Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2023 г. N Ф07-8296/23 по делу N А56-32108/2022

05 сентября 2023 г.

Дело N А56-32108/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Бондаревой О.Н. (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресолинвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А56-32108/2022,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ресолинвест", адрес: 197136, Санкт-Петербург, ул. Всеволода Вишневского, д. 10, лит. А, кв. 30А, ОГРН 1147847317640, ИНН 7813597379 (далее - Общество), об обязании устранить допущенные нарушения земельного законодательства в части использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, а также пунктом 1.3 договора путем прекращения деятельности в объекте, не соответствующей виду разрешенного использования участка.

Решением от 02.11.2022 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, судами не учтено, что Общество не является собственником нежилых помещений в здании, в связи с чем к нему не могут быть заявлены требования о прекращении использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования; суды необоснованно отклонили ходатайство Общества о назначении экспертизы на предмет установления соответствия назначения здания виду разрешенного использования земельного участка; предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и акты обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет по контролю) не являются надлежащими доказательствами нецелевого использования Обществом земельного участка.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 10.08.2020 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 3200 кв. м с кадастровым номером 78:34:0415601:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 3 (северо-западнее пересечения с улицей Оптиков), для эксплуатации объекта недвижимости.

Согласно пункту 1.3 договора приведенное описание целей использования участка является окончательным; изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя. Вид разрешенного использования участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемой к договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), являющейся неотъемлемой частью договора, - для размещения многоэтажных и подземных гаражей. Изменение вида разрешенного использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Пунктом 3.1 договора срок его действия определен по 28.04.2068.

Как указано в пункте 2.1 договора, на участке располагается здание площадью 3071 кв. м с кадастровым номером 78:34:0415601:14728, нежилые помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н общей площадью 2847,4 кв. м в котором принадлежат Обществу на праве собственности.

Пунктом 5.2 договора за нарушение пункта 1.3 договора установлена ответственность арендатора в виде штрафа в размере годовой арендной платы, установленной на момент нарушения.

При осуществлении федерального государственного земельного контроля (надзора) установлено, что, по сведениям Управления государственного строительного надзора, Обществу как застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию гаража (автостоянки) на 200 машиномест в соответствии с проектной документацией, однако фактически на земельном участке размещен и функционирует торговый центр с точками общественного питания. В связи с выявленным несоответствием использования земельного участка его целевому назначению заместитель руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу вынес в отношении Комитета предостережение от 04.10.2021 N 064П о недопустимости нарушения обязательных требований, предложил принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований, установленных пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ.

Учреждение, осуществляющее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 реализацию полномочий Комитета в области защиты имущественных интересов Санкт-Петербурга, направило в адрес Общества претензию от 18.11.2021 с требованием уплатить штраф на основании пункта 5.2 договора за нецелевое использование земельного участка и устранить допущенные нарушения.

Платежным поручением от 14.12.2021 N 26 Общество уплатило штраф в размере 14 018 руб. 44 коп.

В результате проведенного Комитетом по контролю 01.02.2022 повторного обследования земельного участка установлено, что ранее выявленные нарушения пункта 1.3 договора Обществом не устранены, о чем составлен соответствующий акт от 01.02.2022.

Поскольку Общество в добровольном порядке выявленные нарушения не устранило, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, удовлетворяя на основании статей 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковые требования, предъявленные к Обществу как арендатору земельного участка и основанные на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, посчитали доказанным использование Обществом земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием и условиями договора, отклонив соответствующие возражения ответчика.

Между тем судами не учтено следующее.

Как видно из преамбулы и пункта 2.1 договора аренды земельного участка, данный договор заключен с Обществом как собственником нежилых помещений в здании на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на дату заключения договора Обществу принадлежали на праве собственности расположенные в здании помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н общей площадью 2847,4 кв. м.

Общество, возражая против иска, ссылалось, в частности, на то, что в настоящее время не является собственником здания либо помещений в нем, представив выписки из ЕГРН от 20.07.2022 в отношений помещений в здании. Согласно данным выпискам помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н с 03.12.2020/30.11.2020 находятся в общей долевой собственности трех физических лиц, в отношении помещений 4-Н, 6-Н зарегистрировано 20.03.2020 право собственности Санкт-Петербурга.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Одной из форм реализации данного принципа является установление специального порядка предоставления собственникам зданий, помещений в здании в аренду или в собственность земельных участков, которые находятся в публичной собственности и на которых расположены такие здания.

Исходя из статей 35 ЗК РФ, статей 271, 552 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, поскольку в данном случае договор аренды земельного участка, занятого зданием, был заключен с Обществом исключительно в связи с принадлежностью ему на праве собственности помещений в этом здании, в случае продажи этих помещений соответствующие права и обязанности, основанные на договоре, в силу закона переходят к новому собственнику помещений вне зависимости от исполнения Обществом предусмотренной договором обязанности уведомить Комитет о передаче прав собственности на объекты.

Однако суды не проверили довод Общества о том, что оно не является собственником здания или помещений в здании и, следовательно, не осуществляет деятельность на земельном участке; не выяснили, кто являлся в период рассмотрения дела актуальным правообладателем помещений в здании, используемых не в соответствии с назначением здания и разрешенным использованием земельного участка. Суды возложили на Общество обязанность прекратить использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды путем прекращения деятельности в объекте, не соответствующей виду разрешенного использования земельного участка. Однако в случае, если Общество не является собственником объекта или его части, оно лишено возможности исполнить требование, основанное на договоре аренды. При этом требование об устранении нарушений земельного законодательства в части нецелевого использования земельного участка было заявлено Комитетом именно как стороной по договору аренды в связи с ненадлежащим исполнением другой стороной этого договора, а не как органом, наделенным полномочиями на предъявление такого требования в административном порядке к лицам, нарушающим земельное законодательство.

При таком положении выводы судов об удовлетворении иска к Обществу как арендатору земельного участка нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам права, в связи с чем решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду необходимо установить, кто являлся собственником помещений в здании в период рассмотрения дела и является их собственником в настоящее время; привлечь этих лиц к участию в деле; в зависимости от установленного разрешить вопрос о возможности возложения на Общество обязанности устранить нарушения условий договора аренды земельного участка в части его нецелевого использования и прекратить деятельность в объекте, не соответствующую виду разрешенного использования земельного участка.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2023 по делу N А56-32108/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Е.В. Чуватина