Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июня 2024 г. N Ф07-4369/24 по делу N А56-112928/2022

04 июня 2024 г.

Дело N А56-112928/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Баженовой Ю.С., Филиппова А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу N А56-112928/2022,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петровский альянс", адрес: 197110, Санкт-Петербург. Петровский пр., д. 2, стр. 2, пом. 163Н, ОГРН 1077847577554, ИНН 7813389788 (далее - Общество), о взыскании 3 111 484 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период 01.01.2022 - 30.09.2022, 29 040 руб. 52 коп. неустойки, а также неустойки с 01.01.2023 на сумму долга в размере 1 037 161 руб. 42 коп. по ставке 0,1% в день за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 06.09.2023 и постановление от 25.12.2023, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы считает, что Общество не подтвердило, что оплаченная им арендная плата соответствует сумме причитающихся с него платежей, а также указывает на солидарный характер обязательства собственников помещений в здании по внесению арендной платы за землю.

Стороны извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитетом и Обществом (Инвестором) был заключен договор от 09.07.2013 N 15-И02252 (далее - Договор), в соответствии с которым Комитет предоставил во временное владение и пользование, а Инвестор принял земельные участки общей площадью 29 741 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Петровский пр., участки 1 и 2 (юго-западнее пересечения с р. Ждановкой) с кадастровыми номерами 78:7:3152Е:15 и 78:7:3152Е:16 соответственно, расположенные в границах объекта культурного наследия регионального значения "Большой Петровский парк", для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования Большого Петровского парка без изменения предметов охраны путем размещения на участке 1 гостиничного комплекса и яхт-клуба, на участке 2 - гостиничного комплекса и яхт-клуба.

Договор заключен на срок до 28.07.2018 (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015).

По истечении названного срока в отсутствие возражений арендодателя Договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Разделом 4 Договора определены условия внесения арендной платы.

Согласно пункту 6.2.7 Договора Инвестор принял на себя обязательство обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, в сроки, установленные Договором и правовыми актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 8.3 Договора в случае нарушения условий пунктоВ 4.1, 6.2.7 Договора Инвестору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-63923/2020 с участием Комитета и Общества, в связи с вводом объектов недвижимости на арендованных земельных участках в эксплуатацию Общество обратилось в государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" для проведения инвентаризации арендованных земельных участков по их функциональному использованию, по результатам которой арендная плата была исчислена в размере 996 961 руб. 36 коп. в квартал; часть нежилых помещений в построенных на участках объектах реализована Обществом третьим лицам.

Комитет, ссылаясь на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы по Договору за период 01.01.2022 - 30.09.2022, направил ответчику претензию с требованием об уплате образовавшейся задолженности и пеней.

Указывая на непринятие Обществом мер по урегулирования спора в претензионном порядке, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции не установил наличия оснований для удовлетворения требований Комитета.

При этом суд исходил из того, что действие Договора прекращено с 07.01.2022 в связи с отказом Комитета от Договора на основании уведомления от 07.10.2021 по истечении трех месяцев с момента его направления по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); что в декабре 2018 года были введены в эксплуатацию объекты недвижимости, построенные на предоставленных в аренду участках, и что значительная часть построенных площадей была отчуждена Обществом третьим лицам до начала или в течении спорного периода.

Суд согласился с позицией ответчика относительно того, что арендная плата, подлежащая уплате Обществом, должна быть рассчитана исходя из доли площадей объектов, принадлежавших Обществу в течение спорного периода; признал обоснованным контррасчет арендной платы за период 01.01.2022 - 07.01.2022 в сумме 13 912 руб. 14 коп. и, установив наличие у Общества переплаты за 2021 год, посчитал, что задолженности на стороне ответчика не имеется.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Как установлено пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 названной статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Исходя из положений приведенных норм и разъяснений, установив, что часть нежилых помещений была реализована Обществом третьим лицам, суды обоснованно посчитали, что арендная плата за участки подлежит уплате Обществом с учетом его доли в праве пользования данным земельным участком, определяемой пропорционально принадлежащим ему площадям объектов недвижимости, расположенных на участках.

Довод Комитета о том, что с Общества подлежит взысканию арендная плата по в полном объеме как с солидарного должника, судом кассационной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Определяя размер арендной платы за участки, подлежащей уплате за спорный период, суды признали верным произведенный ответчиком расчет арендной платы.

При этом суды не учли следующее.

Согласно представленному ответчиком контррасчету арендная плата за два участка с 01.01.2022, рассчитанная с учетом площади реализованных на указанную дату объектов недвижимости, приходящаяся на Общество, составляла 178 876 руб. 86 коп. в квартал.

Делая вывод об обоснованности начисления Обществу платы за использование земельных участков лишь за период с 01.01.2022 по 07.01.2022, суды исходили из прекращения Договора на основании уведомления Комитета от 07.10.2021 в порядке статьи 610 ГК РФ, но при этом не указали основания прекращения у Общества обязанности по оплате землепользования с учетом примененных при рассмотрении спора норм об оплате такового собственником расположенных на участках объектов недвижимости пропорционально площади принадлежащих ему объектов недвижимости, а также положений статьи 622 ГК РФ, на которые ссылался Комитет в обоснование своей позиции по делу (т.д. 1, л. 98, 99).

При этом выводов об отчуждении Обществом иным лицам к 07.01.2022 всех объектов, расположенных на земельных участках, в обжалуемых судебных актах не содержится.

Изложенное свидетельствует, что вопрос относительно наличия или отсутствия у Общества обязанности по оплате землепользования за часть спорного периода с 08.01.2022 по 30.09.2022 судами в полной мере не исследован.

Вывод об отсутствии задолженности за весь спорный период (01.01.2022 - 30.09.2022) мотивирован судами только тем, что арендная плата за часть этого периода (01.01.2022 - 07.01.2022) составляет 13 912 руб. 64 коп., и что у Общества имеется переплата по Договору за 2021 год в размере 150 034 руб. 11 коп.

Однако без исследования указанных выше обстоятельств наличия или отсутствия у Общества обязанности по оплате землепользования за оставшуюся часть спорного периода, учитывая, что согласно контррасчету Общества относящаяся на него арендная плата с 01.01.2022 составляла за квартал большую сумму, чем установленная судами переплата, отказ в удовлетворении иска в полном объеме не может быть признан достаточно обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 06.09.2023 и постановление от 25.12.2023 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределив судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу N А56-112928/2022 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина Ю.С. Баженова А.Е. Филиппов