Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2023 г. N Ф07-22618/22 по делу N А56-58281/2021

27 февраля 2023 г.

Дело N А56-58281/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Загребельной Я.А. (доверенность от 30.12.2022), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга - Пашковой Н.С. (доверенность от 27.12.2022), от Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга - Петровой Н.В. (доверенность от 23.12.2022), от общества с ограниченной ответственностью "Улыбка Плюс" - Курищук О.А. (доверенность от 22.12.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу N А56-58281/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Улыбка Плюс" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) о признании права собственности на самовольную постройку - объект недвижимости: амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4375,8 кв. м, назначение: нежилое, этажи: подвальный этаж (площадь 1181,9 кв. м), 1 этаж (площадь 832, 2 кв. м), 2 этаж (площадь 1180,9 кв. м) и 3 этаж (площадь 1180,8 кв. м), расположенные по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1; признании права собственности за Администрацией Красносельского района Санкт-Петербурга на нежилое помещение 1Н объекта недвижимости: амбулаторно-поликлинический комплекс, площадью 353,5 кв. м, расположенное на первом этаже, оборудованное отдельным входом и приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1 (далее - Комплекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее - Управление), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и общество с ограниченной ответственностью "ЛенАкваСтрой" (далее - ООО "ЛенАкваСтрой").

Впоследствии истцом заявлено ходатайство об уточнении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании за Обществом права собственности на объект недвижимости: амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4 729,3 кв.м, назначение нежилое, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, дом 76, корпус 3, строение 1.

Комитет привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация).

Решением суда первой инстанции от 24.02.2022 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 13.10.2022 решение суда первой инстанции отменено, признано право собственности Общества на спорный объект.

В кассационных жалобах Служба и Комитет, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебный акт принят с нарушением норм материального права, просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзывах на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители Комитета и Службы поддержали доводы, изложенные в своих кассационных жалобах, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Представитель Администрации просил кассационные жалобы удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 N 1079 "О предоставлении земельного участка для строительства объекта амбулаторно-поликлинического комплекса по адресу: Красносельский район, муниципальный округ Сосновая Поляна, Петергофское шоссе, участок 1002" между Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.01.2018 N 08/ЗКС-10355 (далее - Договор).

В соответствии с договором арендатору предоставляется земельный участок по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Сосновая поляна, Петергофское шоссе, участок 1002, площадью 4428 кв. м (далее - Земельный участок) для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта амбулаторно-поликлинического обслуживания (Результат инвестирования) общей площадью не более 5 583 кв.м. Срок договора установлен до 18.01.2021.

Инвестиционные условия договора предусматривают перечисление арендатором в бюджет Санкт-Петербурга арендных платежей в сумме 20 000 000 руб., часть из которых в размере 18 172 700 руб. подлежит перечислению в форме передачи в собственность Санкт-Петербурга смежных нежилых помещений в построенном объекте площадью не менее 350 кв.м по цене 51 922 руб. за 1 кв.м, оставшаяся сумма 1 827 300 руб. подлежит перечислению в бюджет согласно графику платежей.

30.07.2020 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N 78-008-0349-2020 на строительство объекта амбулаторно-поликлинического обслуживания общей площадью 1260 кв.м; количество этажей 1, сроком действия до 30.07.2021.

Дополнительным соглашением N 1 от 08.10.2020 срок действия договора продлен до 23.09.2021.

На земельном участке ООО "ЛенАкваСтрой" по заданию истца и на основании договора N 01-02/18 от 31.01.2018 возведен объект с характеристиками согласно представленному в материалы дела техническому паспорту: амбулаторно-поликлинический комплекс, общая площадью 4 729,3 кв.м, назначение: нежилое, этажи: 4 (включая подвал).

В дальнейшем истец предпринимал попытки ввести завершенный строительством объект в эксплуатацию и получил отказ Службы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (письмо от 26.04.2021 N 01-09-2220/21-1-1), а также отказ в получении нового разрешения на строительство (письмо от 14.05.2021 N 01-09-2220/21-1).

Указывая на то, что истцом на земельном участке построен амбулаторно-поликлинический комплекс, общей площадью 4 729,3 кв.м, разрешение на строительство которого не было получено, разрешение на ввод в эксплуатацию Комплекса отсутствует, при этом Комплекс не нарушает права и охраняемые законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований, сославшись на отсутствие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на котором возведена постройка.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда и удовлетворил иск.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя исковые требования Общества, апелляционный суд исходил из того, что спорный объект возведен на земельном участке, специально предоставленном ему для целей строительства, в период действия договора аренды. Общество предпринимало меры для получения разрешения на строительство с учетом произведенных изменений проектной документации, а также пыталось получить разрешение на ввод возведенного объекта в эксплуатацию. Проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизой подтверждается соответствие спорной постройки требованиям градостроительных норм и правил, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении постройки.

В кассационной жалобе Комитет ссылается на то, что апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в отсутствие у Общества вещных прав на земельный участок, действующего договора аренды, а также при отсутствии документов, позволяющих Обществу возводить на земельном участке объект, площадь которого превышает площадь, указанную в разрешении на строительство, которое выдано Службой.

Между тем в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отмечено, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

В пункте 20 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, также указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Кроме того, законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).

В данном случае земельный участок, на котором возведена спорная самовольная постройка, предоставлен Обществу для строительства объекта недвижимости. Назначение спорной постройки соответствует назначению объекта, для возведения которого Обществу предоставлен земельный участок.

При этом, исходя из условий договора, арендодатель согласился с тем, что на земельном участке может быть построен объект площадью до 5 583 кв.м. Согласование арендодателем строительства объекта, значительно превышающего по площади земельный участок, принимая во внимание необходимость соблюдения нормативно установленных отступов от границ участка, а также предельно допустимых параметров застройки территории, само по себе говорит о том, что арендодатель вполне определенно выразил свою волю на возведение многоэтажного объекта.

Таким образом, возведение Обществом вместо одноэтажного объекта общей площадью 1260 кв.м, на который было получено разрешение на строительство, четырехэтажной (в том числе подвал) самовольной постройки общей площадью 4 729,3 кв.м, не может быть признано настолько существенным нарушением прав арендодателя (публичного собственника земельного участка), которое не соответствовало бы балансу публичных и частных интересов.

Более того, материалами дела подтверждается, что при строительстве спорного объекта было специально предусмотрено создание обособленных помещений, подлежащих передаче арендодателю в счет арендной платы в соответствии с условиями договора. Из пояснений представителей, участвовавших в судебном заседании кассационной инстанции, следует, что указанные помещения уже были представлены истцом для передачи в целях исполнения обязательств Общества по договору, но от их получения органы, осуществляющие публичные полномочия, отказались.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время закон утратил силу, правоотношения регулируются пункт 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

По смыслу указанных разъяснений истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды. Кассационная инстанция считает, что такой правовой подход в полной мере применим к самовольной постройке.

Таким образом, закон и правоприменительная практика допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.

В кассационной жалобе Служба ссылается на то, что апелляционным судом при вынесении обжалуемого постановления не учтено отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих соответствие построенного объекта требованиям режима зоны охраны объектов культурного наследия, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон" (далее - Закон N820-7).

Между тем, из заключения судебной экспертизы (стр. 22, т. 3, л.д. 80) следует, что при исследовании объекта не выявлено нарушений требований единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(16)13, указанных в Законе N 820-7. Экспертом сделан вывод о том, что спорная постройка соответствует градостроительным требованиям.

Учитывая изложенное, приведенные в кассационных жалобах доводы, не могут служить основанием для отмены обжалуемого постановления, которое суд округа считает законным, обоснованным.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу N А56-58281/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу N А56-58281/2021, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.2022, отменить.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина