Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2010 г. N Ф05-6051/2010 по делу N А41-28613/2009

г. Москва

N КГ-А41/6622-10

06 июля 2010 г.

Дело N А41-28613/09

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 июля 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.

судей: Петровой Е. А., Чучуновой Н. С.

при участии в заседании:

от истца Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области - Козловой Е.В. по доверенности от 11.01.2010 г. N 7

рассмотрев 23-30 июня 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области

на решение от 23 декабря 2010 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Жоголевой Е. Н.,

постановление от 31 марта 2010 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н. В., Демидовой К. И., Ивановой Л. Н.,

по иску Комитета по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области

к Обществу с ограниченной ответственностью "Медиа Стром"

о взыскании 3 571 480 руб. 42 коп.

В судебном заседании 23 июня 2010 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 30 июня 2010 года

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Ногинского муниципального района Московской области (далее КУИ Ногинского района, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Медиа Стром" (далее ООО "Медиа Стром", ответчик) о взыскании 3 571 480 руб. 42 коп., составляющих: 2 835 125 руб. 70 коп. - задолженность по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка от 19.05.2004 г., 736 354 руб. 72 коп. - пеня за просрочку уплаты арендных платежей (с учетом удовлетворенного судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об изменении размера исковых требований).

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2010 года указанное решение оставлено без изменения.

Полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, суды исходили из того, что договор аренды от 19.05.2004 г. не содержит условий о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В соответствии с пунктом 6.1 договора все изменения к условиям данного договора действительны при условии, что они оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в установленном порядке.

Истец не представил доказательств того, что между сторонами подписывались и были зарегистрированы в установленном законом порядке соглашения об изменении арендной платы на 2008 и 2009 годы.

Истцом не представлены доказательства соблюдения требования законодательства о согласовании существенного условия договора (размер арендной платы и механизм его исчисления), а также государственной регистрации изменений в договор.

Не согласившись с названными судебными актами, КУИ Ногинского района подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новое решение, в котором удовлетворить требования Комитета в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, принятие обжалуемых судебных актов с нарушением норм материального и процессуального права.

Истец указывает, что им и ответчиком подписан Акт сверки расчетов арендных платежей за спорный период (2008, 2009 год) по состоянию на 25.03.2009 г., в котором сторонами согласован размер арендной платы на 2008 и 2009 гг. с разбивкой по кварталам, по 1 060 479 руб. 59 коп. ежеквартально.

Указанный акт должен был быть рассмотрен в совокупности с другими доказательствами, а именно с гарантийным обязательством N 72-а от 02 апреля 2009 г., представленным ООО "Медиа Стром" после подписания акта сверки расчетов (25.03.2009 года), в котором Общество полностью признавало долг и гарантировало в полном объеме погасить образовавшуюся задолженность с 01.06.2009 года.

Заявитель считает, что поскольку сторонами была согласована и зарегистрирована в соответствии с действующем законодательством Методика расчета арендной платы, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Комитетом по управлению имуществом в адрес ООО "Медиа Стром" были направлены уведомления о размере арендной платы на 2008 и 2009 год, которые в полной мере соответствуют суммам, отраженным в акте-сверке.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Суды установили, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 19.05.2004 г., согласно которому последнему сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 19 731 кв. м с кадастровым номером 50:16:0602001:0081, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, территориальная администрация рабочего поселка Старая Купавна, микрорайон индивидуальной жилой застройки "Михалево".

Названный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке 07 июня 2004 года.

Между истцом и ответчиком подписан акт сверки расчетов по договору от 19.05.2004 г. по состоянию на 25.03.2009 г., в соответствии с которым ответчик подтвердил наличие задолженности в сумме 3 294 750 руб. 12 коп., включая пени за просрочку платежей.

Дополнительным соглашением от 25.03.2009 г. стороны расторгли договор аренды от 19.05.2004 г.

Истец заявил о взыскании задолженности по указанному договору аренды и пени за просрочку платежей.

Судами установлено, что согласно п. 3.1. договора аренды от 19.05.2004 г. арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных договором. В течение первого года аренды арендная плата составляет 16 107 руб. 44 коп. При этом расчет арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка, коэффициента градостроительной ценности и вида деятельности арендатора.

В соответствии с пунктом 4.3.1 истец как арендодатель имеет право пересматривать не чаще одного раза в год величину арендной платы с учетом изменения в установленном законом порядке ставки земельного налога. Изменения арендной платы в связи с изменением площади земельного участка или вида деятельности арендатора оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.

01 февраля 2005 года между ООО "Медиа Стром" и КУИ Ногинского района подписано дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, согласно которому размер арендной платы составил 104 416 руб. 50 коп. в год. Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке

В 2008 году истец в одностороннем порядке увеличил размер годовой арендной платы до 4 241 918 руб. 36 коп., применив новый базовый размер арендной платы.

Суд счел, что договор аренды от 19.05.2004 г. не содержит условий о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; в соответствии с пунктом 6.1 договора от 19.05.2004 г. все изменения к условиям данного договора действительны при условии, что они оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в установленном порядке.

Истец не представил в материалы дела доказательств того, что между сторонами подписывались и были зарегистрированы в установленном законом порядке соглашения об изменении арендной платы на 2008 и 2009 годы.

КУИ Ногинского района направлял в адрес ответчика дополнения к договору аренды от 19.05.2004 г. об изменении размера арендной платы в 2008 и 2009 годах, однако, указанные дополнения не были подписаны со стороны ООО "Медиа Стром".

Суд пришел к выводу о необоснованности заявленного требования о взыскании арендной платы, исчисляемой в размере, не зарегистрированном в установленном законом порядке.

Судебная коллегия полагает указанный вывод суда не соответствующим имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора, обычаев делового оборота не вытекает иное.

Условиями договора аренды от 19.05.2004 г. (пункт 3.1) установлено, что расчет арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка, коэффициента градостроительной ценности и вида деятельности арендатора.

В течение первого года аренды арендная плата составляет 16 107 руб. 44 коп. Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истцом не представлены доказательства соблюдения требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации изменений в договор, судом не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым если условиями договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а стороны согласовали способ ее расчета, то такая арендная плата является определяемой и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.

Стороны договора аренды от 19.05.2004 г. согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базы для ее начисления - ставки земельного налога не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение данного условия.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2009 года по делу N А41-28613/09 и постановление от 31 марта 2010 года Десятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий-судья:

О.И. Комарова

Судьи

Е.А. Петрова Н.С. Чучунова