Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2024 г. N Ф07-18160/23 по делу N А56-27740/2022

20 февраля 2024 г.

Дело N А56-27740/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С., Захаровой М.В.,

при участии от Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области Кашинцевой Н.А. (доверенность от 01.01.2023 N 01-И/1), от общества с ограниченной ответственностью "Балтнефтехимресурс" Ретивых Р.А. (доверенность от 01.06.2022 N 001),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтнефтехимресурс" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 по делу N А56-27740/2022,

у с та н о в и л:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области, адрес: 188480, Ленинградская обл., г. Кингисепп, пр. Карла Маркса, д. 2А, ОГРН 1024701426420, ИНН 4707000813 (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтнефтехимресурс", адрес: 195248, Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 71, лит. Д, пом. N 1, ОГРН 1167847198562, ИНН 7816326909 (далее - ООО "Балтнефтехимресурс", общество), об изъятии объекта незавершенного строительства площадью 144,4 кв.м с кадастровым номером 47:20:0447002:92, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Котельское сельское поселение, д. 2/5, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ленинградской области и общество с ограниченной ответственностью "Интерлайн" (далее - ООО "Интерлайн").

Решением суда от 04.07.2023 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 02.10.2023 решение отменено, по делу принят новый судебный акт: у ООО "Балтнефтехимресурс" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 47:20:0447002:92 путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299.

В кассационной жалобе общество просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам; судом неверно применены положения законодательства Российской Федерации и судебная практика Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в пункте 14 "Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации" от 26.04.2023, относящаяся к сроку исковой давности по обращению уполномоченного органа в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Податель жалобы считает ошибочными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии вины истца в невозможности своевременного завершения третьим лицом строительства объекта недвижимости в пределах срока действия договора аренды от 02.08.2016 N 03-05/6258.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.

Законность решения и постановления проверены в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель комитета обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании постановления администрации муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области от 16.12.2009 N 5147 "О предоставлении в аренду ООО "Интерлайн" земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Котельское сельское поселение в западной части кадастрового квартала" заключен договор аренды земельного участка от 18.12.200 N 03-005/3113 между комитетом и ООО "Интерлайн" (арендатор). Предметом договора является земельный участок площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 47:20:04-47-002:0050, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Кингисеппский муниципальный район, Котельское сельское поселение, в западной части кадастрового квартала, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, относящийся к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения, имеющий вид разрешенного использования - "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется под строительство автозаправочного комплекса.

Пунктом 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.12.2012 предусмотрен срок аренды с 18.12.2009 по 18.12.2015.

В период действия договора ООО "Интерлайн" разработало и согласовало проектную и техническую документацию, получило и исполнило технические условия на строительство, получило разрешение на строительство от 01.11.2015 N 175-15-А180, которое было продлено первоначально до 12.05.2016, а затем до 01.12.2017, а также разрешение на строительство от 29.12.2015 N 47-1147507303-014Д-2015 сроком действия до 18.06.2016.

На арендованном земельном участке ООО "Интерлайн" возведен объект незавершенного строительства: входящее в состав автозаправочного комплекса здание АЗС общей площадью застройки 144,4 кв. м, со степенью готовности 22%, с кадастровым номером 47:20:0447002:92, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Кингисеппский муниципальный район, Котельское сельское поселение, д. 2/50 (право собственности ООО "Интерлайн" на незавершенный строительством объект зарегистрировано 22.07.2016 за номером 47-47/018-47/018/006/2016-4567/1); комплексная трансформаторная подстанция КТП-597 общей площадью застройки 5 кв. м с кадастровым номером 47:20:0447002:85, расположенная по адресу: Ленинградская обл., Кингисеппский муниципальный район, Котельское сельское поселение, 39 км справа от федеральной автомобильной дороги М-11 "Нарва", подъезд к МТП Усть-Луга (через Керстово, Котлы, Косколово), год завершения строительства 2012 (право собственности ООО "Интерлайн" на КТП зарегистрировано 15.06.2017 за номером 47-20:0447002:85-47/018/2017-1); сооружение электроэнергетики для электроснабжения земельного участка протяженностью 220 м с кадастровым номером 47:20:0000000:14824, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Кингисеппский муниципальный район, Котельское сельское поселение, год завершения строительства 2012 (право собственности ООО "Интерлайн" зарегистрировано 15.01.2018 за номером 47-20:0000000:14824-47/018/2018-1).

По соглашению сторон от 02.08.2016 N 03-23/1038 договор аренды земельного участка от 18.12.2009 N03-05/3113 расторгнут.

Комитет и ООО "Интерлайн" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.08.2016 N 03-05/6258, предметом которого являлся земельный участок площадью 1 500 кв. м с кадастровым номером 47:20:04-47-002:0050, расположенный по указанному адресу, для целей завершения строительства автозаправочного комплекса.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 02.08.2016 по 01.08.2019.

На основании соглашения сторон от 22.07.2019 N 03-17/508 договор аренды от 02.08.2016 N 03-05/6258 расторгнут.

Строительство автозаправочного комплекса арендатором участка не завершено.

Письмом от 24.07.2019 N 01-20-4093/2019 администрация муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области отказала арендатору в продлении срока договора аренды от 02.08.2016 N 03-05/6258.

На основании договора купли-продажи от 16.08.2021 право собственности на объект незавершенного строительства: комплектная трансформаторная подстанция, КТП-597 площадью 5 кв. м с кадастровым номером 47:20:0447002:85, сооружение электроэнергетики для электроснабжения земельного участка протяженностью 220 м с кадастровым номером 47:20:0000000:14824, - перешло к ООО "Балтнефтехимресурс", которое обратилось в комитет с заявлением о заключении договора аренды упомянутого земельного участка.

Комитетом принято решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка с ООО "Балтнефтехимресурс".

Впоследствии комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском об изъятии незавершенного строительством объекта путём продажи с публичных торгов.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на то, что установленный срок на обращение в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов истёк.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, посчитал, что предусмотренные законом основания для отказа в изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 года N 1299, не доказаны и удовлетворил требования комитета.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2021 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 3 этой же статьи требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4 названной статьи).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 этой же статьи).

В силу пункта 6 названной статьи правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок проведения публичных торгов в таком случае определен Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

Суд апелляционной инстанции исследовал все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дал оценку имеющимся в деле доказательствам и пришёл к обоснованному выводу о том, что в данном случае нарушение сроков строительства объекта не было обусловлено действием (бездействием) комитета.

Отклоняя довод подателя жалобы, основанный на том, что комитет заявил настоящий иск по истечению шести месяцев после прекращения срока договора аренды земельного участка, апелляционный суд правомерно исходил из того, что уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпункт 10 пункта 2 и подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ регламентируют предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявил требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. При этом такое предоставление земельного участка в аренду допускается при определённом условии, когда такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта

В данном случае земельный участок ранее уже предоставлялся предыдущему собственнику незавершенного строительством объекта для завершения строительства.

Воспользовавшись предоставленным ему законом правом, собственник земельного участка выразил свою волю и обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. При этом истечение указанного в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ срока не предусмотрено законом в качестве отказа в удовлетворении такого иска.

Отклоняя возражения ответчика, апелляционный суд правильно указал, что они основаны на судебной практике по спорам с иным предметом и основаниями иска, которая не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Ссылка подателя жалобы на то, что комитет не предпринял мер по устранению наложения границ земельного участка на земли лесного фонда, обоснованно не принята судом апелляционной инстанции. В данном случае арендатор земельного участка не был лишен возможности самостоятельно воспользоваться установленными законом способами защиты права в случае возникновения спора о границах земельного участка для его разрешения.

В связи с тем, что имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что нарушение сроков строительства автозаправочного комплекса вызвано связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) строящийся объект, либо вызвано с неправомерными действиями (бездействием) арендодателя, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что оснований для отказа в удовлетворении требований комитета не имеется.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанций правильно, сделанные судом выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 по делу N А56-27740/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтнефтехимресурс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Ю.С. Баженова М. В. Захарова