Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2023 г. N Ф07-14933/23 по делу N А66-10841/2022

27 октября 2023 г.

Дело N А66-10841/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Баженовой Ю.С. и Власовой М.Г.,

рассмотрев 26.10.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 по делу N А66-10841/2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Регионстрой", адрес: 170041, г. Тверь, ул. Благоева, д. 44, пом. 4; ОГРН 1046900088850, ИНН 6901065639 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери, адрес: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), о признании договора аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 прекращенным.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023 требования Общества удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение от 13.03.2023 и постановление от 27.06.2023 отменить, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на то, что договор аренды земельного участка от 31.07.2014 N 061-з/14 был заключен без проведения торгов, в связи с чем вопреки выводам судов мог быть возобновлен на неопределенный срок по истечении срока его действия.

Администрация в жалобе отметила, что сторонами не было достигнуто соглашение о расторжении спорного договора, в судебном порядке Общество с требованием о его расторжении не обращалось, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, такой договор в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) нельзя считать расторгнутым, а обязательства по нему прекращенными.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство) от 18.03.2013 N 497 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола от 29.04.2023, составленного по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.05.2013 N 093-з/13.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 14.05.2013 N 093-з/13 арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 28 425,20 кв. м, кадастровый номер 69:40:0300347:60, в границах согласно кадастровому паспорту, находящийся примерно в 130 м северо-западнее, расположенного за пределами участка ориентира - дома 22, корп. 2, по ул. Громова в г. Твери.

Согласно пункту 1.2 договора от 14.05.2013 N 093-з/13 участок предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории.

В ходе исполнения договора от 14.05.2013 N 093-з/13 постановлением Администрации от 11.03.2014 N 293 утверждена документация по планировке территории в границах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:60, в соответствии с которой из этого участка предусматривалось образование семи участков, в том числе земельного участка площадью 2009 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300347:2719.

Впоследствии договор от 14.05.2013 N 093-з/13 был расторгнут по соглашению сторон от 31.07.2014; земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:60 27.08.2014 снят с кадастрового учета.

В отношении вновь образованных в ходе исполнения договора от 14.05.2013 N 093-з/13 семи земельных участков Министерство и Общество 31.07.2023 заключили самостоятельные договоры аренды - N 056-з/14, 057-з/14, 058-з/14, 059-з/14, 060-з/14, 061-з/14, 062-з/14.

По условиям пункта 1.1 договора от 31.07.2014 N 061-з/14 (далее - Договор N 061-з/14) Министерство (арендодатель) передало, а Общество (арендатор) приняло в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 2009 кв. м с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, находящийся примерно в 130 м северо-западнее расположенного за пределами участка ориентира - дома 22, корп. 2, по ул. Громова в г. Твери.

Участок предоставлен арендатору под многоэтажное жилищное строительство (пункт 1.2).

Пунктом 2.1 Договора N 061-з/14 от 31.07.2014 N 061-з/14 установлен срок аренды участка - с 31.07.2014 по 11.03.2020.

Общество, посчитав, что в силу положений статьи пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие Договора N 061-з/14 после его истечения было возобновлено на неопределенный срок, направило Администрации письмо от 13.01.2022 N 7, в котором предложило расторгнуть этот договор.

В письме от 15.02.2022 N 44 Общество, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 не используется и к использованию не планируется, повторно предложило Администрации расторгнуть Договор и принять указанный земельный участок по акту приема-передачи.

Общество, указывая на невозможность в отсутствие подписанного со стороны Администрации соглашения о расторжении Договора N 061-3/14 внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:2719, полагая при этом, что арендные отношения по Договору N 061-3/14 прекращены с 13.04.2022, обратилось в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что фактически действие Договора N 061-3/14 прекращено по истечении максимального срока осуществления жилищного и иного строительства, предусмотренного условиями спорного договора, - с 11.03.2020, признал требования Общества обоснованными и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, в связи с чем оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В рассматриваемом случае исковое требование Общества основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ и мотивировано тем, что в соответствии с реализованным арендатором правом на односторонний отказ от Договора N 061-3/14 его действие было прекращено по истечении трехмесячного срока после направления уведомления от 13.01.2022 исх. N 7, то есть с 13.04.2022.

Между тем суды признали, что спорный договор прекратил свое действие по истечении максимальных сроков жилищного и иного строительства, установленных Договором N 061-3/14, указав, что нарушение арендатором таковых является обстоятельством, исключающим продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Однако суд кассационной инстанции не может признать данные выводы судов обоснованными ввиду следующего.

В рассматриваемом случае предметом Договора N 061-3/14 является земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:2719, образованный из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:60, предоставленного Обществу по договору от 14.05.2013 N 093-з/13 в целях комплексного освоения для жилищного строительства.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 названного пункта.

В силу пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор указанных в пункте 5 статьи 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса, а именно: соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 8 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 этой статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с указанным Кодексом и гражданским законодательством.

Таким образом, несоблюдение арендатором максимальных сроков осуществления жилищного и иного строительства по смыслу названной нормы не является безусловным основанием для прекращения договора, заключенного в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ.

Из материалов дела следует и сторонами не оспорено, что спорный договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 был заключен сторонами без процедуры проведения торгов.

По истечении срока действия Договора N 061-3/14 земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300347:2719 арендодателю возвращен не был.

Доказательств обратного в материалах дела не содержится.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 Земельным кодексом Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возобновление на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае предъявленные Обществом требования основаны на статьях 610 и 621 ГК РФ и мотивированы тем, что направив арендодателю уведомление от 13.01.2022 исх. N 7, Общество реализовало предоставленное ему законом право на односторонний отказ от договора, в связи с чем настаивало, что действие спорного договора было прекращено с 13.04.2022.

Однако указанные обстоятельства ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не исследовались. Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, надлежащим образом не установлены.

В данном случае суды содержание писем арендодателя от 13.01.2022 исх. N 7 и от 15.02.2022 исх. N 44 не анализировали; оценка на предмет возможности отнесения их к документам, позволяющим установить волю арендатора на односторонний отказ от Договора N 061-3/14 не дана.

Правильное разрешение спора непосредственно зависит от фактических обстоятельств дела. Однако указанные обстоятельства судами должным образом не исследованы, фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, надлежащим образом не установлены.

Как разъяснено в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства (пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части (шестой абзац). В этом случае дело направляется на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу (седьмой абзац).

При рассмотрении настоящего дела суды допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех существенных обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд Тверской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 13.03.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2023 по делу N А66-10841/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области в ином судебном составе.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

А.Е. Филиппов Ю.С. Баженова М.Г. Власова