Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2023 г. N Ф07-19429/22 по делу N А05-3020/2022

16 января 2023 г.

Дело N А05-3020/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 11.01.2023 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" и индивидуального предпринимателя Зильберга Олега Михайловича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 по делу N А05-3020/2022,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Архангельской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас", адрес: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, пл. Советов, д. 3, ОГРН 1032901360304, ИНН 2904005937 (далее - Комитет), и индивидуальному предпринимателю Зильбергу Олегу Михайловичу, ОГРНИП 304290432800012 (далее - Предприниматель), о признании недействительным заключенного между Комитетом и Предпринимателем договора от 26.11.2021 N 2462 купли-продажи земельного участка площадью 1267 кв. м с кадастровым номером 29:24:000000:1762, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, пр. Мира, д. 21-в, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата городскому округу Архангельской области "Котлас" указанного земельного участка, а Предпринимателю уплаченных денежных средств в размере 31 525 руб. 49 коп.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Комитет и Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить решение от 29.06.2022 и постановление от 19.09.2022, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податели жалоб считают, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен в соответствии с требованиями законодательства, его заключение не привело к нарушению публичных интересов и не повлекло какого-либо ущерба ни для его сторон, ни для неопределенного круга лиц.

В письменных возражениях на кассационные жалобы Прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Администрации от 29.12.2015 N 213 "О предварительном с согласовании Зильбергу О.М. места размещения здания центра развития в г. Котласе, пр-т Мира, 21-в" утвержден акт выбора земельного участка, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, пр. Мира, д. 21-в, для размещения здания центра развития, Предпринимателю предварительно согласовано место размещения на указанном земельном участке здания центра развития.

На основании заключенного между Комитетом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) договора от 13.02.2015 N 5256 аренды земельный участок площадью 1267 кв. м с кадастровым номером 29:24:000000:1762, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, пр. Мира, д. 21-в, вид разрешенного использования - культурное развитие (строительство центра развития), передан Предпринимателю в аренду на 4 года.

23.01.2019 зарегистрировано право собственности Предпринимателя на объект незавершенного строительства (здание центра развития) площадью 630,9 кв. м с кадастровым номером 29:24:030210:8684, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:24:000000:1762.

08.02.2019 Комитет и Предприниматель заключили на 3 года договор N 5321 аренды указанного участка в целях завершения строительства здания центра развития.

03.02.2020 Предпринимателю выдано разрешение N 29-303-15-2020 на ввод в эксплуатацию здания центра развития.

11.08.2020 зарегистрировано право собственности Предпринимателя на нежилое здание центра развития площадью 586,4 кв.м с кадастровым номером N 29:24:030210:8706, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, пр. Мира, д. 21-в.

02.09.2021 в ходе проверочных мероприятий заместителем прокурора Архангельской области установлено, что в указанном здании располагается кафе, почтовое отделение, магазин "Ковры".

13.10.2021 по заявлению Предпринимателя в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены изменения в части наименования и назначения указанного здания: вместо "здание центра развития" указано "нежилое здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания".

Предприниматель 16.11.2021 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 29:24:000000:1762, на котором расположено принадлежащее ему здание с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания.

На основании указанного заявления ответчиками заключен договор от 26.11.2021 N 2462 (далее - Договор) купли-продажи земельного участка площадью 1267 кв.м с кадастровым номером 29:24:000000:1762, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, пр. Мира, д. 21-и, с видом разрешенного использования - культурное развитие (строительство центра развития).

Установленная Договором выкупная стоимость земельного участка в размере 31 525 руб. 49 коп. перечислена Предпринимателем платежным поручением от 03.12.2021 N 744.

Согласно представленному в материалы дела Акту расчета выкупной стоимости земельного участка цена его выкупа определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка, имеющего вид разрешенного использования "культурное развитие (строительство центра развития)", установленной в размере 210 169 руб. 96 коп.

Как установлено судами и подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.03.2022, право собственности Предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 14.12.2021.

Кроме того, из той же выписки следует, что в ЕГРН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "бытовое обслуживание, деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковскую и страховую деятельность, общественное питание, развлекательные мероприятия", кадастровая стоимость земельного участка составила 1 747 636 руб. 45 коп.

Ссылаясь на заключение договора купли-продажи земельного участка в нарушение пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Прокурор обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, установив, что земельный участок с видом разрешенного использования "культурное развитие (строительство центра развития)" в нарушение пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ был предоставлен в собственность Предпринимателя для целей эксплуатации здания с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания, удовлетворил исковые требования.

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, не нашел оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

В силу абзаца третьего части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления N 25).

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).

Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 N 41-КА19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями ЕГРН.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что испрашиваемый земельный участок был предоставлен Предпринимателю в аренду для строительства центра развития в соответствии с его разрешенным использованием "культурное развитие (строительство центра развития)", по сведениям ЕГРН на дату заключения ответчиками договора купли-продажи видом разрешенного использования земельного участка также являлось "культурное развитие (строительство центра развития)", тогда как в нарушение пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ указанный земельный участок был предоставлен в собственность Предпринимателя в целях эксплуатации нежилого здания с помещениями бытового обслуживания, торговли и общественного питания.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь статьями 166, 167, 168 ГК РФ, статьями 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пунктах 74, 75 Постановления N 25, правомерно удовлетворили исковые требования прокурора.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 по делу N А05-3020/2022 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Зильберга Олега Михайловича и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области "Котлас" и - без удовлетворения.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Ю.С. Баженова М. В. Захарова И.В. Сергеева