Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2023 г. N Ф07-21444/22 по делу N А21-9368/2021

02 марта 2023 г.

Дело N А21-9368/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя Марьиной В.В. представителя Стрекалова А.В. (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев 02.03.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Марьиной Вероники Владимировны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 по делу N А21-9368/2021,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Марьина Вероника Владимировна, ОГРНИП 320392600006495, ИНН 390403248401, обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к автономной некоммерческой организации "Фестивальная дирекция", адрес: 236016, Калининград, ул. Фрунзе, д. 51, оф. 5, ОГРН 1193926001455, ИНН 3906376960 (далее - Дирекция), о взыскании 390 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.06.2019 N 0106/19, 385 628 руб. 40 коп. убытков и 18 000 руб. расходов, связанных с проведением экспертизы.

Определением от 02.11.2021 судом принято к производству встречное исковое заявление Дирекции к предпринимателю о признании осуществленным арендатором 06.05.2021 возврат нежилых помещений (офиса N 1: пом. N 2 площадью 5,7 кв.м, пом. N 3 - 37,7 кв.м, пом. N 4 - 16,4 кв.м, пом. N 5 - 26,8 кв.м, являющихся частью нежилых помещений с кадастровым номером 39:15:111101:33, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: Калининград, пр. Мира, д. 41-43, пом. I, a, a1), по договору аренды от 01.06.2019 N 0106/19; признании отсутствующей задолженности Дирекции по арендной плате по названному договору.

Решением суда от 25.05.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 11.10.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе Марьина В.В., считая решение и апелляционное постановление незаконными и необоснованными, просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, помещения не могли быть переданы в одностороннем порядке, кроме того, арендованное имущество не было надлежащим образом отремонтировано к моменту окончания срока действия договора аренды и было возвращено в ненадлежащем виде.

В отзыве на кассационную жалобу Дирекция просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Марьиной В.В. поддержал доводы кассационной жалобы.

Дирекция о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между индивидуальным предпринимателем Прокопчиком Евгением Владимировичем (арендодателем) и Дирекцией (арендатором) заключен договор от 01.06.2019 N 0106/19 аренды нежилых помещений - офиса N 1: пом. N 2 площадью 5,7 кв.м, пом. N 3 - 37,7 кв.м, пом. N 4 - 16,4 кв.м, пом. N 5 - 26,8 кв.м, пом. N 6 - 3,3 кв.м общей площадью 89,9 кв.м, являющихся частью нежилых помещений с кадастровым номером 39:15:111101:33, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: Калининград, пр. Мира, д. 41-43, пом. I, a, a1.

Из пункта 2.1 договора следует, что указанные помещения переданы Прокопчику Е.В. на основании договора аренды от 29.11.2018 N 7/18-П, заключенного между ним и обществом с ограниченной ответственностью "Примавера" (далее - Общество), которым предусмотрено право на сдачу помещений в субаренду.

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что по окончании предусмотренного пунктом 3.1 договора срока арендатор надлежащим образом исполнявший обязательства по договору имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок, при этом для его продления арендатор обязан в письменной форме уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 60 дней до окончания срока аренды.

Пунктом 14.1 договора предусмотрено, что при прекращении договора по любому основанию арендатор обязан освободить и вернуть арендодателю помещения не позднее даты окончания срока действия договора по акту возврата в состоянии, соответствующем описанному в акте передачи с учетом естественного износа.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.06.2019.

Позднее 01.05.2020 между Прокопчиком Е.В. и Дирекцией заключено соглашение N 1, согласно которому срок действия договора продлен на 11 месяцев с даты заключения соглашения.

В январе 2021 года между Прокопчиком Е.В., Марьиной В.В. и Дирекцией заключено соглашение от 14.01.2021 N 3, в соответствии с которым в связи с прекращением договора аренды от 29.11.2018 N 7/18-П между Обществом и Прокопчиком Е.В. новым субарендодателем по договору от 01.06.2019 N 0106/19 стала Марьина В.В., заключившая с Обществом договор аренды от 01.01.2021 N 20/21-П.

Дирекция 02.02.2021 направила в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора с 05.02.2021, а также подписанные со своей стороны два экземпляра соглашения N 4 о расторжении договора с 05.02.2021 и акт возврата помещений.

В ответ на указанное уведомление Марьина В.В., сославшись на пункт 13.2 договора, указала, что договор может быть расторгнут не ранее 03.05.2021.

Письмом от 29.04.2021 N 207 Дирекция просила считать договор расторгнутым с 05.05.2021.

Платежным поручением от 21.05.2021 N 413 Дирекция внесла арендую плату за период с 01.05.2021 по 05.05.2021.

По результатам проведенного 07.05.2021 комиссией с участием предпринимателя и представителя Дирекции осмотра помещений был составлен акт N 1, согласно которому установлено наличие множественных повреждений стен по всему периметру офисных помещений в результате установки и демонтажа картин, вывесок и пр., сколы на откосах, деформация напольного покрытия, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного в помещении офиса, неисправность смесителя, неисправности дверных ручек межкомнатных дверей, множественные повреждения стен подъездного пролета до 2-го этажа после выноса мебели и оргтехники 06.05.2021.

Предпринимателем 11.05.2021 в адрес Дирекции направлена претензия с требованием возместить причиненный помещению ущерб, а также с указанием на то, что арендная плата по договору будет начисляться до момента подписания арендодателем акта возврата помещений.

В дальнейшем 18.05.2021 предприниматель направила повторную претензию с требованием об уплате 277 440 руб. в возмещение стоимости восстановительного ремонта, а также 75 483 руб. арендной платы. В целях установления размера стоимости восстановительного ремонта по заказу предпринимателя специалистами общества с ограниченной ответственностью "Независимая экспертиза" подготовлено техническое заключение от 12.07.2021 N 22-07Ш-2021, согласно которому стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки помещений офиса и стен лестничной клетки составляет 385 628 руб. 40 коп.

Неисполнение требований, изложенных в названных претензиях, послужило основанием для обращения Марьиной В.В. в арбитражный суд с первоначальным иском.

Возражая против заявленных требований, Дирекция обратилась со встречным иском, указывая, что договор аренды прекратил свое действие 06.05.2021, имущество арендатора вывезено из занимаемых им помещений, а предприниматель уклонилась от приемки помещений по акту возврата, само по себе неподписание арендодателем акта приема-передачи помещения в отсутствие фактического владения и пользования арендатором имуществом не является основанием для начисления ему арендной платы, в связи с чем просила признать спорные помещения переданными арендодателю, а задолженность по арендной плате, начисленной после прекращения договора, отсутствующей.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные требования, суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствовались статьями 12, 614, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из следующего: договор аренды расторгнут сторонами с 05.05.2021, спорные помещения освобождены арендатором, что следует из акта от 07.05.2021; в связи с выявленными недостатками арендодатель уклонился от приемки помещений и ключей от них, что также следует из акта осмотра. Установленные обстоятельства позволили судам расценить действия арендодателя как уклонение от приема арендованного имущества после 05.05.2021, придти к выводу об отсутствии оснований для взыскании задолженности с учетом того, что арендуемые помещения освобождены ответчиком. Поскольку указанные в акте от 07.05.2021 недостатки помещения являются естественным износом, помещение лестничной клетки не относится к предмету аренды, суды отказали предпринимателю во взыскании убытков в виде восстановительной стоимости ремонта.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Суды двух инстанций обоснованно установили, что с учетом уведомления арендатора от 05.02.2021 о намерении расторгнуть арендные отношения, договор прекратил свое действие 05.05.2021.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (часть 2 статьи 622 ГК РФ).

Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ. Если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение он в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.

В пункте 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу названной нормы арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающей, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Оценив представленные доказательства, суды двух инстанций сделали вывод, что арендодатель, несмотря на попытки арендатора возвратить предмет аренды, уклонялся от приемки арендованных помещений.

Согласно пункту 9.6 договора по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю помещения по акту возврата свободными и в нормальном состоянии, пригодном для его дальнейшей сдачи в аренду.

Согласно пункту 14.1 договора при его прекращении арендатор, если в договоре прямо не предусмотрено иное, обязан освободить и вернуть арендодателю помещения не позднее даты окончания срока договора по акту возврата в состоянии, соответствующем описанному в акте передачи, с учетом естественного износа.

Данные условия договора о возврате имущества не освобождают предпринимателя от обязанности принять имущество по окончании договора аренды.

Невозвращение помещений в состоянии, предусмотренном договором, может являться основанием для взыскания убытков, а не отказа в принятии помещений.

Суды двух инстанций оценили недостатки помещений, обозначенные арендодателем в акте от 07.05.2021, как являющиеся естественным износом, не дающие ему права уклоняться от приемки предмета аренды, требовать возмещения убытков в виде стоимости восстановительного ремонта.

Податель жалобы, вопреки статье 65 АПК РФ, не привел доказательств невозможности использования объекта аренды по назначению вследствие замечаний, касающихся состояния помещений.

Поскольку предприниматель уклонился от принятия спорных помещений по окончании аренды, он не вправе требовать внесения арендной платы за период с 07.05.2021 по 07.08.2021 в сумме 390 000 руб.

Таким образом, оценив представленные доказательства и доводы участников спора в их совокупности, арбитражные суды правомерно отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречный иск в полном объеме.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств и, по существу, направлены на их переоценку.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находятся за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно.

Ввиду изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 по делу N А21-9368/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Марьиной Вероники Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева