Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 августа 2024 г. N Ф07-6925/24 по делу N А56-46382/2023

02 августа 2024 г.

Дело N А56-46382/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Корнева П.М. (доверенность от 09.01.2024), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - Сороки Н.Ю. (доверенность от 28.12.2023),

рассмотрев 24.07.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 по делу N А56-46382/2023,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление), о признании незаконными действий Управления по государственной регистрации 20.02.2023 за государственным регистрационным номером (далее - ГРН) 78:11:006084:1031-78/011/2023-5 соглашения от 05.12.2022 об уступке права аренды земельного участка по договору от 26.02.2010 N 07/ЗК-04925 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Автобаза "Турист", адрес: 195067, Санкт-Петербург, Екатерининский пр., д. 3, ОГРН 1037816009736, ИНН 7806129242 (далее - Общество), общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Созвездие Водолея", адрес: 195160, Санкт-Петербург, ул. Панфилова, д. 12, лит. А, пом. 1-Н, оф. 41, этаж 2, ОГРН 1047855097828, ИНН 7806305177 (далее - Компания).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2023 заявление удовлетворено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 25.10.2023 и постановление от 20.02.2024, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

По мнению подателя жалобы, с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2022 N 2 договор аренды следует считать заключенным на срок более пяти лет, в связи с чем арендатор был вправе передать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя; Комитетом принимаются платежи по договору аренды от нового арендатора и сделка не оспорен; заявителем избран ненадлежащий способ защиты своего права; заявитель не указал, каким образом должно быть устранено нарушение его прав.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 26.02.2010 договор о N 07/ЗК-04925 аренды земельного участка площадью 1992 кв.м с кадастровым номером 78:11:6084:1031, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Екатерининский пр., уч. 3 (западнее д. 3, лит. А), зона 7.

Согласно пункту 4.3.8 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

На основании обращения Общества в соответствии с частями 3 - 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стороны заключили дополнительное соглашение от 01.11.2022 N 2 к названному договору об установлении срока его действия до 31.10.2025.

Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Общество и Компания заключили 15.12.2022 соглашение об уступке права аренды земельного участка по договору, в соответствии с которым права и обязанности арендатора переданы Компании. Соглашение зарегистрировано Управлением 20.02.2023 за ГРН 78:11:006084:1031-78/011/2023-5.

Комитет, посчитав, что Управление незаконно, без разрешения арендодателя зарегистрировало договор по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, придя к выводу, что переход прав на земельный участок зарегистрирован без согласия собственника участка в нарушение закона, удовлетворил заявление.

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 договора аренды от 26.02.2010 срок его действия определен по 04.01.2013 с указанием на исчисление этого срока с даты государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 01.11.2022 N 2 к данному договору срок его действия установлен до 31.10.2025.

Суды, проанализировав условия договора аренды в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения к нему, правомерно пришли к выводу, что продление срока договора аренды, первоначального заключенного на срок менее трех лет, не дает оснований считать этот договор заключенным на срок более пяти лет и применять к нему положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Следовательно, поскольку договор аренды был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, соглашение от 15.12.2022, в соответствии с которым Общество передало свои права и обязанности по договору аренды Компании, не могло быть заключено без письменного разрешения Комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах суды правомерно признали незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации соглашения перенайма, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.

Довод Управления об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты несостоятелен с учетом наличия у зарегистрированного соглашения от 15.12.2022 признаков ничтожной сделки.

С учетом изложенного не имеется предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 по делу N А56-46382/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Ю.С. Баженова А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина