (по состоянию на 29.06.2021 увеличилась и составила 3 792 916 руб. 45 коп.);

- во-вторых, Общество не относится к тем лицам, которым в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ предоставлено право на приобретение однократно в аренду без проведения торгов земельного участка в целях достройки расположенного на нем объекта незавершенного строительства, поскольку спорный участок был предоставлен Фирме до 01.03.2015, а значит, в рассматриваемой ситуации подлежат применению положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Помимо прочего Комитет в этом же уведомлении сослался на то, что Общество выразило готовность уплатить задолженность Фирмы по договору от 05.05.2009, совокупный размер которой составил 5 798 090 руб. 55 коп. С учетом этого Комитет предложил Обществу уплатить долг, после чего повторно обратиться с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, но в качестве основания обращения указать пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Изложенные фактические обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящими требованиями с указанием при этом на то, что недостроенный объект капитального строительства в установленном законом порядке не изымался, как это предусмотрено в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, а договор 2009 года не расторгался с учетом результатов рассмотрения споров по делам N А21-1914/2018 и N А21-1038/2019. Также Общество отметило, что в законодательстве не содержится такого основания для отказа в предоставлении участка для достройки расположенного на нем объекта недвижимости, как неполное внесение арендной платы за пользование участком.

Возражая против заявленных требований, Комитет сослался на то, что уведомление от 25.11.2021 фактически содержит предложение Обществу повторно обратиться с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на основании иных положений действующего законодательства (вместо норм Земельного кодекса Российской Федерации необходимо указать нормы Закона N 137-ФЗ), а значит, отказ в предоставлении участка в данном случае не препятствует Обществу реализовать соответствующее право. Также Комитет отрицал тот факт, что наличие у предыдущего арендатора участка задолженности по арендной плате за него послужило основанием к отказу в предоставлении участка новому собственнику объекта незавершенного строительства.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что положения статьи 39.6 ЗК РФ не исключают предоставление Обществу спорного участка для заявленных им целей, а в бланке заявления, подаваемого на предоставление земельных участков по умолчанию указан подпункт 10 пункта 2 названной статьи, удовлетворил требования и обязал Комитет заключить с Обществом спорный договор аренды.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В силу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование об оспаривании решения может быть удовлетворено при доказанности наличия совокупности следующих условий: несоответствие данного решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ). Установив совокупность указанных условий, арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Как следует из положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

При рассмотрении дела суды установили, что в рассматриваемом случае Общество имеет право на предоставление земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

С учетом установленных фактических обстоятельств суды правомерно сочли, что отказ комитета в предоставлении Обществу земельного участка для завершения строительства спорного объекта при наличии у Общества в рассматриваемом случае такого права, что Комитетом не оспаривается, лишь на том основании, что в представленном Обществом заявлении содержится ссылка на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в то время как Общество имеет право на предоставление земельного участка на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, является необоснованно формальным, противоречащим существу обращения последнего в Комитет и свидетельствует о необходимости удовлетворения заявленных Обществом требований.

Таким образом, учитывая изложенные положения земельного законодательства, оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, суды пришли к правильным выводам об удовлетворении заявленного Обществом требования.

Суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на надлежащей оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установлении всех обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, и правильности применения положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения, а также соблюдении норм процессуального права.

Основания для иной правовой оценки выводов судов двух инстанций у суда округа отсутствуют.

Доводы, изложенные Комитетом в кассационной жалобе, по существу основаны на неправильном толковании приведенных выше норм права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Дополнительно суд округа отмечает, что приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и правомерно ими отклонены.

При таких условиях по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов, вследствие чего решение и постановление в силу пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу N А21-1457/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Е.В. Чуватина