Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 августа 2023 г. N Ф07-8113/23 по делу N А21-8094/2022

07 августа 2023 г.

Дело N А21-8094/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 августа 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Свободные инвестиции" и Банасько С.В. - Стёпочкиной Я.И. (доверенности от 20.04.2022 и 30.12.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Свободные инвестиции" и индивидуального предпринимателя Банасько Сергея Васильевича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 по делу N А21-8094/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Свободные инвестиции", адрес: 236001, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Ю.Маточкина, д. 14, кв. 13, ОГРН 1113926020383, ИНН 3906239322 (далее - общество), и индивидуальный предприниматель Банасько Сергея Васильевича, ОГРНИП 318392600057914, обратились в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236022, Калининградская обл., г. Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 28.03.2022 N 29/2022-С купли-продажи земельного участка площадью 21 075 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1221, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Суворова, д. 44, с видом разрешенного использования - склады, под существующими объектами недвижимости, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена земельного участка установлена в соответствии с пунктом 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" и составляет 295 824, 05 руб., что составляет 2,5% от его кадастровой стоимости.

Покупатель 1 уплачивает сумму 156 786,99 руб.

Покупатель 2 уплачивает сумму 139 037,56 руб.".

Решением суда от 22.12.2022 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 05.04.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель и общество просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что вывод судов о том, что склады никогда не находились на земельном участке площадью 7,7 га, предоставленном по решению исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 N 71, опровергается действующими правоустанавливающими документами, изданными самой администрацией.

Податель жалобы считает, что вопреки выводам судов обеих инстанций и доводам администрации, новый земельный участок не формировался, так как в противном случае ответчик должен был изъять земельный участок по основаниям, предусмотренным положениями статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и уже из изъятой по этим основаниям площади формировать новый земельный участок.

По мнению подателя жалобы, право аренды на спорный земельный участок было переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении иска.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества и предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Администрация о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество и предприниматель обратились в администрацию с заявлением от 05.03.2022 о предоставлении земельного участка площадью 21 075 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1221, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Суворова, д. 44, в собственность за плату в размере 2,5 % его кадастровой стоимости.

В обоснование заявления общество и предприниматель указывают на то, что предоставленный им в аренду по договору от 09.08.2021 N 126/2021-А земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221, на котором расположены объекты недвижимости - складские здания: литер "А" общей площадью 938,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:109, литер "Б" общей площадью 934,8 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:119, литер "В" общей площадью 938,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:120, построенные в советский период, приобретенные Калининградским управлением тралового флота в порядке приватизации государственного имущества, сформирован из земельного участка, находящегося у предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Администрация направила предпринимателю и обществу проект договора от 28.03.2022 N 29/2022-С купли-продажи земельного участка, в котором установила стоимость выкупаемого земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 25 Закона Калининградской области от 12.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (далее - Закон Калининградской области N 105) в размере его кадастровой стоимости - 11 832 980 руб., в том числе: 6 271 479 руб. 40 коп. для общества и 5 561 500 руб. 60 коп. для предпринимателя.

Не согласившись с установленной администрацией ценой земельного участка, общество и предприниматель направили администрации протокол разногласий к договору, в котором, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Вводный закон), пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области N 105, указали на наличие у них права на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене.

Администрация письмом от 20.05.2022 отказала обществу и предпринимателю в заключении договора в предложенной ими редакции, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221 образован за границами отвода земельного участка (90 %), предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование предприятию.

Ссылаясь на то, что отказ администрации в предоставлении земельного участка по испрашиваемой цене не соответствует закону и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество и предприниматель обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что упомянутые складские здания, литеры А, Б и В, никогда не располагались на земельном участке, отведённом Базе рефрижераторного флота на основании решения Исполнительного комитета Калининградского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 N 71.

При этом суд сослался на то, что при рассмотрении схем земельных участков, являющихся приложениями к постановлениям мэра Калининграда от 16.01.1998 N 88 и от 02.02.1998 N 244, а также к письму Горисполкома от 27.03.1985 N 228 можно сделать вывод о том, что изъятию на основании постановления N 88 подлежал земельный участок, предоставленный Калининградской базе тралового флота на основании договора аренды от 11.01.1993 N 000012, а также часть земельного участка, предоставленного на основании решения Исполнительного комитета Калининградского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 N 71 и расположенного в юго-восточной его части. Суд посчитал, что формирование земельного участка площадью 2,1766 га по ул. Суворова, 44 и предоставленного впоследствии по договору аренды на передачу в аренду городских земель ООО "Морская звезда" произведено не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, суд сослался на то, что из дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 04.06.1997 N 04/06-97 следует, что продаваемые складские помещения расположены на земельном участке общей площадью 1, 3 га, отведённом согласно решению Исполком г. Калининграда от 31.04.85 N 186.

Суд указал в решении, что право аренды у общества и предпринимателя на спорный земельный участок возникло уже после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и произошло после предоставления в аренду вновь сформированного земельного участка, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, истцы не относятся к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Вводного закона.

Суд пришёл к выводу, что администрация правомерно установила выкупную цену земельного участка в размере его кадастровой стоимости, указал в решении, что оснований для урегулирования условий договора в редакции истцов не имеется, и отказал в иске.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановления подлежат отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьёй 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истцы просили суд рассмотреть и разрешить разногласия, возникшие при заключении обязательного для администрации договора купли-продажи земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцам объекты недвижимости.

Из позиции истцов, которая подтверждена их представителем в судебной заседании кассационной инстанции, следует, что истцы, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании преддоговорного спора, и полагая, что цена выкупа земельного участка должна быть установлена по договору в льготном размере, вместе с тем не заявили от отсутствии у них волеизъявления на заключение договора купли-продажи участка по иной цене, установленной судом в порядке разрешения преддоговорного спора, в том числе в размере кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Указанная правовая позиция сформирована, в том числе в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд с учетом особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела вправе принять решение о редакции условий договора, отличной от предложенных сторонами.

При этом согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Таким образом, поскольку в настоящем деле стороны просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи публичного земельного участка в части установления размера платы за выкуп, а в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.4 ЗК РФ цена выкупа публичного участка относится к категории регулируемых цен, суды должны определить цену выкупа участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих её размер, вне зависимости от предложенных сторонами редакций.

Таким образом, суды, отказывая в иске, неправильно применили приведённые нормы материального права и правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации.

Кроме того, сделанные судами выводы о том, что принадлежащие истцам здания никогда не располагались на земельном участке, отведённом Базе рефрижераторного флота на основании решения Исполнительного комитета Калининградского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 N 71, поскольку при рассмотрении схем земельных участков, являющихся приложениями к постановлениям мэра Калининграда от 16.01.1998 N 88 и от 02.02.1998 N 244, а также к письму Горисполкома от 27.03.1985 N 228 можно сделать вывод о том, что изъятию на основании постановления N 88 подлежал земельный участок, предоставленный Калининградской базе тралового флота на основании договора аренды от 11.01.1993 N 000012, а также часть земельного участка, предоставленного на основании решения Исполнительного комитета Калининградского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 N 71 и расположенного в юго-восточной, является необоснованным.

Действительно указанные схемы (приложения к постановлениям мэра Калининграда от 16.01.1998 N 88 и от 02.02.1998 N 244) имеют схожую конфигурацию. Однако в имеющихся в деле упомянутых схемах содержатся таблицы координат поворотных точек земельных участков, которые не идентичны. Суды не дали этому оценку, не воспользовались предоставленным суду правом привлечения к участию в деле специалиста, обладающими специальными познаниями.

При этом суды не учли также, что в постановлении N 88 о предоставлении в аренду земельного участка ООО "Морская звезда" под приобретенные по договору купли-продажи складские здания указана дата его вынесения 16.01.1998, в то время, как постановление мэра Калининграда N 244 о предоставлении ОАО Калининградской промышленной компании "Запрыба" в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2,7 га по ул. Суворова - ул. Транспортной под существующую складскую базу и АЗС принято позднее, а именно 02.02.1998.

Таким образом, указанный вывод судов является необоснованным и не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Сделав выводы о том, что право аренды у истцов возникло не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и истцы не относятся к субъектам, указанным в пункте 2.2 статьи 3 Вводного закона, суды не исследовали надлежащим образом все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче в тот же суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, всесторонне и полно исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, оценить представленные доказательства, дать оценку доводам и возражениям сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны по настоящему делу в обоснование своих требований и возражений и принять законный и обоснованный судебный акт, исходя из норм законодательства.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2023 по делу N А21-8094/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Ю.С. Баженова А.В. Кадулин