Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 мая 2024 г. N Ф07-4333/24 по делу N А56-48496/2023

07 мая 2024 г.

Дело N А56-48496/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга -Султанмуратова Д.Ю. (доверенность от 12.04.2024), от общества с ограниченной ответственностью "В-2 "Морская" - Арешкина К.В. (доверенность от 15.05.2023), от общества с ограниченной ответственностью "ДЮНА" - Арешкина К.В. (доверенность от 15.05.2023),

рассмотрев 25.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу N А56-48496/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "В-2 "Морская" (далее - ООО "В-2 "Морская") и общество с ограниченной ответственностью "ДЮНА" (далее - ООО "ДЮНА") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность в отношении земельного участка, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, с кадастровым номером 78:32:0001717:2044, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б,

Истцы просили изложить пункт 2.1 данного договора в следующей редакции:

"2.1. Цена Участка составляет 7 331 068 рублей 83 копейки, в том числе: покупатель 1 оплачивает 6 238 152 рублей 82 копеек, покупатель 2 оплачивает 1 092 916 рублей 01 копеек".

Решением суда первой инстанции от 18.09.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2023, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "В-2 "Морская" и ООО "ДЮНА" просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "В-2 "Морская" и ООО "ДЮНА", ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

В суд кассационной инстанции поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью "ПН-Доходный дом" (ИНН 7840109327; далее ООО "ПН-Доходный дом"), в котором данное общество просило произвести замену ООО "ДЮНА" в порядке процессуального правопреемства. Ходатайство мотивировано тем, что ранее принадлежащие ООО "ДЮНА" помещения перешли в собственность ООО "ПН-Доходный дом".

Представители Комитета, ООО "В-2 "Морская" и ООО "ДЮНА" оставили разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Принимая во внимание позицию представителя ООО "ДЮНА", не поддержавшего ходатайство о процессуальном правопреемстве, а также отсутствие в судебном заседании представителя ООО "ПН-Доходный дом", суд отказал в удовлетворении ходатайства о процессуальном правопреемстве.

Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ООО "В-2 "Морская" является собственником нежилого помещения 4Н площадью 324,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1725, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5а, строение 1; ООО "Дюна" является собственником, расположенных по адресу Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5а, строение 1, нежилых помещений: 1Н площадью 3,5 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1722; 2Н площадью 9,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1723; 3Н площадью 7,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1724; помещения 5Н площадью 160,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1726; 6Н площадью 1669,1 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:1727.

Указанные нежилые помещения расположены в здании (кадастровый номер 78:31:0001095:1477) по адресу: адрес: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б, которое находится на земельном участке площадью 503 +/- 8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001095:10, адрес: Санкт-Петербург, Малая Морская улица, дом 5, литера Б, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц), находящемся в собственности Санкт-Петербурга (далее - Участок).

Истцы, руководствуясь пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обратились в Комитет с заявлением от 29.12.2022 (входящий N 05-26-256/23-0-0 от 09.01.2023) о выкупе Участка в общую долевую собственность.

По результатам рассмотрения указанного заявления Комитетом было принято решение о продаже Участка в собственность истцов (письмо от 28.02.2023 N 05-26-256/23-0-8), в связи с чем Учреждение направило истцам проект договора купли-продажи Участка (далее - проект Договора)

Истцы посчитали стоимость участка, указанную в пункте 2.1 проекта Договора в размере 15 167 364,07 руб. завышенной, в связи с чем направили ответчикам протокол разногласий от 28.03.2023, в котором предложили установить цену Участка равную 7 331 068,83 руб., определенную исходя из кадастровой стоимости Участка, установленной на момент подачи заявления о выкупе.

Однако в досудебном порядке стороны не смогли урегулировать вопрос выкупной цены Участка, в связи с чем истцы обратились в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав заявленные требования обоснованными как по праву, так и по размеру.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене Участка.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о необходимости при расчете цены Участка исходить из площади застройки здания, равной 484,90 кв. м, с учетом площади арочного проезда под зданием, а также кадастровой стоимости Участка равной 26 467 092,00 руб., установленной по состоянию на 30.12.2022 (момент подачи истцами заявления о приобретении Участка в собственность).

В кассационной жалобе Комитет ссылается на ошибочное определение судами первой и апелляционной инстанций размера кадастровой стоимости Участка, исходя из которой подлежит определению его цена. Комитет считает, что поскольку заявление о выкупе было направлено по почте, то моментом его подачи является день поступления адресату (09.01.2023). Исходя из этого при расчете цены Участка подлежит применению кадастровая стоимость, установленная приказом Комитета от 28.10.2022 N 146-о "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков", которая в силу пункта 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) применяется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, в данном случае с 01.01.2023.

Между тем в силу части 1 статьи 18 Закона N 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что кадастровая стоимость Участка в размере 42 908 797,13 руб., из которой исходил Комитет при определении цены Участка, внесена в ЕГРН лишь 21.01.2023.

Таким образом, как на момент направления истцами заявления о приобретении Участка, так и на момент его получения Комитетом, кадастровая стоимость Участка составляла 26 467 092,00 руб. Следовательно, именно из этой стоимости следует рассчитывать цену Участка, что и было сделано судами.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление законными, обоснованными и не подлежащими отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу N А56-48496/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева