Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 августа 2024 г. N Ф07-8365/24 по делу N А56-48775/2023

09 августа 2024 г.

Дело N А56-48775/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Захаровой М.В.,

рассмотрев 01.08.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Беллатрикс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу N А56-48775/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Беллатрикс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001047:1005, исключив пункт 1.4.6 договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по энергетике и инженерному обеспечению и Общество с ограниченной ответственностью "Петербург Теплоэнерго".

Решением суда первой инстанции от 27.09.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 29.02.2024 решение суда первой инстанции изменено, его резолютивная часть изложена в следующей редакции:

"Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Беллатрикс" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001047:1005 путем изложения пункта 1.4.6 договора в редакции Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга."

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 30.07.2020 N 20/ЗД-27347 Обществу во временное владение и пользование был передан земельный участок с кадастровым номером 78:31:0001047:1005, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр-кт, участок 44, площадью 22 кв. м.

Письмом от 03.04.2023 N 04-15-5849/23-0-0 Комитет по результатам рассмотрения заявления Общества о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 78:31:0001047:1005, площадью 22 кв. м направил в его адрес проект договора купли-продажи названного земельного участка, содержащий, в числе прочих, следующее условие:

- пункт 1.4.6: "Собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.".

Общество, не согласившись с включением указанного пункта в договор, 10.04.2023 направил в адрес Комитета протокол разногласий об исключении пункта 1.4.6 договора.

Письмом от 21.04.2023 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий, предложив заключить договор в ранее направленной покупателю редакции.

Ссылаясь на возникновение между сторонами разногласий относительно условия пункта 1.4.6 договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, признав, что основания для исключения спорного пункта из договора отсутствуют.

Апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда, сославшись на то, что при отсутствии оснований для исключения спорного пункта из договора суду следовало принять решение об установлении спорного условия договора в редакции Комитета.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае Общество выражает несогласие с предложенной Комитетом редакцией пункта 1.4.6 договора, согласно которому собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций. При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор купли-продажи спорного земельного участка заключается на основании передаточного распоряжения Комитета от 31.03.2023 N 9896 (з) "О передаче земельного участка" (далее - Распоряжение), в котором указано ограничение (обременения) в использовании: охранная зона тепловых сетей (далее - охранная зона).

Статья 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) устанавливает режимы ограничения прав на землю, в том числе, особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах.

Охранные зоны представляют собой зоны с особыми условиями использования территорий и особым режимом хозяйственной деятельности, обусловленными непосредственной близостью указанных объектов, ограничивающими или запрещающими те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (обеспечение сохранности, безопасного функционирования и эксплуатации объектов).

При этом основными целями установления зон с особыми условиями использования территории являются защита жизни и здоровья граждан, безопасная эксплуатация объектов энергетики (статья 104 ЗК РФ).

Согласно пункту 33 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации МДС 41-3.2000, утвержденных приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 21.04.2000 N 92, для обеспечения сохранности тепловых сетей должны устанавливаться охранные зоны, в пределах которых ограничивается хозяйственная деятельность.

Специальным правовым актом, регулирующим вопрос использования охранных тепловых сетей, являются Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденные Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 N 197 (далее - Правила N 197).

Как следует из содержания пунктов 1 - 3 Правил N 197, охрана тепловых сетей осуществляется для обеспечения сохранности их элементов и бесперебойного теплоснабжения потребителей путем проведения комплекса мер организационного и запретительного характера. В охранных зонах тепловых сетей Предприятия, организации, граждане обязаны выполнять требования работников предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, направленные на обеспечение сохранности тепловых сетей и предотвращение несчастных случаев.

В силу пункта 4 Правил N 197 охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

Пунктом 5 Правил N 197 установлено, что в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие их ремонту.

Из содержания пункта 17 Правил N 197 следует, что работникам предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети, должна быть обеспечена возможность беспрепятственного доступа к объектам тепловых сетей, находящихся на территории других предприятий, для их обслуживания и ремонта. Предприятия, организации, граждане в охранных зонах тепловых сетей и вблизи них обязаны выполнять требования работников предприятий, в ведении которых находятся тепловые сети.

Таким образом, необходимость обеспечения сохранности таких сетей установлена нормами действующего законодательства, при этом охранная зона тепловых сетей устанавливается для обеспечения беспрепятственного доступа к подземным коммуникациям, для их ремонта, а также для обеспечения их сохранности.

При таких обстоятельствах, поскольку на земельном участке, являющемся предметом спорного договора, имеется охранная зона соответствующих сетей, пункт 1.4.6 договора обоснованно и правомерно включен Комитетом в проект договора.

В такой ситуации суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, подлежат урегулированию путем изложения пункта 1.4.6 договора в редакции, предложенной Комитетом.

Согласно статье 286 АПК РФ кассационный суд при рассмотрении дела проверяет законность принятых судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Выводы суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суд правильно применили нормы материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу N А56-48775/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Беллатрикс" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Ю.С. Баженова М. В. Захарова