Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2023 г. N Ф07-7328/23 по делу N А56-41950/2022

18 июля 2023 г.

Дело N А56-41950/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эмпора" Кобелевой Н.Ю. (доверенность от 21.04.2020), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Бузининой О.В. (доверенность от 23.01.2023), после перерыва в судебном заседании также Черничка Н.В. (доверенность от 11.07.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по делу N А56-41950/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эмпора", адрес: 199004, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 22, лит. А, пом. 1-Н, каб. 278, р.м. 2, ОГРН 1177847416812, ИНН 7801343059 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора от 11.04.2022 N 384-ДФ-К12/к долевого участия в строительстве; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию названного договора и внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) соответствующую запись (с учетом уточнения требований).

Решением от 20.10.2022 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, предметом договора участия в долевом строительстве может быть только объект как вещь в натуре, но не доля в праве общей собственности; доля в праве на единый объект недвижимости может быть приобретена несколькими лицами в рамках одного договора участия в долевом строительстве со множественностью лиц на стороне дольщика.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2023 в судебном заседании был объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено судом в том же составе.

В судебном заседании представители Управления Росреестра поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Галкина Анна Олеговна (дольщик) заключили договор от 11.04.2022 N 384-ДФ-К12/к участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался создать путем реконструкции исторического здания с кадастровым номером 78:32:0001719:3035 многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, 12-я Красноармейская ул., д. 26, лит. А на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0001719:6.

Согласно пункту 1.2 договора объектом долевого строительства является нежилое помещение кладовой (условный N 238) общей площадью 35,7 кв. м, расположенное на первом этаже, с характеристиками, указанными в приложениях к договору. В соответствии с проектной документацией кладовая является встроенным нежилым помещением, представляет собой отдельный объект недвижимости, подлежащий передаче дольщикам по отдельным договорам участия в долевом строительстве, и не входит в состав общего имущества реконструируемого многоквартирного дома.

Тем же пунктом предусмотрено, что оплата дольщиком цены договора в размере, указанном в пункте 5.1 договора, будет являться основанием для возникновения права собственности дольщика на долю в размере 1/6 (согласно приложению N 1) в праве общей долевой собственности на нежилое помещение кладовой с момента государственной регистрации.

В силу пункта 2.2 застройщик обязался передать дольщику долю на кладовую по акту приема-передачи не позднее 31.08.2023.

Согласно пункту 4.3 договора приобретение дольщиком на основании договора прав в отношении доли на кладовую как следствие предоставит дольщику право единоличного использования по окончании реконструкции объекта одной секции кладовой, которая выделяется условно номером N 238-3 и на плане - приложение N 3 (план этажа объекта, на котором расположен объект долевого строительства (кладовая), с указанием его на плане этажа; схема расположения секций с их нумерацией), а также право пользования общим оборудованием и местами прохода в кладовую по соглашению с иными сособственниками кладовой. Разделение кладовой на секции осуществляется в целях определения в будущем порядка пользования сособственниками помещения кладовой, а также удобства дальнейшей эксплуатации кладовой ее сособственниками и может быть изменено по их соглашению. Для удобства идентификации, удобства последующего пользования, а также для удобства учета и невозможности обременения доли дольщика путем привлечения иного дольщика на такую долю каждая доля в праве общей долевой собственности на кладовую условно идентифицируется номером соответствующей такой доле секции, право пользования которой будет предоставлено правообладателю такой доли.

Как указано в том же пункте, застройщик принял на себя обязательства от имени и по поручению дольщика и без получения дополнительного письменного согласия дольщика при заключении аналогичных договоров с иными участниками долевого строительства, у которых по окончании реконструкции объекта также возникает доля в праве общей долевой собственности на кладовую, включать в такие договоры положения относительно реализации права пользования долями в праве собственности на кладовую путем использования отдельных секций.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 12.04.2022 о государственной регистрации указанного договора.

Уведомлением от 19.04.2022 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации на основании пунктов 6, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), указав, что представленный договор не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку предусматривает передачу участнику долевого строительства не конкретного созданного объекта долевого строительства (нежилого помещения), а долю в праве общей собственности, которое еще в силу закона не возникло до его государственной регистрации.

В дальнейшем уведомлением от 19.07.2022 Управление Росреестра сообщило об отказе в государственной регистрации договора, поскольку представленные документы содержат противоречивые сведения о характеристиках объекта долевого строительства, что не позволяет внести необходимые записи в ЕГРН.

Общество, считая, что представленный договор не противоречит закону и оснований для отказа в его регистрации не имелось, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Законом о регистрации.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

Согласно части 1 статьи 26 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на дату подачи документов Обществом и дату приостановления регистрационных действий) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (пункт 6); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В силу статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений об основных характеристиках многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), иных основных характеристиках жилого или нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Как видно из заключенного сторонами договора, объектом долевого строительства является нежилое помещение кладовой с условным N 238 общей площадью 35,7 кв. м на первом этаже реконструируемого многоквартирного дома; условия договора в совокупности с приложенными к договору графическими материалами позволяют однозначно индивидуализировать объект долевого строительства, определить местоположение кладовой на плане дома и конфигурацию самого помещения, разделенного на секции, установить, право на использование какой именно части (секции) кладовой приобретает дольщик после передачи ему объекта долевого строительства.

Из условий договора и иных материалов дела не следует, что у сторон имелись неясности относительно того, какой объект подлежит передаче дольщику и права в каком объеме возникают у дольщика после уплаты цены договора, передачи объекта и государственной регистрации прав на него.

При таких обстоятельствах суды в отсутствие доказательств нарушения чьих-либо прав согласованием сторонами условий договора в такой редакции правомерно посчитали, что условия представленного на государственную регистрацию договора не противоречат закону, в связи с чем данный договор подлежал государственной регистрации, и удовлетворили требования Общества.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку заключение сторонами данного договора было направлено на оформление прав дольщика в отношении имущества (части кладовой), которое в силу его специфических характеристик не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а заключение одного договора участия в долевом строительстве в отношении помещения кладовой с множественностью лиц на стороне дольщика не соответствует существу отношений участия в долевом строительстве, в рамках которых должна быть обеспечена непрерывность строительства за счет денежных средств последовательно привлекаемых участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.05.2023 по ходатайству Управления Росреестра исполнение решения от 20.10.2022 и постановления от 27.03.2023 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 по делу N А56-41950/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 20.10.2022 и постановления от 27.03.2023 по настоящему делу отменить.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Г.М. Рудницкий