Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июля 2024 г. N Ф07-8185/24 по делу N А21-5592/2023

30 июля 2024 г.

Дело N А21-5592/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Чуватиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Новгородовой Оксаны Ивановны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024 по делу N А21-5592/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Восточный жилой район 1", адрес: 236043, г. Калининград, ул. Аксакова, д. 137, ОГРН 1143926022943, ИНН 3906329030 (далее - ООО "Восточный жилой район 1", общество), обратилось в Московский районный суд города Калининграда к Новгородовой Оксане Ивановне о взыскании 346 779 руб. 35 коп. задолженности по арендным платежам за период с апреля 2022 года по октябрь 2022 года, 2 372 руб. 88 коп. задолженности по коммунальным платежам, а также 83 628 руб. 05 коп. неустойки по состоянию на 27.02.2023 по договору аренды от 18.01.2022 N 18/01/Ден16.

Определением Московского районного суда города Калининграда от 12.04.2023 дело N 2-1539/2023 передано по подсудности в Арбитражный суд Калининградской области в связи с наличием у ответчика статуса индивидуального предпринимателя.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 19.05.2023 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства, делу присвоен N А21-5592/2023.

Определением от 08.06.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Протокольным определением от 02.08.2023 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Новгородовой О.И. о зачете стоимости произведенных Новгородовой О.И. неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды от 18.01.2022 N 18/01/Ден16 нежилого помещения, а также о прекращении обязательств арендатора по договору аренды от 18.01.2022 N 18/01/Ден16.

Решением суда от 31.10.2023 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 07.03.2024 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Новгородова О.И. просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы указывает на то, что суд ссылается в решении на формулировку, которая отсутствует в акте приема-передачи от 18.01.2022

Податель жалобы ссылается на то, что судом не приняты во внимание представленные Новгородовой О.И. доказательства: фотографии арендуемого помещения, СД диск с видеофиксацией момента принятия и передачи арендуемого имущества, суды не дали надлежащей оценки представленному в материалы дела письму от 23.06.2022 N 21 ООО "Восточный жилой район 1", полагает, что в данном случае право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений не зависит от согласия арендодателя.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Восточный жилой район 1" просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между ООО "Восточный жилой район 1" (арендодатель) и Новгородовой О.И. (арендатор) заключен договор от 18.01.2022 N 18/01/ДЕН16 аренды части нежилого помещения площадью 79,3 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:9357, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. В. Денисова, д. 16, корп. 1.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 63 400 руб. в месяц из расчета 800 руб. за 1 кв.м.

Арендная плата за объект выплачивается арендатором за каждый текущий месяц не позднее 5 числа соответствующего текущего месяца (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлено, что обязанность по оплате коммунальных платежей у арендатора возникает с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

За нарушение сроков, указанных в пункте 3.2 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа (пункт 4.3 договора).

По акту приема-передачи от 18.01.2022 указанная часть помещения передана арендодателем арендатору.

В гарантийном письме от 15.07.2022 Новгородова О.И. признает наличие задолженности по арендным и коммунальным платежам и обязуется уплатить образовавшуюся задолженность частями.

Соглашением от 03.10.2022 договор расторгнут по инициативе арендатора с 04.10.2022, а также установлено, что задолженность по договору по арендным платежам за период с апреля 2022 года по 03.10.2022 составляет 347 272 руб. 90 коп., по коммунальным платежам по август 2022 составляет 42 руб. 97 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению платы по договору аренды, ООО "Восточный жилой район 1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных обществом требований, предприниматель обратился с встречным иском о зачете стоимости произведенных им неотделимых улучшений помещения в счет арендной платы по договору и о прекращении обязательств арендатора по договору.

Суд первой инстанции удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске сослался на то, что арендодатель доказал факт наличия задолженности по перечислению платежей за пользование помещением и по оплате коммунальных услуг. Отказывая во встречном иске, суд исходил из того, что основания для производства зачета отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие сделанных судами выводов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды на основании оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе: договора аренды от 18.01.2022 N 18/01/ДЕН16 и акта приема-передачи помещения от 18.01.2022, соглашения от 03.10.2022 о расторжении договора, гарантийного письма от 15.07.2022, - установили, что стороны заключили договор аренды помещения, предмет аренды принят арендатором от арендодателя без замечаний по акту приема-передачи.

Суды обоснованно сослались на то, что предпринимателем не представлено доказательств, подтверждающих исполнения обязательства по арендной плате и внесению коммунальных платежей в заявленный в иске период, правильно применили статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно взыскали с предпринимателя в пользу общества задолженность и договорную неустойку.

Отклоняя возражения предпринимателя и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды дали правильную оценку установленным по делу обстоятельствам и исходили из положений пункта 8.3 договора аренды, в котором стороны пришли к соглашению о том, что неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя, принимая помещение от арендодателя и подписывая акт приема-передачи помещения, арендатор подтвердил, что помещение пригодно для использования в соответствии с его целевым назначением, претензий по техническому состоянию помещения у арендатора нет.

Суды правильно применили положения статьи 612 ГК РФ, в соответствии с которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно пункту 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вопреки доводам подателя жалобы имеющимися в деле доказательствами не подтверждается наличие у арендуемого помещения недостатков, которые не могли быть обнаружены предпринимателем при приёмки помещения от общества. Суды обоснованно исходили из того, что принимая имущество в аренду в том состоянии, в котором оно находилось, и производя работы, связанные с приспособлением помещения для осуществление деятельности предпринимателя, последний не доказал наличие оснований, которые в силу закона или договора предоставляли бы ему права требовать зачета стоимости произведённых работ в счёт арендной платы. Материалами дела не подтверждается и то, что после получения имущества в аренду арендатор уведомлял арендодателя о том, что помещение имеет недостатки, направлял требование об их устранении или сообщал о намерении их устранить за счёт арендодателя.

Обстоятельства, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли или могли повлиять на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов подателя жалобы.

Суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2024 по делу N А21-5592/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Новгородовой Оксаны Ивановны - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина А.В. Кадулин Е.В. Чуватина