Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2023 г. N Ф07-12007/23 по делу N А56-100617/2022

05 октября 2023 г.

Дело N А56-100617/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от акционерного общества "Котлин-Новатор" Бархатовой В.С. (доверенность от 23.06.2023), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 30.12.2022),

рассмотрев 27.09.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу N А56-100617/2022,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Котлин-Новатор", адрес: 192019, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 14, ОГРН 1027806064571, ИНН 7811075899 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в выкупе земельного участка площадью 11 515 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007001:13, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, корп. 1, с целью использования: "для размещения промышленных объектов" и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в виде принятия решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи указанного участка по цене 10 663 612 руб. 86 коп. в десятидневный срок с момента вынесения судом решения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2023 признан незаконным отказ Комитета в выкупе Обществом земельного участка площадью 11 515 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007001:13, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, корп. 1, с целью использования: "для размещения промышленных объектов"; на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества договора купли-продажи указанного земельного участка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; с Комитета в пользу Общества взыскано 3000 руб. в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 19.01.2023 и постановление от 03.05.2023, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.

По мнению Комитета, оспариваемый отказ в выкупе земельного участка соответствует является правомерным ввиду несоответствия фактического использования Обществом земельного участка его виду разрешенного использования, а также в связи с расположением участка в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях относительно нее.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) Обществу с 29.04.2022 на праве собственности принадлежит трехэтажное нежилое здание производственного корпуса N 1 площадью 11 250,1 кв.м, 1934 года постройки, с кадастровым номером 78:12:0007001:1023, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, корп.1.

Данное здание расположено на земельном участке площадью 11 515 +/- 38 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007001:13 (далее - Участок), принадлежащем на праве собственности Санкт-Петербургу и находящемся в аренде у Общества на основании договора аренды от 04.09.2001 N 13/ЗД-02343. Согласно выписке из ЕГРН от 23.06.2022 дата присвоения кадастрового номера Участку 26.04.2001.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в соответствии с подпунктом 6 пункта 39.3, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Участка в собственность за плату для размещения промышленных объектов.

Рассмотрев заявление Общества, Комитет принял решение об отказе в выкупе участка на основании подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), указав на несоответствие фактического использования Участка его разрешенному использованию и градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок, о чем уведомил Общество письмом от 15.07.2022 N 05-26/62339/22-0-6.

Посчитав, что отказ Комитета в выкупе Участка не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что у Комитета отсутствовали основания для отказа Обществу в выкупе Участка, в связи с чем, признал оспариваемый отказ незаконным и обязал Комитет устранить допущенное нарушение; в части требования Общества об установлении цены Участка отказал исходя из того, что преддоговорный спор на разрешение суда не передавался.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, осуществляется без проведения торгов в случаях, предусмотренных статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Отказывая Обществу в выкупе земельного участка, Комитет исходил из того, что вид разрешенного использования участка "для размещения промышленных объектов", указанный в ЕГРН, не соответствует ни основным ни условно разрешенным видам использования участка, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой находится этот участок.

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524 (далее - Правила землепользования и застройки), установлено, что участок расположен в территориальной зоне ТД 1-2_2 общественно-деловой подзоны объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры. Градостроительным регламентом указанной территориальной зоны не предусматривает отнесение назначения участка "для размещения промышленных объектов" ни к основным, ни к условно разрешенным видам использования.

В соответствии с пунктом 1.4.5 Правил землепользования и застройки градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.

В силу пункта 11 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В пункте пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного 27.11.2019, разъяснено, что собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по сведениям ЕГРН спорный участок поставлен на государственный кадастровый учет 26.04.2001, т.е. до утверждения действующих Правил землепользования и застройки, имеет вид разрешенного использования "для размещения промышленных объектов".

Доказательства того, что сведения о виде разрешенного использования участка "для размещения промышленных объектов" внесены в ЕГРН после утверждения Правил землепользования и застройки и что на момент внесения этих сведений такой вид разрешенного участка не соответствовал действовавшему на тот момент градостроительному регламенту, Комитет вопреки требованиям статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не представил.

Содержащиеся в ЕГРН сведения об Участке никем не оспаривались, в связи с чем в силу закона признаются достоверными.

На основании договора N 13/ЗД-02343 от 04.09.2001 Участок предоставлен Обществу в аренду сроком до 05.03.2050 для размещения промышленных объектов.

Расположенное на Участке здание производственного корпуса 1934 года постройки, находящееся в собственности Общества, по своему назначению соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в ЕГРН.

Цель использования Участка, указанная в поданном Обществом заявлении о предоставлении земельного участка, а именно "для размещения промышленных объектов", соответствовала виду разрешенного использования участка, указанному в ЕГРН, а также сведениям об основном виде деятельности Общества, содержащимся в Едином государственный реестр юридических лиц с 23.12.2008.

Доводы Комитета, заявленные со ссылкой на Акт обследования от 08.07.2022, составленный Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, обоснованно отклонены апелляционным судом, поскольку зафиксированные в данном акте факты проведения на момент обследования в расположенном на Участке здании производственного корпуса строительных работ, а также использования части помещений второго этажа здания под офисы не свидетельствуют о несоответствии фактического использования Участка его разрешенному использованию, установленному в ЕГРН.

Утверждение Комитета о том, что в границах Участка расположено административное здание бизнес-центра, не подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Таким образом, исходя из того, что разрешенное использование Участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, доказательств несоответствия фактического использования Участка его разрешенному использованию, указанному в ЕГРН, не представлено, суды, учтя правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 N 307-ЭС22-14132, правомерно пришли к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае предусмотренного пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основания для отказа в выкупе Участка.

Ссылка Комитета на расположение Участка согласно Приложению N 6 к Правилам землепользования и застройки в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию, подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство в соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ не является основанием для отказа собственнику объекта недвижимости в предоставлении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, его собственнику.

Таким образом, суды исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства, правильно применили положения гражданского и земельного законодательства, приведенные в жалобе доводы не опровергают выводы судов, были предметом их рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 19.01.2023 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2023, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу N А56-100617/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2023 по настоящему делу.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Ю.С. Баженова Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева