Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2023 г. N Ф07-15896/23 по делу N А56-120060/2022

15 ноября 2023 г.

Дело N А56-120060/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от закрытого акционерного общества "Аврора Инвест" Аверичевой Е.В. (доверенность от 05.04.2022), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 09.01.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по делу N А56-120060/2022,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Аврора Инвест", адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б, ОГРН 1057747604507, ИНН 7726524952 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности к Обществу на следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером 78:31:0001039:2006, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А,

- нежилое здание с кадастровым номером 78:31:001039:2007, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. Б,

- земельный участок с кадастровым номером 78:31:0001039:1, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 52, лит. А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2023 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 20.04.2023 и постановление от 08.08.2023, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворения требований Общества.

Податель жалобы считает, что суды неверно применили положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), возложив на Комитет обязанность по совершению регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.

Комитет выражает несогласие с выводами судов о заключении сторонами договора купли-продажи спорных объектов, полагает, что Общество утратило право на заключение такового в соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ), поскольку не подписало проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 30-дневный срок с даты его получения от Комитета.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Управление Росреестра извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2021 по делу N А56-95018/2017 признан незаконным выраженный в письме от 20.09.2017 N 93347-25 отказ Комитета в удовлетворении заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение в собственность зданий с кадастровыми номерами 78:31:0001039:2006, 78:31:001039:2007 совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:31:0001039:1 по правилам Закона N 159-ФЗ, на Комитет возложена обязанность в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в силу названного судебного акта заключить с Обществом договор купли-продажи указанных зданий и земельного участка на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета от 03.08.2006 N 233-р, по рыночной цене, составляющей 306 000 000 руб., с указанием цены каждого из объектов (соответственно здания с кадастровым номером 78:31:0001039:2006 - 59 576 838 руб., здания с кадастровым номером 78:31:0001039:2007 - 28 643 162 руб., земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001039:1 - 217 780 000 руб.), подлежащей выплате в рассрочку на 60 месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

Как указало Общество, Комитет в лице подведомственного ему Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) направил Обществу для подписания договор купли-продажи названных объектов (далее - Договор).

Общество подписало Договор и направило Комитету письмо от 01.11.2022, в котором предложило представителю продавца явиться 16.11.2022 в многофункциональный центр для целей совместной подачи документов для осуществления государственной регистрации права собственности Общества на объекты продажи по Договору.

Ссылаясь на уклонение Комитета от подачи документов в целях обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на объекты продажи по Договору, а осуществление соответствующих регистрационных действий в отсутствие заявления Комитета как продавца невозможно, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанции признали требования Общества обоснованными и удовлетворили иск.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суды первой инстанции исследовали и оценили возражения Комитета о незаключенности Договора и об утрате Обществом права его заключение со ссылкой на его подписание Обществом по истечении 30 дней с даты получения проекта Договора, и мотивированно их отклонили, руководствуясь положениями пунктов 3 и 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ, исходя из конкретных обстоятельств совершения сделки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Суды при оценке доводов Комитета исходили из представленных сторонами материалов переписки между ними и пояснений Общества, что в связи с указанием в пункте 3.2.5 проекта Договора обязательства покупателя обеспечить отсутствие на дату заключения Договора задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договорам аренды зданий от 09.10.2000 N 20-В055868, от 06.10.2000 N 20-В052077, от 19.12.2017 N 20-В055869 и договору аренды земельного участка от 01.10.1999 N 20/ЗД-01655, и предусмотренного пунктом 7.6 Договора последствия его нарушения в виде возможности расторжения Договора продавцом в одностороннем порядке, Общество в письмах от 05.07.2022, 25.08.2022, 30.09.2022 обращалось в Комитет с просьбой о представлении ему расчетов задолженности и неустойкам по названным договорам для обеспечения ему возможности обеспечить соблюдение этой обязанности на дату заключения Договора; приняли во внимание, что в письме Учреждения от 26.10.2022 имеется указание на получение Обществом подготовленных арендодателем актов сверки расчетов только 12.10.2022, и что Договор был подписан в пределах 30 дней с даты получения указанных документов.

Соответствующие обстоятельства, на которые ссылалось Общество в своих пояснениях относительно сроков подписания Договора, обусловленные длительным непредставлением ему со стороны Комитета расчетов задолженности и пеней по договорам аренды, которые применительно к пунктам 3.2.5 и 7.6 Договора имели значение для правоотношений сторон при заключении Договора, и выдачей таковых только в октябре 2022 года, доводами жалобы не опровергнуты.

При таком положении, исходя из конкретных обстоятельств заключения Договора, поведения сторон при таковом, суды посчитали, что в данном случае оснований считать Договор незаключенным, а Общество - утратившим право на заключение Договора, по приведенным Комитетом мотивам не имеется.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в совокупности, суды почитали подтвержденным факт уклонения Комитета от осуществления действий, направленных на переход к Обществу права собственности на объекты продажи, и в связи с этим, руководствуясь положениями статьи 551 ГК РФ, удовлетворили заявленные истцом требования.

Аргумент подателя жалобы со ссылкой на принятие судом первой инстанции решения, обязывающего Комитет зарегистрировать право собственности Общества на спорное имущество, несостоятельны, поскольку допущенная в резолютивной части решения опечатка была исправлена определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2023.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 по делу N А56-120060/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий