Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 июля 2014 г. N Ф05-5966/14 по делу N А40-96537/2013

г. Москва

8 июля 2014 г.

Дело N А40-96537/13-9-946

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 8 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Дунаевой Н. Ю., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Закрытого акционерного общества "Эко-Тепло": Уткин Д.В.. дов. от 30.06.14,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Руденко М.В., дов. N 33-Д-958/13 от 27.12.2013,

от третьего лица - Правительства Москвы: Руденко М.В., дов. N 4-47-27/4 от 15.01.2014,

рассмотрев 1 июля 2014 года в судебном заседании кассационную

жалобу Закрытого акционерного общества "Эко-Тепло"

на решение от 11 декабря 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Иевлевым П.А.,

на постановление от 6 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Кузнецовой Е.Е.,

по иску Закрытого акционерного общества "Эко-Тепло"

(ОГРН 1027700564660, ИНН 7716007803)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о признании одностороннего отказа от договора недействительным,

третье лицо - Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Эко-Тепло" (далее - ЗАО "Эко-Тепло", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Департамента от договора от 01.10.1997 N М-02-009988 аренды земельного участка площадью 4 800 кв.м. по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл. 209, корп. 1,2, заключенного с ЗАО "Эко-Тепло", выраженного в письмах NДШ-1-1/13-11-1 от 28.02.2013, NN ДГИ-И-8999/13 от 19.04.2013 и ДГИ-1-28175/13 от 26.04.2013.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 по делу N А40-96537/13-9-946 в удовлетворении заявленного требования отказано.

При этом, суд признал правомерным расторжение ответчиком договора аренды, указал, что истец существенно нарушил договор, в течение 12 лет после получения земельного участка в аренду не получил разрешение на строительство, иной (проектной) документации не разработал.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2014 решение суда оставлено без изменения.

Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Эко-Тепло", в которой заявитель просит об отмене решения и постановления, принятии судебного акта об удовлетворении заявленного требования.

Заявитель полагает, что уведомление о расторжении договора могло быть направлено ответчиком лишь на основании решения Правительства Москвы, однако такого решения Правительство города Москвы в надлежащей форме не принимало. Ответчик и Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) не являются органами государственной власти, уполномоченными на принятие решений о расторжении договора аренды с истцом.

В кассационной жалобе ЗАО "Эко-Тепло" также указывает, 29.09.1999 получило от Управы района "Свиблово" уведомление о попадании предоставленного в аренду участка в зону строительства Третьего Большого транспортного кольца, однако вопрос об изъятии земельного участка и компенсации убытков не был решен, в связи с чем участок длительное время продолжал находиться в неопределенном состоянии. На обращение от 26.10.2012 за выдачей ГПЗУ в Москомархитектуру ЗАО "Эко-Тепло" поступил ответ от 22.11.2012 N 001-ГПЗУ-2982/2-101-6 о том, что выдача ГПЗУ ЗАО "Эко-Тепло" приостанавливается. До настоящего времени ГПЗУ Москомархитектурой ЗАО "Эко-Тепло" не выдано, равно как и не отказано в выдаче ГПЗУ.

Как указывает заявитель, 24.09.2012 арендатор получил письмо от ОАО "Росжелдорпроект" N 5978, в соответствии с которым выяснилось, что часть арендуемого участка попадает в зону строительства Малого кольца Московской железной дороги (предполагаемое изъятие для государственных нужд), в связи с чем, видимо, и задерживается выдача ГПЗУ.

По мнению заявителя, ЗАО "Эко-Тепло" предприняло все зависящие от него меры по исполнению договора аренды в части строительства, однако строительство не было начато по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ЗАО "Эко-Тепло" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы возражал ее удовлетворения, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.

При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 01.10.1997 между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ЗАО "Эко-Тепло" (арендатором) заключен договор аренды N М-02-009988, по условиям которого арендатору в аренду передан земельный участок общей площадью 4 800 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, проспект Мира, вл. 209, к. 2 и к. 1 под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию многоэтажного склада.

Срок действия договора установлен 49 лет (п. 2 договора).

Согласно п.п. 4.1-4.4. договора арендатор обязался разработать технико-экономическое обоснование на строительство многоэтажного склада и представить его в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения с последующим представлением в Мосгорэкпертизу, в месячный срок после утверждения технико-экономического обоснования представить в Москомзем чертеж генерального плана и раздел проекта организации и строительства для внесения необходимых изменений, а также начать строительство не позднее 01.10.1998.

Дополнительным соглашением 01.10.1998 к договору аренды стороны внесли изменения в договор и продлили срок начала строительства до 01.10.1999.

Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ЗАО "Эко-Тепло" уведомление от 28.02.2013 N ДГИ5-1-1/13-11-1 о расторжении указанного договора аренды земельного участка на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

В ответ на указанное уведомление ЗАО "Эко-Тепло" направило свои возражения.

Рассмотрев возражения арендатора, Департамент городского имущества города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды, о чем уведомил арендатора письмах от 19.04.2013 N ДГИ-Т-8999/13 и от 26.04.2013N ДГИ-1-28175/13, а также указал, что вышеназванный договор аренды считается расторгнутым со дня направления первого уведомления.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.

В свою очередь, подп. 7 п. 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Аналогичные положения содержатся и в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.

Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 22 ст. 3 указанного федерального закона заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды исходили из того, что разрешение на строительство арендатором не получено, строительство объекта не начато, в связи с чем имеют место перечисленные в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ основания для расторжения договором арендодателем в одностороннем порядке.

Истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылался в обоснование своих требований, в том числе не доказал осуществлением им деятельности по освоению участка, принятии надлежащих мер по получению градостроительного плана земельного участка и разрешительной документации на строительство.

По условиям договора с учетом дополнительного соглашения истец обязался начать строительство до 01.10.1999, однако строительство в указанный срок не было начато.

Как установили суды, ЗАО "Эко-Тепло" до 2012 года проектирование и строительство складских помещений не производило и приняло решение о возобновлении проектирования и строительства только в 2012 году.

Кроме того, истец не представил надлежащих доказательств в подтверждение доводов об изъятии участка для государственных нужд, а также того, что, действуя разумно и добросовестно, ЗАО "Эко-Тепло" принимало меры по выяснению судьбы предоставленного земельного участка.

Действия (бездействие) органов государственной власти истец в судебном порядке не обжаловал.

Доводы заявителя об отсутствии полномочий у ответчика на расторжение договора аренды земельного участка судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку Департамент городского имущества города Москвы является правопреемником Московского земельного комитета, арендодателем по указанному договору.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным одностороннего отказа Департамента от договора аренды земельного участка суды обеих инстанций не установили.

Проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2013 года и постановление от 6 марта 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-96537/13-9-946 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

Н.Ю.Дунаева О.И.Русакова