Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 марта 2023 г. N Ф07-332/23 по делу N А56-49668/2021

13 марта 2023 г.

Дело N А56-49668/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ялта" Коляды Ю.В. (доверенность от 27.11.2020), от Кузнецовой Н.А. - Ильязовой С.Г. (доверенность от 25.11.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ялта" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу N А56-49668/2021,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ялта", адрес: 195030, Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 120, лит. А, ОГРН 1167847226282, ИНН 7806238139 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Наталье Александровне, ОГРНИП 320784700061250, о расторжении с 20.03.2021 договора аренды от 20.03.2020 N 1, об обязании оформить двусторонний акт приема-передачи предмета аренды, о взыскании 13 834 053 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Царьков Сергей Васильевич.

Решением суда от 08.07.2022 договор аренды расторгнут, Кузнецова Н.А. обязана принять по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу земельный участок общей площадью 1 858 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004228:33, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Утиная ул., д. 1, и здание общей площадью 1 460 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004228:29, распложенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Утиная ул., д. 1, лит. А. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 26.10.2022 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить в части отказа во взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, ссылаясь на то, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, судами неправильно применены нормы материального права.

Податель жалобы указывает, что суды ошибочно отказали истцу в праве на односторонний отказ от договора и полное возмещение причиненных убытков, связанных с проведением ремонтных работ в соответствии с пунктом 2.1.10 договора аренды от 20.03.2020; суды ошибочно не пришли к выводу о том, что именно ответчик-арендодатель обязан зарегистрировать договор, а также возместить арендатору причинённые убытки, если он не исполнил обязательств, предусмотренных договором; суды ошибочно мотивировали решения якобы невыполнением ответчиком-арендатором условий пункта 2.1.10 договора в части предоставления документов, не установили, какие документы обязан был предоставить арендатор для исполнения обязанности арендодателя по регистрации договора; полагает, что невыполнение арендодателем обязательств по пунктам 2.1.10, 2.1.6 и 2.1.7 договора послужило основанием для расторжения договора по инициативе арендатора.

По мнению подателя жалобы, суд ошибочно отказал в удовлетворении требований о взыскании понесённых истцом расходов на выполнение ремонтных работ, считает, что противоречит имеющимся в деле доказательствам (заключению эксперта) вывод суд апелляционной инстанции о том, что не имеется оснований считать произведённые истцом ремонтные работы неотделимыми улучшениями по смыслы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предпринимателя обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Царьков С.В. о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем, жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Кузнецова Н.А. (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.03.2020 N 1 аренды земельного участка общей площадью 1 858 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004228:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Утиная ул., д. 1, и здания общей площадью 1 460 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004228:29, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Утиная ул., д. 1, лит. А.

Согласно пункту 1.2 договора объект предоставляется арендатору для использования под организации пансионата для пожилых людей и категорий лиц с ограниченными возможностями.

В соответствии с пунктом 1.6 договора срок аренды составляет 20 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта в пользование.

Согласно пункту 1.1 договора арендатор обязался принять объект и своевременно в полном объеме вносить арендную плату, по истечении срока договора вернуть объект в том же состоянии с учетом создания неотделимых улучшений в соответствии со сметой и с учетом нормального износа.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

По условиям, предусмотренным пунктами 1.7 и 1.8 договора, объект передается арендатору в техническом состоянии, существующем на момент подписания договора; арендатор за свой счёт обеспечивает выполнение строительных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений объекта согласно смете.

В приложении N 3 к договору стороны согласовали смету на выполнение работ на объекте с указанием наименования, объема и цены работ на общую сумму 14 405 992 руб.

Земельный участок и здание переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2020, согласно которому на момент приема-передачи здание находится в следующем техническом состоянии: фасады не устроены, стены, пол, потолок - с подготовкой под чистовую отделку; окна ПВХ в хорошем состоянии, с работающими конструкциями; двери наружные и внутренние отсутствуют; инженерные коммуникации подведены от точки врезки до арендуемого здания без присоединения к городским сетям; оценка общего состояния: помещение находится в удовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта.

Общество направило предпринимателю претензию от 27.03.2021 с требованием о расторжении договора аренды и возмещении стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование расторжения договора общество в письме от 27.03.2021 сослалось на пункт 1 статьи 451 ГК РФ и указало на то, что введение объекта в эксплуатацию связано с дополнительными финансовыми затратами, не оговорёнными при заключении договора и не предусмотренными сметой.

В ответ предприниматель направил обществу претензию от 23.04.2021, в которой указал на неисполнение арендатором обязательства по пункту 2.1.1 договора по предоставлению акта приёмки арендодателем неотделимых улучшений, а также сослался на то, что указанные в акте приёмки выполненных работ по договору подряда работы не согласованы с арендодателем, не предусмотрены договором аренды, произведены с использованием материалов, не предусмотренных сметой, являющейся приложением к договору аренды.

Ссылаясь на расторжение договора аренды на основании требования арендатора и наличие оснований для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции указал на то, что ответчик против расторжения договора не возражает, и посчитал, что требования о расторжении договора и об обязании оформить двусторонний акт возврата предмета аренды подлежат удовлетворению, но посчитал, что не имеется оснований считать договор аренды расторгнутым с 20.03.20021, как просит истец. Суд сослался на то, что расторжение договора произошло на основании воли арендатора прекратить действие договора по причине отсутствия возможности финансировать ремонтные работы, и пришёл к выводу о том, что основания для возмещения затрат на производство неотделимых улучшений отсутствуют, указав при этом на то, что истцом заявлены ко взысканию затраты, понесённые им в ходе осуществления ремонтных работ, которые были необходимы ответчику для организации помещения под предполагаемый вид деятельности.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, и исходя из изложенных в кассационной жалобе доводов, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Податель жалоб оспаривает судебные акты только в части отказа во взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 указанной статьи).

В обоснование требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений общество ссылается на то, что заключило договор подряда от 19.03.2020 N 19/03-2020 с Царьковым С.В. на выполнение работ по строительству дома престарелых, подписало акт о приемке выполненных работ от 27.04.2020 за отчётный период с 23.03.2020 по 30.10.2020, оплатило работы по договору подряда платежными поручениями, а также понесло расходы на покупку саженцев, грунта, гарантийную посадку, всего на общую сумму 13 834 053 руб.

В связи с тем, что предусмотренный договором аренды подписанный арендодателем и арендатором акт приёмки неотделимых улучшений в дело не представлен, суд первой инстанции обоснованно назначил проведение по делу экспертизы для установления произведённых арендатором неотделимых улучшений арендованного объекта. Правомерно сославшись на заключение проведённой по делу судебной экспертизы и данные экспертом ответы на возникшие у участвующих в деле лиц вопросы, суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом предусмотренных законом оснований для возмещения ему за счёт ответчика стоимости произведённых на объекте работ и материалов. При этом суды исходили из того, что работы и затраты, указанные в актах приёмки работ по договору подряда, в большей части не соответствуют работам и затратам, указанным в сметном расчёте, являющемся приложением к договору аренды; некоторые работы завышены относительно площади объекта; работы не завершены; не имеется оснований считать, что проводимые арендатором работы повысили качественные характеристики принадлежащего предпринимателю имущества.

Проанализировав согласованные сторонами условия договора аренды, основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора, соотношение произведённых арендатором работ и затрат с согласованной сторонами сметой, являющейся приложением к договору аренды, ценность результата произведённых работ для собственника имущества, суды обоснованно посчитали, что истцом не доказано производство арендатором с согласия арендодателя неотделимого улучшения арендованного имущества.

Доводы, приведённые в кассационной жалобе, не содержат обстоятельств, которые свидетельствовали бы о принятии судами неверного решения по существу спора.

Ссылка подателя жалобы на то, что основанием расторжения договора аренды является неисполнения арендодателем условий договора, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьёй 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Суды исходили из того, что установленные законом основания для расторжения договора по требованию арендатора материалами дела не подтверждаются, иные основания расторжения договора по требованию арендатора договором аренды не предусмотрены.

Суды на основании анализа установленных по делу обстоятельств и оценки представленных в дело доказательств сделали обоснованный вывод о недоказанности ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по договору аренды, которые предусмотрены законом или договором для расторжения договора по инициативе арендатора.

Нормы материального и процессуального права применены судами правильно. Сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2022 по делу N А56-49668/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ялта" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий