Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2024 г. N Ф07-20657/23 по делу N А56-8462/2023

29 января 2024 г.

Дело N А56-8462/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краглик А.В. (доверенность от 09.01.2024), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 28.12.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу N А56-8462/2023,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.10.2022 N 2 к договору от 22.12.2020 N 07/ЗК-05962 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены гаражно-стояночный потребительский кооператив "Балтиец", адрес: 195221, Санкт-Петербург, Ключевая ул., д. 27, лит. А, кв. 46, ОГРН 1197847160191, ИНН 7804654430 (далее - кооператив "Балтиец"); гаражно-стояночный потребительский кооператив "Связист", адрес: 191119, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Владимирский округ, Воронежская ул., д. 26-28, лит. А, кв. 1, ОГРН 1217800103630, ИНН 7802896786 (далее - кооператив "Связист").

Решением от 27.04.2023 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, с учетом дополнительного соглашения от 26.05.2022 N 1 об увеличении срока действия договора до 22.12.2026 договор аренды следует считать заключенным на срок более пяти лет, в связи с чем арендатор был вправе передать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя; заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку сделка по передаче прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя не является ничтожной; заявитель не указал, каким образом должно быть устранено нарушение его прав, в решении суда также отсутствует указание на обязанность Управления Росреестра совершить какие-либо действия, направленные на устранение нарушения прав и законных интересов собственника земельного участка.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и кооператив "Балтиец" (арендатор) заключили договор от 22.12.2020 N 07/ЗК-05962 аренды земельного участка площадью 1925 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006101:1240, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Передовиков, участок 81 (юго-западнее дома 3, литера А по улице Передовиков), для хранения транспортных средств некоммерческими организациями автовладельцев сроком на три года, исчисляемым с даты подписания договора (пункт 3.1).

Согласно пункту 4.4.10 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.3 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.4.10 договора не применяется, при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.4.10 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

На основании обращения арендатора стороны в соответствии с частями 3 - 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ заключили дополнительное соглашение от 26.05.2022 N 1 к названному договору об установлении срока его действия до 22.12.2026.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке 14.01.2021 и 12.07.2022 соответственно.

В дальнейшем кооператив "Балтиец" (цедент) и кооператив "Связист" (цессионарий) со ссылкой на пункт 7.3 договора аренды заключили дополнительное соглашение от 31.10.2022 N 2 к договору, в соответствии с которым цессионарию передаются права и обязанности арендатора по договору в полном объеме.

Уведомлением от 31.10.2022 N 79/22 кооператив "Балтиец" сообщил Комитету о передаче кооперативу "Связист" прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 22.12.2020 N 07/ЗК-05962

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 09.11.2022 за ГРН 78:11:006101:1240-78/011/2022-6.

Комитет, считая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 договора аренды от 22.12.2020 N 07/ЗК-05962 срок его действия определен три года с указанием на исчисление этого срока с даты подписания договора.

Дополнительным соглашением от 26.05.2022 N 1 к договору срок его действия установлен до 22.12.2026.

Суды, проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, правомерно пришли к выводу, что увеличение на три года срока договора, первоначального заключенного на три года, не дает оснований считать договор аренды заключенным на срок более пяти лет и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Следовательно, поскольку договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.4.10 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, дополнительное соглашение от 31.10.2022 N 2, в соответствии с которым кооператив "Балтиец" передал свои права и обязанности по спорному договору кооперативу "Связист", не могло быть заключено без письменного разрешения Комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах суды правомерно признали незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.10.2022 N 2, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.

Довод подателя жалобы о том, что с учетом дополнительного соглашения от 26.05.2022 N 1 договор аренды в данном случае следует считать заключенным на срок более пяти лет, не может быть принят во внимание, поскольку при определении срока договора применительно к статье 22 ЗК РФ судебные инстанции правомерно исходили из ошибочности позиции о возможности суммирования сроков для определения продолжительности действия договора.

Довод Управления Росреестра об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты также несостоятелен с учетом наличия у зарегистрированного дополнительного соглашения признаков ничтожной сделки.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу N А56-8462/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Т.И. Сапоткина