Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 июля 2014 г. N Ф05-4258/13 по делу N А40-70044/2012

г. Москва

2 июля 2014 г.

Дело N А40-70044/12-11-667

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца ООО "АкваГриль" (ОГРН 1107746643641, ИНН 7723767851) - Гуров А.В. дов. от 05.04.2012 г

от ответчика акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" - Долматова Е.В. дов. от 01.03.2014, Радаев А.Н. дов. от 12.07.2013, Цуканов В.И. дов. от 01.01.2012 г.

рассмотрев 25 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед"

на постановление от 21 апреля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Красновой С.В., Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И.

по иску общества с ограниченной ответственностью "АкваГриль"

к акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед"

о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АкваГриль" (далее - ООО "АкваГриль") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о расторжении соглашения от 14.09.2010 MR N 2010/08E26b об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра и взыскании 35 980 879 руб. 03 коп. убытков, из которых: 1 888 587 руб. 79 коп. - сумма внесенного истцом авансового платежа, 5 781 209 руб. 82 коп. - сумма обеспечительного платежа, 601 790 руб. 67 коп. -единовременная плата за открытие центра, 1 799 264 руб. - оплата за подготовку помещения к использованию (обеспечение коммуникаций), 8 601 361 руб. 75 коп. - оплата за пользование помещениями за период с октября 2011 года по февраль 2012 года, 17 308 665 руб. - затраты на проведение отделочных работ в помещении.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 5, 12, 309, 393, 450, 452, 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком обязательств по договору.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.06.2013 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы с указанием: дать надлежащую оценку доводам ООО "Аква Гриль" о том, что:

- на момент приемки помещений "под отделку" установить фактическое назначение транзитных коммуникаций как фекальных, проходящих в подпотолочном пространстве помещений истца, не представлялось возможным, так как устройство туалетов и использование для этого транзитных коммуникаций произведено ответчиком позже;

- в разработанной истцом и согласованной ответчиком как арендодателем проектной документации в разделе "Водопровод и канализация" предусмотрено прохождение всех систем канализации под потолком предыдущего этажа в соответствии с действующими нормами СанПин, никаких других систем канализации, в частности, горизонтальной транзитной канализации в подпотолочном пространстве помещений истца, проектом не предусматривалось.

Суд кассационной инстанции указал также установить, соответствовал ли разработанный истцом и согласованный с ответчиком рабочий проект ресторана, в частности, раздел "Водопровод и канализация", требованиям СанПин, наличие каких коммуникаций было предусмотрено в проекте, дать надлежащую оценку доказательствам в их совокупности и обсудить вопрос о назначении экспертизы.

При новом рассмотрении решением арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "АкваГриль" отказано.

Суд пришел к выводу о том, что истцом не доказано наличие объективных препятствий в использовании помещения в том состоянии, в котором оно было принято от арендодателя., а также отсутствия возможности обнаружения существовавших канализационных коммуникаций во время осмотра помещения либо неосведомленности истца о его фактическом состоянии со ссылкой на необоснованность заявленных исковых требований. Суд протокольным определением от 02.10.2013 (л.д. 68 т. 12) отказал ООО "АкваГриль" в проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы По мнению суда, предложенные истцом вопросы не относятся к вопросам, ответ на которые требует специальных познаний, ответ на вопрос о возможности использования помещения под ресторан и соответствия помещения требованиям СанПин, ТСН и СНиП содержится в заключении специалистов по договору N 882 от 7 августа 2012 г.. которое не оспорено истцом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2013 г. отменено, исковые требования ООО "АкваГриль" удовлетворены в части.

Расторгнуто соглашение от 14.09.2010 MR N 2010\08У26b об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра.

Взыскано с акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" в пользу ООО "АкваГриль" 5 781 209 руб.-обеспечительный платеж, 1 779 264 руб.-плата за обеспечение коммуникациями,17 308 665-заьтраты на производство отделочных работ в помещении,60 000 руб.- расходы на проведение судебной экспертизы, 147 445 руб. 69 коп.-расходы по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика 1 188 587 руб. 75 коп. авансового платежа в счет оплаты аренды в августе-сентябре 2011 г., 601 790 руб. 67 коп.- единовременной платы за открытие центра и 8 601 361 руб. 75 коп.-арендной платы за период с октября 2011 г. по февраль 2012 г., указав, что с августа 2011 г. по февраль 2012 г. истец (арендатор) фактически пользовался предоставленными ему помещениями по целевому назначению, получал доход от своей деятельности и обязан возместить арендодателю стоимость пользования.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г., акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" подана кассационная жалоба. в которой ответчик просит отменить указанный судебный акт по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2013 г.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что в соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ в предмет доказывания истца по заявленному иску входит:

-наличие таких недостатков, которые полностью или частично препятствуют использованию объекта аренды;

-существования таких недостатков на дату приемки арендатором объекта от арендодателя;

-отсутствие у арендатора информации о наличии таких недостатков до и при заключении договора;

- невозможность обнаружения недостатков арендатором во время осмотра имущества и проверки его исправности при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель отвечает за состояние помещения и его соответствия условиям заключенного соглашения на момент передачи помещения арендатору.

Материалами по делу подтверждается и установлено судами, что 01 июня 2011 года помещение было принято истцом от ответчика по двухстороннему акту приема-передачи помещения для работ арендатора (т.6 л.д. 142-143) в состоянии без отделки и внутренней планировки помещения.

В соответствии с п. 1.4., п.1.2.2., п. 1.7.1. Приложения к Соглашению ответственность за разработку рабочей документации на выполнение работ в помещении для организации ресторана, равно как и ответственность за соответствие такой проектной документации и выполненных в соответствии с ней работ несет истец.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела на основании акта приема-передачи помещения для работ арендатора от 01.06.2011 г. (т.6 л.д. 142-143), акта осмотра помещения от 18.08.2011 г. (т. 1, л.д. 115) п.1.4., п. 1.5., п. 1.2.2., п. 1.7.1. Приложения N 5 к Соглашению установлено, что помещение было передано в состоянии без отделки и без разделения помещения на зоны предприятия общественного питания (обеденного зала, кухни, технических складов, подсобных помещений).

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что отсутствие внутренних помещений и зон в момент приемки объекта аренды исключает возможность несоответствия помещения на момент его приемки истцом требованиям п. 17.10 СНиП 2.04.01-85, п. 3.10 СанПиН 2.3.6.1079-01, п. 5.65 ТСН 31-320-2000, МГСН 4.14-98; указанные нормативные акты определяют требования к расположению канализационных трубопроводов в помещениях обеденных залов, кухонь и складов пищевых продуктов, которых на момент приемки истцом помещения (01.06.2011) в помещении не имелось.

Судом первой инстанции на основании п.2.1. акта осмотра помещения от 18.08.2011 г. (т. 1, л.д. 115) и Постановления Правительства Москвы от 16.08.2005 N 621-ПП установлено, что истец после приемки помещения произвел перепланировку, которая не была согласована ни с ответчиком как с арендодателем, ни с уполномоченными органами власти города Москвы.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, проведенной судом апелляционной инстанции, экспертом установлено, что проектная документация для проведения перепланировки ресторана была составлена истцом без учета наличия имевшихся в помещении на момент его приемки истцом транзитных коммуникаций. Помещение после перепланировки, в результате которой появились зоны предприятия общественного питания (обеденного зала, кухни, технических складов, подсобных помещений) перестало соответствовать нормам СНиП и СанПиН, что также подтверждено заключением судебной-строительной технической экспертизы.

Эксперт, осуществлявший проведение экспертизы, в ходе опроса в судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда 08 апреля 2014 года подтвердил выводы, изложенные в представленном суду заключении указав на то, что проектная документация истца составлена без учета имевшихся в помещении коммуникаций, в результате истец в нарушение п. 17.10 СНиП 2.04.01-85, п. 3.10 СанПиН 2.3.6.1079-01, п. 5.65 ТСН 31-320-2000, МГСН 4.14-98.разместил в зонах прохождения транзитных канализационных коммуникаций обеденный зал, кухню, склад продуктов.

Эксперт полностью подтвердил выводы суда первой инстанции в решении от 24 октября 2014 года о том, что истец имел возможность и был обязан осуществить планировку помещений без нарушения требований СанПиН и СНиП к размещению предприятия общественного питания.

Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено, что недостатки, на наличие которых ссылается истец, возникли в результате произведенной им перепланировке помещения в нарушение условий Соглашения и норм действовавшего законодательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции неправомерно признал расходы истцом на осуществление незаконной и несогласованной перепланировки помещения убытками, за которые отвечает ответчик.

В соответствии со ст. 393, ст. 15 ГК РФ заявляя требование о взыскании убытков Истец обязан доказать наличие совокупности обстоятельств:

- факт причинения истцу убытков по вине Ответчика;

- причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца убытками;

- вина ответчика в возникновении убытков.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что нарушение норм СанПиН и СНиП произошло в результате факта нарушения Истцом условий Соглашения (п.1.4., п. 1.5., п. 1.2.2., п. 1.7.1.)

В соответствии со ст. 623 ГК РФ п. 10.7.4. Соглашения, п. 1.5.2. Приложения N V к Соглашению, любые улучшения, произведенные арендатором в помещении переходят в собственность арендодателя без вреда для имущества и арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно указал на то, что в связи с расторжением Соглашения 04 апреля 2013 года на основании одностороннего отказа ответчика, результаты выполненных истцом в помещении работ в соответствии со ст. 623 ГК РФ, п. 10.7.4. Соглашения, п. 1.5.2.Приложения N V к соглашению перешли в собственность ответчика и в силу ст. 15 и ст. 393 ГК РФ не могут рассматриваться в качестве убытков истца как арендатора помещения.

Девятый арбитражный апелляционный суд не применил норму п. 1 ст. 623 ГК РФ.

По мнению ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции не имел оснований для взыскания с него суммы обеспечительного платежа по Соглашения (5 781 209,82 руб.),так как данная сумма в силу п. 10.7.2. Соглашения в случае досрочного расторжения соглашения, не возвращается истцу и остаются в распоряжении ответчика.

Арбитражный апелляционный суд не имел оснований доля расторжения соглашения, так как оно было уже расторгнуто ответчиком в апреле 2013 г. на основании п.3 ст.450 ГК РФ и п.10.7.1f Соглашения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТАРКШЕНЗ ЛИМИТЕД" поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец,ООО "АкваГриль" в судебное заседание явился. с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г. находит законными и обоснованными.

В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв соответствии со ст.163 АПК РФ до 25 июня 2014 г. 12 час.45 мин.

25 июня 2014 г. в 12 час.45 мин. Судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 14.09.2010 г. между акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" (арендодатель) и ООО "АкваГриль" (арендатор) заключено соглашение MR N 2010/08E26b об использовании помещения E26b на 5-м этаже здания (уровень 148,6) многофункционального торгово-развлекательного центра по адресу: г. Москва, Краснопресненская наб., участки 6, 7, 8б ММДЦ "Москва-Сити".(л.д.35-80т.1)

Предметом соглашения, согласно п.2.1, является определение сроков и условий подготовки к аренде арендатором помещений, находящихся в строящемся арендодателем центре, а также согласование порядка использования помещения до государственной регистрации договора аренды между сторонами, взаимодействие сторон до заключения договора аренды и порядок использования помещения на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 соглашения арендодатель принял обязательства предоставить арендатору возможность использования помещения для выполнения работ арендатором в целях его приспособления для использования в соответствии с разрешенным использованием, а также передать помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды, а арендатор принял обязательства принять помещения для производства работ, произвести работы, использовать помещения в соответствии с разрешенным использованием, принять помещения на условиях договора краткосрочной аренды, выплачивать все платежи и нести иные обязанности по соглашению и договору аренды.

Размер помещения для целей определения размера арендной платы за пользование помещения и арендной платы подлежит уточнению по окончании работ арендодателя до состояния, предусмотренного п.п.(iii)п.1.10.5 ПриложенияV к договору аренды в порядке, предусмотренном п.2.6.1 Соглашения.

В соответствии с п.4.1 Соглашения арендодатель осуществляет проектирование и общий дизайн Центра, в котором будет располагаться помещение. Работы арендодателя применительно к помещению исчерпывающим образом перечислены в ст.1.9 ПриложенияV к договору аренды.

Арендодатель обязался завершить работы в той мере, в которой это предусмотрено в п. 1.10.5 ПриложенияV к договору аренды, не позднее даты передачи помещения арендатору (п.4.2 Соглашения)

Арендодатель предоставляет арендатору информацию о конструкции Центра в соответствии с положениями п.1.3 Приложения V к договору аренды.(п.4.3 Соглашения)

Планы и спецификации работ арендатора подготавливаются и подлежат согласованию в порядке, предусмотренном ст.1.4 ПриложенияV к договору аренды.

Если арендатор не представит проектные планы на любой стадии их представления и утверждения в предусмотренные ст.1.4 ПриложенияV к договору аренды сроки, арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего соглашения, направив арендатору письменное уведомление(п.4.4Соглашения)

Согласно п. п. 5.1.3,5.6.3Соглашения арендатор принял на себя обязательство за 1 месяц до даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора иметь согласованные с арендодателем архитектурные, пожарные, технические проекты всех инженерных систем, которые будут установлены в помещении.; самостоятельно и за свой счет получить самостоятельно акт допуска в эксплуатацию электроустановки и ввести в эксплуатацию все инженерные системы в срок до сдачи Центра в эксплуатацию. При нарушении данного обязательства арендатором арендодатель вправе применить последствия,указанные в п.6.4.1 настоящего Соглашения.

В соответствии с п. 6.1.2 соглашения арендодатель разрешил арендатору использовать помещение для организации предприятия общественного питания с торговым наименованием "Aqua Grill".

В пункте 7.1.1 соглашения стороны определили, что с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр помещения считаются переданными арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (раздел 7 соглашения). Передача помещения подтверждается настоящим соглашениям и подписанным сторонами актом приема-передачи (приложение N 3 к Соглашению).

В пункте 7.1.2 соглашения стороны признали договор краткосрочной аренды оформленным настоящим Соглашением и в пункте 7.3 определили срок краткосрочного договора аренды - с даты начала аренды (даты государственной регистрации права собственности арендодателя на центр) и до даты государственной регистрации договора аренды, но не более 364 дней, а также предусмотрели автоматическое продление краткосрочного договора на тех же условиях на тот же срок, если установленный срок (364 дня) истечет до государственной регистрации договора аренды и ни одна из сторон ни откажется от такого продления за 30 дней до окончания срока.

В пункте 7.2 соглашения стороны обязались после государственной регистрации прав собственности арендатора заключить и зарегистрировать договор аренды.

Арендодатель завершил работы по строительству центра, им получено Разрешение от 21 февраля 2011 года N RU77181000-003371 на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, дом 2, строительный адрес: ЦАО, район Пресненский, Краснопресненская набережная, участки 6,7, 8б ММДЦ "Москва-Сити" (л.д. 15 т. 7).

После введения объекта в эксплуатацию Центр был открыт 10 марта 2011 года (дата открытия центра).

По акту от 01.06.2011 (л.д. 142 т. 6) помещение N E26b было передано арендатору для выполнения работ в соответствии с условиями Соглашения.

18 августа 2011 года сторонами составлен акт осмотра помещения, законченного обустройством и предъявленного арендатором для осмотра арендодателем перед вводом в эксплуатацию и началом коммерческого использования (л.д. 115 т. 2). С августа 2011 года началось коммерческое использование помещения арендатором.

28 декабря 2011 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на помещения вновь построенного объекта общей площадью 165 924,8 кв. м по адресу г. Москва, Пресненская набережная, дом 2, о чем выдано свидетельство 77 АН 678357 (л.д. 9 т. 3).

Исходя из условий Соглашения от 14.09.2010, суды первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о том, что с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на спорный объект (28.12.2011) вступил в действие договор краткосрочный аренды спорного помещения.

Заявляя требования о расторжении соглашения от 14.09.2010 MR N 2010/08E26b и о взыскании убытков, ООО "АкваГриль" ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды,заключающихся в передаче для осуществления коммерческой деятельности помещения, которое имеет существенные недостатки, а именно: непосредственно над помещением ресторана расположен санузел, канализационный стояк от санузла проходит непосредственно через обеденный зал помещения и кухню, ревизия канализационного узла находится непосредственно в обеденном зале помещения, кроме того, в пространстве подвесных потолков над обеденным залом также выявлены канализационные стояки, которые являются транзитными и не относятся к системам обеспечения помещения; существующее в помещениях расположение системы канализации нарушает требования действующих санитарных и строительных норм (СанПиН, ТСН и СНиП), в подтверждение чего ссылается на отчет от 11.04.2012 N 026-С-12 Центра судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС".(л.д.15-37т.3)

Согласно указанному заключению специалиста (л.д. 31 т. 3) на 6-м этаже здания торгово-развлекательного комплекса Афимолл Сити, в осях Е-D-27-28 расположено помещение санузла, что подтверждается материалами фотофиксации. Санузел располагается над помещением кафе. Канализационный стояк от санузла, расположенного на 6-м этаже здания, проходит через помещения обеденного зала в районе пересечения осей D и 27. ревизия канализационного стояка находится на уровне 5-го этажа, где и расположено помещение обеденного зала кафе. В осях С-Д-27-28, в районе зоны кухни и в районе пересечения осей D и 27 (обеденный зал) также выявлено наличие стояков системы канализации. В результате обследования пространства за подвесным потолком в осях 27-28-С-Е выявлено прохождение в пространстве между подвесным потолком и плитой перекрытия трубопроводов системы канализации.

Эксперт установил нарушение требований нормативно-технической документации, а именно: п. 3.10 СанПин (СП) 2.3.6.1079-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья", п. 5.65 ТСН 31-320-2000 МГСН 4.14-98 "Предприятия общественного питания", п. 17.10 СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация зданий"., согласно которым не допускается прокладка внутренней бытовой канализации, а также транзитных водопроводных магистралей под потолком, в стенах и в полах обеденных залов, производственных помещениях и складах пищевых продуктов.

Заявитель указывает на то, что об указанных недостатках помещения ему стало известно только в феврале 2012 года после получения от ответчика схемы транзитных коммуникаций центра., что подтверждается, по его мнению, запросом ООО "АкваГриль" от 24.02.2012 (л.д. 13 т. 3), полученным ответчиком 24.02.2012 (вход. N МС-2049), и предоставленной ответчиком для проведения по делу судебной экспертизы схемами расположения транзитный коммуникаций (л.д. 56, 66 т. 13).

Суд первой инстанции,отказывая в удовлетворении исковых требований, сделал вывод о том, что указал, что истцу было известно и об имеющихся в помещениях канализационных коммуникациях, поскольку помещение передавалось ему в пользование без перегородок и отделки.

Суд также указал на то, что в соответствии с п.1.2.2 Приложения V арендатор несет ответственность за выполнение работ, проводимых арендатором. а также за разработку проектов, технологических решений для производства этих работ без внесения изменений в архитектурно-планировочные решения и работу инженерных систем.

В соответствии с условиями Соглашения, обеспечение соответствия помещений требованиям СанПин и СНиП является обязанностью арендатора.

Подписав акты от 01.06. 2011г.и 18.08.2011 г. истец подтвердил, по мнению суда, что инженерные системы не препятствуют обустройству и использованию помещения по назначению-для размещения предприятия общественного питания.

В соответствии с условиями Соглашения и содержанием рабочего проекта, разделение объекта аренды на зоны обеденного зала. кухни,иные зоны ресторана являлось результатом произведенной истцом перепланировки помещения в соответствии с разработанным им рабочим проектом.

Суд сделал вывод о том, что нарушения п.17.10 СНиП 2.04.01-85.п.3.10 СанПиН 2.3.6.1079-01.п.5.65 ТСН 31-320-2000.МГСН 4.14-98.указанные в заключении Центра "Индекс" и в заключении специалистов по договору N 882 от 07.08.2013.проводивших исследования помещения в 2012 г.,не существовали на момент передачи помещения истцу по акту 01.06.2011 г.

Ответственность за любые недостатки в помещении несет истец как лицо, осуществлявшее подготовительные работы и обязанное обеспечить соответствие их результатов требованиям СНиП и СанПиН.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и пришел к выводу о том. что требования истца подлежат удовлетворению в части.

Суд кассационной инстанции находит выводы апелляционного суда обоснованными, соответствующими имеющимися в деле доказательствам.

В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.2ст.612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.

В соответствии с п.2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора,не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из распоряжения акционерной компании с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" от 02.08.2010 (л.д. 55 т. 7), актов о выполнении работ по заглушке (консервации) от 10.08.2010, от 11.09.2010, от 05.03.2010, от 02.04.2012 (л.д. 57 - 60 т. 7) акта освидетельствования скрытых работ, выполненных при строительстве, от 04.07.2011 (л.д. 57 т. 7) следует, что в помещении Е26b на отметке 148,60 имеется канализационная труба, а на отметке + 154 - санузел.

Согласовывая подготовленную по заказу ООО "АкваГриль" проектную документацию, раздел которой "Водопровод и канализация" предусматривал прохождение через помещение транзитных коммуникаций здания, а именно: горизонтальных транзитных коммуникаций в подпотолочном пространстве и вертикальных канализационных стояков, акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" свои замечания по указанному вопросу не представила (л.д. 82 т. 15).

Исполняя указания суда кассационной инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 16.02.2014г.назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу (л.д. 50 т. 14), проведение которой поручил экспертам ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз" Талецкой Л.А. и Павлову А.С., поставив перед экспертами следующие вопросы:

"1) Имеются ли в помещении Е26b, расположенном на 5 этаже здания (уровень 148,6) торгового центра по адресу: г. Москва, Пресненская наб, д. 2 (далее - помещение) в подпотолочном пространстве транзитные инженерные коммуникации и стояки внутренних канализационных систем и каково их функциональное назначение;

2) Если имеются, то с учетом обязательных требований СанПин, СНиП и ТСН возможно ли размещение в указанном Помещении предприятия общественного питания;

3) Учитывают ли проектные решения, предусмотренные проектной документацией для проведения отделочных работ ресторана "Aqua Grill", факт прохождения через помещения транзитных коммуникаций здания, а именно: горизонтальных транзитных коммуникаций в подпотолочном пространстве и вертикальных канализационных стояков;

4) Соответствуют ли проектные решения, предусмотренные проектной документацией для проведения отделочных работ ресторана "Aqua Grill", обязательным требованиям СанПин, СНиП и ТСН, включая СанПин 2.3.6.1079-01, ТСН 31-320-2000 МГСН 4.14-98, СНиП 2.04.01-85;

5) Соответствуют ли проектной документации для проведения отделочных работ ресторана "Aqua Grill" фактически выполненные в Помещении по заказу ООО "АкваГриль" работы".

Согласно заключению экспертизы ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз", подписанное экспертом Павловым А.С., в копии исполнительной схемы "Проект транзитных коммуникаций Торгового Центра", выполненной ООО "Союзспецавтоматика" по состоянию на 01.06.2011 г. указаны стояки внутренних канализационных систем, проложенные из вышерасположенного санузла и проходящие транзитом через помещение Е26b,расположенном на 5-м этаже здания; прокладка трубопроводов системы канализации выполнена в пространстве между подвесным потолком и плитой перекрытия(л.д.63т.15)

Согласно СанПин 2.3.6-1079-01 не допускается прокладка внутренней бытовой канализации,а также транзитных водопроводных магистралей под потолком, в стенах и полах обеденных залов., производственных помещений, складах пищевых продуктов.

На основании СаНПин СНиП и ТСН экспертом сделан вывод о невозможности размещения в помещении общественного питания транзитных инженерных коммуникаций и стояков внутренних канализационных систем.

Проектные решения, предусмотренные проектной документацией для проведения отделочных работ ресторана "Aqua Grill", не учитывают факт прохождения через помещения транзитных коммуникаций здания, а именно горизонтальных транзитных коммуникаций в подпотолочном пространстве и вертикальных канализационных стояков.

В связи с тем, что допуск экспертов на объект обеспечен не был, то установить факт соответствия или несоответствия выполненных работ проектной документации, разработанной по заданию ООО "АкваГриль" не представилось возможным.

Назначая по делу судебную строительно-техническую экспертизу, суд апелляционной инстанции в определении от 16.01.2014 обязал акционерную компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" как собственника здания обеспечить доступ экспертов в спорное помещение для разрешение вопроса "Имеются ли в помещении Е26b, расположенном на 5 этаже здания (уровень 148,6) торгового центра по адресу: г. Москва, Пресненская наб, д. 2 (в подпотолочном пространстве) транзитные инженерные коммуникации и стояки внутренних канализационных систем и каково их функциональное назначение". О назначении даты обследования помещения ответчик дважды был предупрежден экспертом, о чем свидетельствуют направленные последним телеграммы (л.д. 23 т. 17), однако определение суда ответчик не исполнил, доступ эксперта в спорное помещение не обеспечил, данное обстоятельство в судебном заседании апелляционного суда не отрицал, ссылаясь на то, что помещение передано в аренду иному лицу.

В этой связи, суд апелляционной инстанции правомерно, в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложил на акционерную компанию с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД", риск наступления последствий не совершения им процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции признал обоснованными и документально подтвержденными доводы ООО "АкваГриль" о наличии в спорном помещении в подпотолочном пространстве транзитных коммуникаций, используемых собственником помещения в качестве фекальных, и проходящих через помещение Е26b, ; установить их функциональное назначение на указанные ответчиком даты (01.06.2010 и 18.08.2011) не представлялось возможным, так как устройство туалетов и использование для этого транзитных коммуникаций произведено ответчиком позже.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В претензии от 23.04.2012 (исх. N МС-03/04-12, л.д. 86 т. 3), полученной ответчиком 23.04.2012 (вх. N МС-2285), ООО "АкваГриль" потребовало в разумный срок устранить выявленные недостатки помещения, предупредив, что в случае отказа, арендатор обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

05.05..2012 N МС-2248 (л.д. 90 т. 3) арендодатель от расторжения договора по заявленным арендатором основаниям отказался.

Пользование помещением фактически прекращено ООО "АкваГриль" 03.05.2012.

Принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что недостатки сданного в аренду имущества были оговорены сторонами при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а также то обстоятельство, что исковое заявление подано ООО "АкваГриль" 17.05.2012, суд апелляционной инстанции правомерно признал требование ООО "АкваГриль" о расторжении соглашения от 14.09.2010 MR N 2010/08E26b об использовании помещения многофункционального торгово-развлекательного центра обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удержания ответчиком сумм обеспечительного платежа в размере 5 781 209 руб. 82 коп., оплата которого произведена истцом в соответствии с п. 4.5.1 соглашения (платежное поручение от 15.06.2011 N 64, от 09.06.2011 N 61, от 04.10.2010, л.д. 122-14 т. 2), требования истца в указанной части также подлежат удовлетворению.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации на должника возлагается обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание наличие доказательств несения истцом затрат на производство отделочных работ в спорном помещении на общую сумму 17 308 665 руб., в подтверждение чего представлены договоры подряда, локальные сметы, справки о стоимости работ, платежные поручения, товарные накладные, акты сдачи работ (л.д. 91 - 134 т. 3, т. 4, т. 5, л.д. 1 - 69 т. 6), а также затрат в размере 1 799 264 руб. в виде платы за обеспечение помещения коммуникациями (п. 5.2.2 соглашения),суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что указанные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении требований ООО "АкваГриль" о взыскании с ответчика 1 188 587 руб. 75 коп. авансового платежа (п. 4.5.2 соглашения) в счет оплаты стоимости аренды в августе - сентябре 2011 года, 601 790 руб. 67 коп. единовременной платы за открытие центра (п. 5.8 соглашения) и 8 601 361 руб. 75 коп. арендной платы за период с октября 2011 года по февраль 2012 года, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в период с августа 2011 года по февраль 2012 года арендатор фактически пользовался предоставленными ему помещениями по его целевому назначению, получал доход от своей деятельности, что подтверждается отчетами об обороте (л.д. 1 - 14 т. 7) и в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость этого пользования.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-70044/12-11-667 от 21 апреля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления от 21 апреля 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-70044/12-11-667, установленное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2014 года.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев Н.С. Калинина