Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июня 2014 г. N Ф05-5412/14 по делу N А40-9792/2013

г. Москва

25 июня 2014 г.

Дело N А40-9792/13-135-92

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Чучуновой Н. С., Калининой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Датхужева Ч.Д. по доверенности от 16.06.2014 N 75-Д,

от ответчиков

Правительство Москвы - Ланды В.М. по доверенности от 08.10.2013 N 4-14-841/13, Преображенской М.А. по доверенности от 27.12.2013 N 4-47-729/3-1,

Департамент городского имущества города Москвы - Преображенской М.А. по доверенности от 27.12,2013 N 33-Д-953/13,

Управление Росреестра по Москве - Пеньковой А.Ю. по доверенности от 30.12.2013 N 22485/2013,

рассмотрев 18 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу

Закрытого акционерного общества "МОССТРОЙ-31"

на решение от 24 октября 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Дудкиным В. В.,

на постановление от 10 февраля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н., Сумароковой Т. Я.,

по иску Закрытого акционерного общества "МОССТРОЙ-31" (ОГРН 1037700168868, 117452, г. Москва, пр-т Балаклавский, д. 28В, стр. В)

к Правительству Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), Управлению Росреестра по Москве (115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15),

о признании незаконными решения о прекращении реализации проекта по строительству, решения об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, отмене записи в ЕГРП о прекращении права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ: Закрытое акционерное общество "МОССТРОЙ-31" (далее ЗАО "МОССТРОЙ-31", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями (с учетом объединения в одно производство дела N 9792/2013 с делом N А40-14435/2013) о признании незаконными:

1) решения, принятого Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы 27.09.2012, оформленного протоколом N 35 (п. 5), о прекращении реализации проекта по строительству малоэтажного жилого дома по адресу: ул. Сумская, вл. 4 и расторжении договора аренды земельного участка от 13.01.2001 N М-05-014924 на основании п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российчской Федерации";

2) решения, принятого Департаментом городского имущества г. Москвы (далее Депратамнт), оформленного уведомлениями исх. от 09.11.2012 N РД5-1-39/12-5-((0)-1, от 09.01.2013 N РД5-1-39/12-5-((0)-5, об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 13.01.2001 N М-05-014924 на основании п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

- отмене записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 26.12.2012 N 77-77-14/040/2012-955 о прекращении прав по договору аренды от 13.01.2001 N М-05-014924 земельного участка по адресу: ул. Сумская, вл. 4.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 года, в удовлетворении требований ЗАО "МОССТРОЙ-31" отказано.

Суды пришли к выводу о том, что Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы не является ни должностным лицом, ни государственным органом, решения которого могут быть обжалованы в судебном порядке.

Суды установили, что арендуемый ЗАО "МОССТРОЙ-31" земельный участок не освоен на протяжении свыше 10 лет, допущенное арендатором бездействие является существенным нарушением договора.

Арендатором не представлено доказательств существования объективных обстоятельств, от него не зависящих, не позволивших ему освоить земельный участок в установленный договором срок.

Оснований для признания незаконным решения Департамента об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, а также требования об отмене записи в ЕГРП о прекращении права аренды не имеется.

ЗАО "МОССТРОЙ-31" подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой заявитель просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы ЗАО "МОССТРОЙ-31" ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Указывает, что договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора получено 09.01.2013, тогда как уже 26.12.2012 внесена запись в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей ЗАО "МОССТРОЙ-31" по договору аренды.

Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции необоснованно указал в обжалуемом постановлении о существенном нарушении договора арендатором и наличии предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ оснований для его расторжения договора.

Указывает, что суду не было представлено доказательств нанесения собственнику земли какого либо ущерба, равно как и нарушение условий договора, установленных пунктом 6.1 договора.

Также судом не учтены объективные обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором и использованию им участка в установленных договором целях.

ЗАО "МОССТРОЙ-31" не имело возможности осуществить строительство малоэтажного жилого дома ввиду того, что арендодатель передал данный земельный участок с обременением: на земельном участке находится незаконное двухэтажное строение (голубятня), которая с огороженной территорией занимает около 500 кв. м. На протяжении всего времени данное незаконное строение не позволяет огородить спорный земельный участок и приступить к подготовительным мероприятиям для начала строительства.

ЗАО "МОССТРОЙ-31" предприняло и предпринимает все возможные и необходимые действия для обеспечения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Правительство Москвы, Департамент городского имущества г. Москвы, Управление Росреестра по Москве против удовлетворения кассационной жалобы возражали, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (правопреемник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы, затем Департамент городского имущества г. Москвы) (арендодатель) и ЗАО "МОССТРОЙ-31" (арендатор) заключен договор аренды N М-05-014924 от 13.01.2001, согласно которому первый обязался предоставить второму за плату во временное владение и пользование на срок 49 лет земельный участок с кадастровым N 770506004081 площадью 1611 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Сумская, вл. 4, для проектирования, строительства и эксплуатации малоэтажного жилого дома.

Данный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Управлением Росреестра по г. Москве 26.12.2012 в ЕГРП внесена запись о прекращении вышеназванного договора аренды. Основание для внесения в Реестр записи о прекращении договора аренды - обращение 19.11.2012 Департамента о прекращении договора аренды (уведомление об отказе от договора от 09.11.2012 N РД5-1-39/12-5-((0)-1).

В соответствии с условиями договора аренды N М-05-014924 от 13.01.2001 (пункт 4.2) арендатор обязался в течение 2-х лет со дня заключения данного договора осуществить строительство объекта.

Департаментом направлено в адрес арендатора уведомление от 09.11.2012 N РД5-1-39/12-5-((0)-1 об отказе от исполнения договора аренды и его расторжении на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на что ЗАО "МОССТРОЙ-31" 11.12.2012 поданы письменные возражения.

09.01.2013 Департамент направил заявителю уведомление N РД5-1-39/12-5-((0)-5 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Судами установлено, что до настоящего времени арендатор земельный участок не освоил и к его освоению не приступил вследствие неосуществления необходимых для этого приготовлений (неполучения необходимых требуемых градостроительными нормами разрешений).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, суды пришли к выводу, что по настоящему делу, по которому арендуемый земельный участок не освоен на протяжении свыше 10 лет, допущенное арендатором бездействие является существенным нарушением договора.

При этом арендатором не представлено доказательств существования объективных обстоятельств, от него не зависящих, не позволивших ему освоить земельный участок в установленный договором срок.

Довод заявителя о том, что ЗАО "МОССТРОЙ-31" предприняло и предпринимает все возможные и необходимые действия для обеспечения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что им совершены действия по исполнению принятых на себя обязательств, неоснователен, не подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

Судебная коллегия полагает необоснованной ссылку заявителя на то, что ЗАО "МОССТРОЙ-31" не имело возможности осуществить строительство малоэтажного жилого дома ввиду того, что арендодатель передал данный земельный участок с обременением: на земельном участке находится незаконное двухэтажное строение (голубятня), которая с огороженной территорией занимает около 500 кв. м.

Обязательства ЗАО "МОССТРОЙ-31" возникли из договора аренды от 13.01.2000.

Решение Чертановского районного суда г. Москвы по иску ЗАО "МОССТРОЙ-31" к Селиверстову А.А. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и его освобождении от возведенного голубиного питомника - от 19.07.2012.

Иные доказательства, подтверждающие, что заявителем с момента заключения договора (2000 год) по настоящее время совершены действия по исполнению договора по строительству предусмотренного договором объекта не представлены, в деле отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установив вышеизложенные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований: для признания недействительным отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 13.01.2001 N М-05-014924, оформленного уведомлениями от 09.11.2012 N РД5-1-39/12-5-((0)-1, от 09.01.2013 N РД5-1-39/12-5-((0)-5; для отмены записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.12.2012 N 77-77-14/040/2012-955 о прекращении прав по договору аренды от 13.01.2001 N М-05-014924 земельного участка по адресу: ул. Сумская, вл. 4, внесенной на основании указанного отказа от договора.

Также судами обоснованно отказано в удовлетворении требования о признании незаконным решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы о прекращении реализации проекта по строительству, оформленного протоколом N 35 (п. 5) от 27.09.2012, о прекращении реализации проекта по строительству малоэтажного жилого дома по адресу: ул. Сумская, вл. 4 и расторжении договора аренды земельного участка от 13.01.2001 N М-05-014924 на основании п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы не является ни должностным лицом, ни государственным органом, решения которого могут быть обжалованы в судебном порядке.

В соответствии с Положением о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 N 1019-ПП, данная Комиссия является рабочим органом, занимающимся изучением вопросов и выработкой рекомендаций по их разрешению.

Решение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы непосредственно основанием для возникновения, изменения, прекращения гражданских прав и обязанностей не является.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 октября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2014 года по делу N А40-9792/13-135-92 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

Н. С. Чучунова Н. С. Калинина