г. Санкт-Петербург |
|
07 марта 2024 г. |
Дело N А21-5592/2023 |
Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2024 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2024 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черемошкиной В.В.,
судей Изотовой С.В., Нестерова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зотовой А.И.,
при участии:
от истца: представитель Соломатина В.Е., на основании доверенности от 20.11.2023, путем использования системы веб-конференции,
от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-42127/2023) Новгородовой Оксаны Ивановны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.10.2023 по делу N А21-5592/2023(судья Брызгалова А.В.), принятое по иску:
истец: общество с ограниченной ответственностью "Восточный жилой район 1"
ответчик: Новгородова Оксана Ивановна
о взыскании, и по встречному иску о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет задолженности по договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Восточный жилой район 1" (далее - истец, Общество) обратилось в Московский районный суд г. Калининграда к Новгородовой Оксане Ивановне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам за период с апреля 2022 года по октябрь 2022 года в размере 346 779 руб. 35 коп., задолженности по коммунальным платежам арендованного помещения в размере 2 372 руб. 88 коп. и неустойки по состоянию на 27.02.2023 в размере 83 628 руб. 05 коп.
Определением Московский районный суд г. Калининграда от 12.04.2023 дело по иску Общества к Новгородовой О.И. о взыскании задолженности по договору аренды и пеней передано на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области, поскольку установлено наличие у Новгородовой О.И. статуса индивидуального предпринимателя с 30.08.2022, и установлены цели использования объекта - для коммерческих целей.
Определением от 19.05.22023 исковое заявления Общества принято к производству.
В ходе рассмотрения спора Новгородова О.И. заявила встречный иск к Обществу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет задолженности по договору аренды, принятый судом на основании протокольного определения от 02.08.2023.
Решением от 31.10.2023 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано полностью.
Не согласившись с указанным решением, ответчик подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение, считая решение незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 18.01.2022 заключен договор аренды N 18/01/ДЕН16 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору была передана часть нежилого помещения площадью 79,3 кв. м, из нежилого помещения общей площадью 333,19 кв. м.
По условиям договора аренды ежемесячный размер арендных платежей установлен в размере 63 440 руб. с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца, кроме того договором предусмотрена оплата арендатором коммунальных платежей (пункты 3.1, 3.2, 3.5 договора аренды).
На основании заявления арендатора договор аренды был расторгнут 03.10.2022.
Вместе с тем, в нарушение условий договора аренды, свои обязательства, в установленном порядке, ответчик не исполнила, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2022 года по октябрь 2022 года, задолженность по коммунальным платежам арендованного помещения в размере 2 372 руб. 88 коп.
На сумму задолженности, в соответствии с пунктом 4.3 договора, Обществом начислена неустойка, размер которой по состоянию на 27.02.2023 составил 83 628 руб. 05 коп.
Претензионный порядок соблюден.
Поскольку добровольного удовлетворения требований истца не последовало, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения спора, ответчик предъявил встречные требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет задолженности по договору аренды, что за собой влечет прекращение обязательства Новгородовой О.И. по оплате задолженности по арендной плате.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Судом первой инстанции установлен факт заключения договора аренды, размер начисленной истцом по первоначальным требованиям задолженности и пеней, что ответчиком документально не оспорено.
При этом доказательства оплаты арендной платы и неустойки за спорные периоды в материалах дела отсутствуют.
Расчет задолженности и пеней судом первой инстанции проверен, признан обоснованным как по праву, так и по размеру.
В ходе рассмотрения дела ответчиком не заявлено о несоразмерности суммы неустойки и необходимости ее снижения.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что иск Общества подлежит удовлетворению в полном объеме.
Встречный иск Новгородовой О.И. судом первой инстанции оставлен без удовлетворения исходя из ниже следующего.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Договор аренды подписан сторонами, без каких-либо замечаний и возражений.
Согласно подписанному акту приема-передачи от 18.01.2022, нежилое помещение пригодно для использования в соответствии с его разрешенным использованием, претензии по техническому состоянию нежилого помещения отсутствовали.
При заключении договора в нежилое помещение были подведены все необходимые инженерные коммуникации: системы электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, канализации. Обратного ответчиком не доказано.
В соответствии с пунктом 2.2.5 договора аренды, соблюдение правил пожарной безопасности, содержание помещения в полной исправности, надлежащем противопожарном и санитарно-техническом состоянии и несение расходов на эти цели, являются прямыми обязанностями арендатора.
03.10.2022 в ходе приемки нежилого помещения, в связи с расторжением договора аренды, арендодателем было установлено, что при освобождении помещения, система пожарной безопасности была демонтирована Новгородовой О.И.
Из содержания статьи 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктами 2.2.9, 7.5 договора аренды, арендатор обязуется не производить на объекте, без письменного согласования арендодателя, любые ремонтные работы, работы, связанные с изменением внешнего вида объекта, и работы, связанные с переносом инженерных коммуникаций.
При заключении договора аренды, стороны согласовали и письменно закрепили невозможность компенсации и возмещения стоимости, произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества, в случае отсутствия письменного согласования таких работ.
Доказательства, из которых бы усматривалось согласие Общества на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема, вида работ и их стоимости, в материалах дела отсутствуют.
Доводы жалобы ответчика об обратном, апелляционным судом отклоняются как несостоятельные.
Суд первой инстанции правильно обратил внимание на то, что при заключении договора аренды во взаимоотношениях истца и ответчика был соблюден баланс интересов в результате предоставления ответчику арендных каникул сроком на 1 (один) календарный месяц (освобождение от оплаты арендной платы за первый календарный месяц), с целью подготовки арендуемого помещения силами и средствами арендатора к эксплуатации, в соответствии с заявленными им требованиями, к его техническому оснащению (пункт 3.2 договора аренды).
Техническое оснащение арендуемого помещения означает установку/монтаж в помещении техники, оборудования и иных приспособлений, необходимых для осуществления деятельности арендатора в соответствии с разрешенным использованием и, соответственно, пункт 3.2 договора не может являться согласием арендодателя о проведении ремонтных работ и производстве неотделимых улучшений помещения.
Для возможности получения компенсации/зачета затрат арендатору за расходы, понесенные на неотделимые улучшения, необходимо согласовать виды, объем и стоимость данных работ с арендодателем.
Истец по встречному иску, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не предоставил доказательств, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений, с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость и то, что произведенные им в арендуемом помещении работы (их объем и состав) согласовывались с арендодателем, а также что ответчик осуществлял или привлекался к приемке выполненных работ.
Как было указано ранее, арендатору по договору было передано нежилое помещение, подключенное к сетям электро, тепло- и водоснабжения. Согласно подписанному акту приема-передачи, претензии к техническому состоянию нежилого помещения у арендатора отсутствовали. Отсутствие косметического ремонта не дает право истцу ссылаться на недоставки помещения, полностью препятствующими его использованию. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые не препятствуют пользованию данным имуществом.
Истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что он не мог использовать спорное имущество по назначению, предусмотренному договором аренды (с 18.01.2022 по 03.10.2022).
Из условий договора аренды следует, что недвижимое имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта помещения в соответствии с договором возложена на арендодателя (пункт 2.1.4 договора).
Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, то есть в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их, существенным износом или разрушением.
Из пояснений представителя Общества следует, что многоквартирный дом, в составе которого расположено арендуемое помещение, сдан в эксплуатацию в августе 2016 года, необходимость в капитальном ремонте у арендодателя отсутствовала.
В рассматриваемом случае арендатором был произведен не капитальный ремонт нежилого помещения, а внутренняя отделка помещения, по своему усмотрению.
К материалам дела истцом по встречного иску не приложены ни техническое задание, ни смета, ни акт приемки выполненных работ и иная техническая документация с расчетами объемов и стоимости работ.
Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в связи с отсутствием вышеуказанных документов невозможно определить объем выполненных работ, а также, какие именно чеки и квитанции подтверждают приобретение материалов для проведения ремонта именно в арендуемой части нежилого помещения.
Арендатор перед проведением ремонтных работ и производством неотделимых улучшений не согласовал, в письменном виде, конкретные объемы, стоимость и виды улучшений.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 31.10.2023 по делу N А21-5592/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий |
В.В. Черемошкина |
Судьи |
С.В. Изотова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А21-5592/2023
Истец: ООО "ВОСТОЧНЫЙ ЖИЛОЙ РАЙОН 1"
Ответчик: Новгородова Оксана Ивановна
Хронология рассмотрения дела:
30.07.2024 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа N Ф07-8185/2024
30.07.2024 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда N 13АП-42127/2023
07.03.2024 Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда N 13АП-42127/2023
31.10.2023 Решение Арбитражного суда Калининградской области N А21-5592/2023