Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2023 г. N 13АП-38882/22 по делу N А56-41950/2022

г. Санкт-Петербург

27 марта 2023 г.

Дело N А56-41950/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марковой А.А.,

при участии:

от заявителя: представитель Кобелева Н.Ю., на основании доверенности от 21.04.2020,

от ответчика: представитель Бузинина О.В., на основании доверенности от 23.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-38882/2022) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2022 по делу N А56-41950/2022(судья Балакир М.В.), принятое по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эмпора"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эмпора" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - заинтересованное лицо) с заявлением (с учетом уточнений от 17.08.2022) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (Далее - Управление) об отказе государственной регистрации договора долевого участия N 384-ДФ-К12/к от 11.04.2022 участия в долевом строительстве (реконструкции исторического здания под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой): г.Санкт-Петербург, 12-я Красноармейская улица, дом 26, литера А; и обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию договора долевого участия N 384-ДФ-К12/к от 11.04.2022 и внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующую запись.

Решением от 20.10.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, удовлетворил заявленные требования в полном объеме, признал незаконным решение управления Росреестра по Санкт-Петербургу об отказе государственной регистрации договора долевого участия N 384-ДФ-К12/к от 11.04.2022 участия в долевом строительстве (реконструкции исторического здания под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой): г. Санкт-Петербург, 12-я Красноармейская улица, дом 26, литера А; 2), обязал Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию договора долевого участия N 384-ДФ-К12/к от 11.04.2022 и внести в Единый государственный реестр недвижимости соответствующую запись. Также Судом с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Эмпора" взыскано 3 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, на нарушение и неправильное применение норм материального права.

Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции не учел доводы Управления о том, что предметом ДДУ может быть жилое и нежилое помещение или машино-место, подлежащие передаче дольщику или содольщикам после ввода объекта в эксплуатацию, а не доля в праве общей собственности на соответствующий объект недвижимости; представленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве, неправильно определяет предмет договора как часть помещения вместо нежилого помещения кладовой.

Таким образом, заинтересованное лицо считает, что отказ в государственной регистрации является правомерным.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Эмпора" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Заявитель полагает, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на заключение договора долевого участия в отношении доли в объекте недвижимости, включение в текст договора долевого участия положения, определяющего порядок использования кладовой правомерно, обосновано, и не нарушает требования действующего законодательства РФ.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Тринадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Специализированный застройщик "Эмпора" (далее по тексту - "Заявитель/Застройщик") и Галкиной А.О. (далее по тексту - "Дольщик") подписан договор долевого участия в строительстве (реконструкция исторического здания под многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой): г.Санкт-Петербург, 12-я Красноармейская, дом 26, литера А (далее - "Объект").

Объектом долевого строительства является нежилое помещение кладовой (условный N 238), общей площадью 35, 7 кв.м., расположенное на 1 этаже Объекта (п. 1.2 Договора).

Согласно договору оплата Дольщиком цены договора в размере, указанном в п 5.1. Договора, будет являться основанием, для возникновения, с момента государственной регистрации, права собственности дольщика на долю в праве общей долевой собственности (1/6), указанную в Приложении N 1 к Договору (далее по тексту - "Доля/Доля на Кладовую") на нежилое помещение Кладовой.

В соответствии с проектной документацией Кладовая является встроенными нежилым помещением Объекта, представляет собой отдельный объект недвижимости, подлежащий передаче дольщикам по отдельным договорам участия в долевом строительстве, и не входит в состав общего имущества реконструируемого многоквартирного дома, а также не имеет в своем составе частей помещения, предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно п. 4.3. Договора приобретение Дольщиком на основании Договора прав в отношении Доли на Кладовую, как следствие, предоставит Дольщику право единоличного использования Дольщиком по окончании реконструкции Объекта (в соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ) одной секции Кладовой, которая выделяется условно номером N 247-2 и на плане - Приложение N 3 "План этажа Объекта, на котором расположена Кладовая, с указанием Кладовой на плане этажа, а также Схемой расположения секции с их нумерацией", а также право пользования общим оборудованием и местами прохода в Кладовую по соглашению с иными сособственниками Кладовой.

Разделение Кладовой на секции осуществляется в целях определения в будущем порядка пользования сособственниками помещения Кладовой, а также удобства дальнейшей эксплуатации Кладовой ее сособственниками и может быть изменено по их соглашению.

Из заявления следует, что для удобства идентификации, удобства последующего пользования, а также для удобства учета и невозможности обременении Доли Дольщика путем привлечения иного участника долевого строительства на такую долю, каждая доля в праве общей долевой собственности на Кладовую условно идентифицируется номером соответствующей такой доле секции, право пользования которой будет предоставлено правообладателю такой доли.

Заявитель указал на то, что принял на себя обязательства от имени и по поручению Дольщика и без получения дополнительного письменного согласия Дольщика при заключении аналогичных договоров с иными участниками долевого строительства, у которых по окончании реконструкции Объекта также возникает доля в праве общей долевой собственности на Кладовую, включать в такие договоры положения относительно реализации права пользования долями в праве собственности на Кладовую путем использования отдельных секций.

12.04.2022 Заявитель представил в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, в порядке, предусмотренном ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заявление на государственную регистрацию указанного договора - сделки на земельный участок по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. 12-я Красноармейская, дом 26, литера А, кадастровый номер 78:32:0001719:6, за вх.N КУВД-001/2022-15154111/1.

Заявителем было получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 19.04.2022 за N КУВД-001/2022-15154111/1.

Управление пришло к выводу о том, что в соответствии с представленным договором участнику долевого строительства будет передан не конкретный созданный объект долевого строительства (нежилое помещение), а доля в праве общей долевой собственности, которое еще в силу закона не возникло, поскольку не было зарегистрировано", при этом, представленный договор участия в долевом строительстве не был принят в качестве надлежащего документа, в связи с несоответствием содержания договора требованиям законодательства РФ".

19.07.2022 заявителем получено уведомление Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора. Считая отказ регистрирующего органа не соответствующим закону, нарушающим законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 4, части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве является сделкой заключаемой в отношении имущественных прав связанных с возникновением права собственности на объект недвижимости (его части) после завершения его строительства.

В соответствии со статьей 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средства участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1.2. договора объектом долевого строительства является нежилое помещение кладовой, что соответствует положениям Закона N 214-ФЗ и статей 422- 423 ГК РФ.

Заявитель в рамках договора принял обязательства передать дольщику нежилое помещение Кладовой путем передачи соответствующей Доли на кладовую по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в рамках сроков, указанных в п.2.2 Договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

При этом, по смыслу части 1 статьи 4, части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, одним из таких способов является заключение договора участия в долевом строительстве.

Действующее законодательство РФ не содержит запрета на заключение договора участия в долевом строительстве в отношении доли в имущественном праве, связанном с возникновением права собственности на объект долевого строительства, а так же указания на момент заключения соглашения о порядке определения и изменения их долей в праве общей долевой собственности.

Таким образом, условия представленного для государственной регистрации договора долевого участия N 384-ДФ-К12/к от 11.04.2022, вопреки выводам Управления Росреестра, соответствуют требованиям законодательства РФ.

Следовательно, в рассматриваемом случае отсутствовало основание для приостановления государственной регистрации Договора.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 48 Федерального закона N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (пункт 1).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона (статьи 27 Закона о регистрации).

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации прав послужило неустранение заявителем в течение срока приостановления причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий.

В то же время, вопреки доводам Управления, и как отмечалось выше, в данном конкретном случае оснований полагать, что договор долевого участия N 384-ДФ-К12/к от 11.04.2022 неправильно определяет предмет договора у суда первой инстанции не имелось, что повлекло обоснованный вывод об отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации по мотивам, указанным в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 19.04.2022 N КУВД-001/2022-15154111/1 и последующем отказе в государственной регистрации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем, решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2022 по делу N А56-41950/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.А. Нестеров Н.С. Полубехина