Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 февраля 2009 г. N Ф05-479/2009 по делу N А41К-16081/2008

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 февраля 2009 г. N Ф05-479/2009 по делу N А41-К1-16081/2008

г. Москва

26 февраля 2009 г.

N КГ-А41/525-09-1,2 Дело N А41-К1-16081/08

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.,

судей Тихоновой В.К., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца: Лунина Н.А., дов. от 18.04.2008, Баранов А.Н., дов. от 18.04.2008;

от ответчиков: от ООО "Алор" - Ореханов А.В., директор, протокол от 28.01.2008 N 2, Паникар Ю.П., дов. от 09.02.2009;

от ЗАО "Аптеки 36,6" - Биткин И.В., дов. от 11.01.2009, Щербинин С.А., дов. от 11.01.2009;

рассмотрев 18 февраля 2009 г. в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Алор" и ЗАО "Аптеки 36,6"

на постановление от 29 декабря 2008 г. N 10АП-4324/2008-ГК

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое Боровиковой С.В., Демидовой К.И., Ивановой Л.Н.

по иску ООО "Капитал Холдинг"

о расторжении договора от 05.05.97 N 120, выселении ООО "Алор" и истребовании из незаконного владения ЗАО "Аптеки 36,6" нежилых помещений

к ООО "Алор", ЗАО "Аптеки 36,6"

УСТАНОВИЛ:

ООО "Капитал Холдинг" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Алор" и ЗАО "Аптеки 36,6" об истребовании из незаконного владения (пользования) ООО "Алор" нежилых помещений общей площадью 499, 1 кв.м., из них основные - комнаты N N 3, 3а, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15 - 430, 6 кв.м., вспомогательные - N 1, 2, 3б, 4, 6, 6а, 10, 10а, 11а, 16, 17, 18 - 68, 5 кв.м., находящихся в части здания, расположенном по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 и принадлежащем ООО "Капитал Холдинг" на праве собственности; о расторжении договора N 120 от 05.05.1997, заключенного между ООО "Алор" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район Московской области"; об истребовании из незаконного владения (пользования) ЗАО "Аптеки 36,6" нежилых помещений общей площадью 141, 9 кв.м., из них основные - NN 11, 12 (часть 16 кв.м.), 13 (часть 16 кв.м.), 14, 15 - 141,9 кв.м., находящихся в части здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 и переданные ему ООО "Алор" без каких-либо законных оснований.

Иск предъявлен со ссылкой на положения статей 309, 310, 450, 608, 619, 622, 651 ГК РФ.

До принятия решения по делу в порядке статьи 49 АПК РФ истец изменил свои исковые требования, и просил расторгнуть договор N 120 от 05.05.1997, заключенный между ООО "Алор" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район Московской области"; выселить ООО "Алор" из нежилых помещений общей площадью 499, 1 кв.м. из них основные NN 3, 3а, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15 - 430, 6 кв.м., вспомогательные - N 1, 2, 3б, 4, 6, 6а, 10, 10а, 11а, 16, 17, 18 - 68, 5 кв.м., находящиеся в части здания, расположенном по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 и принадлежащем ООО "Капитал Холдинг" на праве собственности; истребовать из незаконного владения (пользования) ЗАО "Аптеки 36,6" нежилые помещения общей площадью 141, 9 кв.м., из них основные NN 11, 12 (часть 16 кв.м.), 13 (часть 16 кв.м.), 14, 15 - 141, 9 кв.м., находящиеся в части здания, расположенной по адресу: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 и переданные ему ООО "Алор" без каких-либо законных оснований.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.11.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции указал на то, что невозможно установить характер произведенной перепланировки и причины уменьшения площади помещений, ответчики принимают меры для устранения нарушений, допущенных при исполнении договора аренды от 05.05.1997 N 120, арендатор уплачивает арендную плату своевременно.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2008 решение суда первой инстанции от 06.11.2008 отменено, иск удовлетворен в полном объеме.

При этом апелляционный суд признал перепланировку и переустройство арендуемых помещений при отсутствии согласования на их производство существенным нарушением условий договора аренды, что в силу статей 450, 619 ГК РФ является основанием для его расторжения.

На принятое постановление ответчиками поданы кассационные жалобы, в которых они просят отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование своих доводов заявители ссылаются на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчиков поддержали доводы кассационных жалоб, представители истца отзыв не представили, выступил против ее удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Судом установлено, что 05.05.1997 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского района (Арендодатель) и ООО "Алор" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 120, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 473, 5 кв.м., расположенные по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 часть нежилого помещения во встроено-пристроенном здании (ресторан) для использования под магазин.

Согласно пункту 2.2. договора Арендодатель предоставляет Арендатору нежилое помещение во временное пользование на срок 25 лет, с 01.05.1997 по 30.04.2022.

По акту приема-передачи от 05.05.1997 Балансодержатель передал ООО "Алор" во временное пользование нежилое помещение по адресу: Московский проспект, 9/2 площадью 473, 5 кв.м.

В период с 1997 по 2005 годы Арендодатель и Арендатор подписывали дополнительные соглашения к договору аренды N 120 от 05.05.1997.

10.11.2004 между ООО "Алор" (Арендодатель) и ЗАО "Аптеки 36,6" был заключен договор N 7 субаренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель с согласия Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Пушкинский район" сдает, а Арендатор принимает во временное пользование (субаренду) нежилое помещение (его часть) общей площадью 141,9 кв.м. из нее основное N 11, 12 (часть 16 кв.м.), 13 (часть 16 кв.м.), 14, 15 - 141,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2 - часть встроено-пристроенного нежилого помещения к жилому дому в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации и использования для размещения аптеки.

11.11.2005 Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского района Московской области направило в адрес ООО "Алор" предупреждение о досрочном расторжении договора N 120 от 05.05.1997 в связи с нарушениями условий данного договора, выявленными по результатам проверки от 09.11.2005.

05.03.2008 на основании акта приема-передачи имущества от 22.01.2007, учредительного договора ООО "Капитал Холдинг" от 29.01.2007 и устава ООО "Капитал Холдинг" от 29.01.2007 было зарегистрировано право собственности ООО "Капитал Холдинг" на часть здания, общей площадью 809, 90 кв.м., пом. N 1-2, адрес объекта: Московская область, г. Пушкино, просп. Московский, д. 9/2.

06.06.2008 ООО "Капитал Холдинг" направило в адрес ООО "Алор" предупреждение, в котором указало, что 27.05.2008 была проведена проверка нежилых помещений, арендуемых ООО "Алор" и расположенных в части здания по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, 9/2. По результатам проверки был установлен факт проведения ООО "Алор" несогласованной перепланировки и переустройства арендуемых помещений, в связи с чем ООО "Алор" было предложено в течение 10 календарных дней устранить допущенные нарушения в части производства несогласованных перепланировок и переустройства арендуемых помещений, либо досрочно расторгнуть договор N 120 от 05.05.1997.

08.08.2008 представителями ООО "Капитал Холдинг" и ООО "Алор" был проведен осмотр нежилых помещений, находящихся в части здания, расположенной по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2, и составлен акт, в котором зафиксировано, что в помещении N 3а дополнительная комната переоборудована в отделение для продавца (шкаф из гипсокартона); в помещении N 5 на месте ранее установленной стены имеется витрина; в помещении N 10а дополнительная комната демонтирована; в помещениях NN 11-14 проведенная перепланировка не устранена; между помещениями N 6 и N 7 установлена стена; в помещении N 5 фрагмент стены восстановлен.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО "Капитал Холдинг" в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что ответчики предпринимают меры для устранения допущенных нарушений.

Отменяя решение, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 3.4.7. договора арены N 120 в редакции дополнительного соглашения от 10.02.1998, Арендатор обязан в случае реконструкции, переустройства или переоборудования арендуемого помещения (здания) осуществлять указанные работы с разрешения Балансодержателя, инспекции Госархстройнадзора и по согласованию с Арендодателем, органами пожнадзора, СЭС, Энергонадзора и др. согласно установленного порядка.

В материалы дела представлен проект перепланировки нежилых помещений дома N 9/2 по Московскому проспекту г. Пушкино Московской области, который датирован июлем 2005 года и содержит согласование Главного архитектора Пушкинского района, санитарно-эпидемиологическое заключение, экспертное санитарно-эпидемиологическое заключение по проектной документации и согласование Государственного пожарного надзора по Пушкинскому район.

Вместе с тем, как установлено апелляционным судом, данный проект не содержит согласований перепланировки арендуемого помещения с Балансодержателем, Арендодателем, органами Энергонадзора.

Факт отсутствия согласования перепланировки арендуемого помещения с Балансодержателем и Арендодателем подтвержден письмом Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского района Московской области от 11.11.2005 N 3209, в котором указывается на нарушение Арендатором пункта 3.4.6. договора N 120, обязывающим арендатора согласовывать производство перепланировки с арендодателем.

Судом установлено, что при выявлении незаконной перепланировки арендуемых помещений ООО "Капитал Холдинг" (новый собственник помещений) 06.06.2008 обратилось к ООО "Алор" с требованием в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего письма устранить допущенные нарушения в части производства несогласованных перепланировок и переустройств арендуемых помещений, что ООО "Алор" выполнено не было.

Кроме того, как установлено судом, в результате незаконной перепланировки арендуемых помещений, площадь помещений уменьшилась с 499, 1 кв.м. до 481, 7 кв.м., что подтверждается выпиской из технического паспорта, экспертным заключением санитарно-эпидемиологического заключения по проектной документации и не оспаривается ООО "Алор".

Доводы ООО "Алор" о том, что перепланировка и переустройство арендуемых помещений были произведены субарендатором ЗАО "Аптеки 36,6", правомерно отклонены апелляционным судом со ссылкой на п. 2 ст. 615 ГК РФ, поскольку ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.4.5. договора аренды N 120 от 05.05.1997 в редакции дополнительного соглашения от 14.04.2000 Арендатор был обязан в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора застраховать арендуемое помещение (здание) от всех рисков утраты за свой счет и на его полную стоимость и предоставить арендодателю копию страхового полиса.

Судом установлено, что в нарушение названного пункта договора аренды, арендуемое помещение было застраховано только 29.01.2008 на общую страховую сумму 500.000 рублей, а выгодоприобретателем по договору страхования имущества юридических лиц указан Комитет по управлению имуществом при Администрации Пушкинского района, тогда как на момент заключения названного договора собственником арендуемого имущества было уже ООО "Капитал Холдинг", а балансовая стоимость помещения по состоянию на 01.10.2008 составляла 83 014 393 рубля.

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды N 120 от 05.05.1997 в случае однократного нарушения Арендатором требований п.п. 3.4.1.-3.4.9. договора Арендодатель направляет в его адрес письменное предупреждение о недопустимости подобных нарушений. Повторное, а также грубое нарушение требований вышеуказанных пунктов, влечет за собой досрочное расторжение договора аренды с возмещением причиненных Арендодателю и Балансодержателю убытков.

С учетом установленного, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о правомерности требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды N 120 от 05.05.1997 и выселении ООО "Алор" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2.

В этой связи доводы кассационной жалобы ООО "Алор" о неправильном применении апелляционным судом норм материального права подлежат отклонению как несостоятельные.

Доводы кассационной жалобы о том, что последствия перепланировки не являются неустранимыми и ООО "Алор" принимало меры для устранения последствий перепланировки, не могут быть приняты во внимание, так как перепланировка в полном объеме устранена не была.

Довод кассационной жалобы о том, что договором аренды N 120 предусмотрена обязанность арендатора застраховать только риск неуплаты платежей, не соответствует действительным условиям договора аренды.

Статьей 301 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 3.3.3. договора субаренды N 7 от 10.11.2004 предусмотрено, что в течение 30-ти календарных дней с момента подписания договора Арендатор обязан осуществить его государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В пункте 19 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

В силу п. 2 ст. 650 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В этой связи апелляционный суд установив, что договор субаренды N 7 от 10.11.2004 заключенный на срок пять лет, с 10.11.2004 по 09.11.2009, не прошел процедуру государственной регистрации, сделал обоснованный вывод о том, что названный договор субаренды является незаключенным, а у ЗАО "Аптеки 36,6" отсутствуют правовые основания для занятия помещений, расположенных по адресу: г. Пушкино, Московский проспект, д. 9/2.

Доводы кассационной жалобы ЗАО "Аптеки 36,6" о том, что договор субаренды в настоящее время находится на государственной регистрации в УФРС по МО, не могут быть приняты во внимание, так как договор субаренды был подписан 10.11.2004 и на день рассмотрения спора в установленном порядке зарегистрирован не был.

Доводы кассационной жалобы ЗАО "Аптеки 36,6" о том, что разрешение на перепланировку не могло быть оформлено в связи с длительными спорами о выселении, о наличии добросовестной переписки относительно перепланировок и государственной регистрации, подлежат отклонению как не имеющие правового значения.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда является законным и обоснованным, нормы материального права, положения статей 301, 450, 619 ГК РФ применены правильно.

Оснований к отмене принятого по делу постановления, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

В соответствии с положениями ст. 286, частью 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранных по делу доказательств, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, в связи с чем приложенные ЗАО "Аптеки 36,6" к кассационной жалобе документы, не предусмотренные ч. 4 ст. 277 АПК РФ, подлежат возвращению.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 года по делу N А41-К1-16081/08 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

В.К. Тихонова О.И. Комарова