Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2011 г. N Ф05-16334/2010 по делу N А40-65061/2010

г. Москва

31 января 2011 г.

Дело N А40-65061/10-1-408

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Хомякова Э.Г.

при участии в заседании: от истца - ДЗР г. Москвы - Олейник Л.В., доверенность от 29.12.10 г. N 33-и-3235/10, удостоверение N 747, от ответчика - ООО "ИнтерВест" - Шишкин А.В., генеральный директор управляющей организации ООО "ЮК Шишкин и Ко", решение от 18.02.09 г. N 6,

рассмотрев 24 января 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ИнтерВест" (ответчик) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 08 октября 2010 года Арбитражного суда города Москвы принятое судьей Лиловой О.Г. и постановление от 01 декабря 2010 года N 09АП-28348/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Левиной Т.Ю. по делу N А40-65061/10-1-408

по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы (наименование истца)

к ООО "ИнтерВест" (наименование ответчика)

о взыскании 116 903 478 руб. 50 коп. (предмет спора)

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "ИнтерВест" (далее - ООО "ИнтерВест") суммы 116 903 478 руб. 50 коп., в том числе 51 210 956 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка от 31.01.2006 г. N М-02-026142, составляющей стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, и 65 692 522 руб. 50 коп. - неустойка за просрочку платежа.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве", мотивировано тем, что в соответствии со ст. 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" за право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы. Однако, ответчик обязательства по договору в части оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка в сумме 51 210 956 руб. не исполнил.

Решением от 08 октября 2010 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца основной долг и неустойку в сумме 4 099 817 руб. 86 коп. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ответчик оплату указанной выше суммы в установленный договором срок не произвел, то, руководствуясь условиями заключенного сторонами договора и нормами ст. ст. 309, 310, 330, 433, 606, 609, 614 ГК РФ, взыскал с ООО "ИнтерВест" задолженность в заявленной истцом сумме.

Между тем, поскольку государственная регистрация дополнительного соглашения от 24.07.2007 г., устанавливающего неустойку за просрочку оплаты вышеназванной суммы, осуществлена 08.09.2009 г., суд пришел к выводу об обоснованности требования о взыскании неустойки за период с 08.09.2009 г. по 26.05.2010 г. в сумме 26 732 119 руб. 03 коп., и, применив к требованиям о взыскании неустойки положения, предусмотренные ст. 333 ГК РФ, взыскал с ответчика неустойку в сумме 4 009 817 руб. 86 коп.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2010 года N 09АП-28348/2010-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

При этом, апелляционный суд отклонил довод ответчика о неисполнении ДЗР г. Москвы встречных обязательств по договору аренды, выразившихся в непредставлении последним акта разрешенного использования земельного участка в Управление Росреестра по Москве. Апелляционный суд указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что непредставление истцом указанного акта являлось встречным обязательством арендодателя по договору аренды, при отсутствии которого ответчик не мог исполнять договорные обязательства. Более того, из содержания договора аренды и дополнительных соглашений к нему не усматривается наличие обязательства арендодателя по предоставлению в регистрирующий орган акта разрешенного использования земельного участка.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ИнтерВест", которое просит судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды не учли, что уклонение истца от регистрации дополнительного соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве в течение практически всего действия дополнительного соглашения (регистрация была произведена только 08 сентября 2009 года, то есть за три месяца до окончания периода строительства, предусмотренного в дополнительном соглашении), привело к невозможности осуществить ответчиком своих прав по дополнительному соглашению. Между тем, встречные обязательства истца возникают из смысла статей 164, 432, 452, 609 ГК РФ. Уклонение истца от регистрации дополнительного соглашения повлекло за собой перенос сроков по исполнению ответчиком своих обязательств по оплате.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение и постановление отменить.

Представитель ДЗР г. Москвы в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 31 января 2006 года между Департаментом земельных ресурсов города (арендодатель) и ООО "Строительная компания СИАН ХХ1" (арендатор) заключен договор аренды N М-02-026142, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 4219 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, вл.10, корп.2, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания детского сада.

Согласно дополнительному соглашению от 31 октября 2006 года права и обязанности арендатора по указанному выше долгосрочному договору аренды перешли к ООО "ИнтерВест".

Впоследствии 12 февраля 2007 года между арендодателем и арендатором в лице ООО "ИнтерВест" было подписано дополнительное соглашение к договору аренды об изменении целевого использования земельного участка - для эксплуатации офиса.

24 июля 2007 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым внесено изменение в договор аренды от 31.01.2006 г. N М-02-026142 в части целевого использования земельного участка с оплатой стоимости права аренды земельного участка площадью 0,4219 га в размере 71 710 956 руб.

Как установил суд первой инстанции, указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано 08 сентября 2009 года.

Суды обеих инстанций, удовлетворяя требование истца о взыскании оставшейся суммы по оплате стоимости права на заключение договора аренды в размере 51 210 956 руб., согласились с доводами истца о неисполнении ответчиком этого обязательства в сроки, предусмотренные в дополнительном соглашении от 24.07.2007 г.

Однако, с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев оборота не вытекает иное.

Как установлено судом первой инстанции, государственная регистрация дополнительного соглашения от 24 июля 2007 года была произведена только 08 сентября 2009 года.

Данное обстоятельство принято судом первой инстанции во внимание для определения периода начисления пени, которые рассчитаны с 08 сентября 2009 года.

Между тем, с учетом того срока, в который была осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения, апелляционный суд необоснованно отклонил и не исследовал довод ответчика о ненадлежащем исполнении ДЗР г. Москвы встречных обязательств по договору аренды в виде непредставления им акта разрешенного использования земельного участка в Управление Росреестра по г. Москве.

Как указывает ответчик в кассационной жалобе, а также ссылался в отзыве на исковое заявление (л.д. 89-92 т. 1) и в апелляционном суде, целевое использование земельного участка было изменено на основании распоряжений Префекта СВАО г. Москвы во исполнение которых и было заключено дополнительное соглашение между сторонами. Между тем, Департамент земельных ресурсов г. Москвы, являясь собственником земельного участка, должен был предоставить акт разрешенного использования для государственной регистрации дополнительного соглашения. Однако, он уклонялся от этой обязанности, в результате чего Федеральная регистрационная служба по г. Москве отказала в государственной регистрации дополнительного соглашения.

Указанные обстоятельства, как ссылается ответчик, привели к тому, что регистрация дополнительного соглашения от 24 июля 2007 года, была произведена только 08 сентября 2009 года, то есть за три месяца до окончания периода строительства, предусмотренного в дополнительном соглашении, чем нарушены права ответчика, лишенного возможности осуществлять свои права по этому дополнительному соглашению.

Между тем, суды не приняли во внимание, что исходя из норм статей 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 24 июля 2007 года к договору аренды возникают права и обязанности по нему, в том числе обязанность по оплате сумм стоимости права аренды земельного участка согласно графику, указанному в пункте 4.7, внесение которого предусмотрено дополнительным соглашением от 24 июля 2007 года.

В связи с тем, что уклонение истца от регистрации дополнительного соглашения могло повлечь за собой перенос сроков по исполнению ответчиком обязательств по оплате сумм, указанных в дополнительном соглашении, суды обеих инстанций должны были проверить факт надлежащего исполнения истцом встречного обязательства по предоставлению документов для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и соответственно учесть это обстоятельство при определении периода начисления неустойки (ст. ст. 309, 314, 328, § 2 гл.23, ст.ст.404-406 ГК РФ).

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела следует учесть следующее.

Как следует из норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пользование арендованным имуществом осуществляется за определенную плату.

В данном случае для ответчика как арендатора земельного участка договором аренды от 31.01.2006 г. N М-02-026142 и дополнительным соглашением к нему помимо внесения арендных платежей за пользование земельным участком предусмотрена уплата стоимости права аренды земельного участка.

Истец ссылается на статью 19 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" от 19.12.2007 N 48, согласно которой за право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве", если решением о предоставлении земельного участка в аренду предусмотрено внесение платы за право на заключение договора аренды, то в соответствующий договор аренды земельного участка включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды земельного участка при условии внесения платы за право на заключение договора аренды в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти города Москвы, могут быть предоставлены в аренду гражданам и юридическим лицам в соответствии с федеральным законодательством, настоящим Законом и иными правовыми актами города Москвы при условии соблюдения обременений и ограничений по использованию этих земельных участков.

Вместе с тем, согласно части 3 названной статьи земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов): собственникам расположенных на них объектов капитального строительства; арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности города Москвы; для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти Российской Федерации, города Москвы и Московской области, а также с выполнением городом Москвой функций столицы Российской Федерации; по соглашению с арендатором земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд; в иных случаях, установленных федеральным законодательством.

В случаях, не предусмотренных частью 3 настоящей статьи, договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с условиями торгов.

Согласно части 5 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями федерального законодательства. По условиям торгов в качестве критерия определения победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы.

Дополнительным соглашением от 24 июля 2007 года к договору аренды от 31.01.2006 г. N М-02-026142 сторонами изменено целевое использование земельного участка площадью 0,4219 га: было предоставлено в аренду - 01529 га под новое строительство и эксплуатацию объекта, 0,2200 га - под открытую автостоянку с правом строительства объекта общественного назначения площадью 12500 кв.м. (в том числе - подземная автостоянка 3200 кв.м.) Целевым использованием земельного участка стороны установили считать - для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания с апартаментами квартирного типа, помещениями коммунально-бытового назначения, административными помещениями и подземной автостоянкой.

Названным соглашением также дополнен в договоре аренды раздел 4 "Особые условия договора", а именно пункт 4.5., согласно которому арендатор обязуется произвести проектирование и строительство объекта до 31.12.2009 г., пункт 4.6., в соответствии с которым арендатор обязуется после завершения строительства оформить в установленном порядке имущественные права на построенный объект и представить документы в Департамент земельных ресурсов города Москвы, а также пункт 4.7., в котором предусмотрены сроки и график оплаты оставшейся суммы стоимости права аренды в размере 57 210 956 руб.

В соответствии с пунктом 4.7, арендатор обязуется в срок до 20.06.08 г. оплатить оставшуюся сумму стоимости права аренды земельного участка в размере 57 210 956 руб. по следующему графику: 5 000 000 руб. - до 15.09.07 г., 10 000 000 руб. - до 15.11.07 г., 5 000 000 руб. - до 15.03.08 г., 10 000 000 руб. - до 15.04.08 г., 27 210 956 руб. - до 20.06.08 г. В случае нарушения срока оплаты производится начисление пеней в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты.

Земельный кодекс РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предварительное согласование места размещения объекта не производится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонирования территорий). Аналогичная норма содержится и в пункте 2 статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Основные требования к порядку проведения торгов по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, установлены статьями 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.

Между тем, согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Таким образом, как установлено действующим законодательством, формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

При этом, конкретный правообладатель земельного участка уплачивает либо земельный налог, либо арендную плату.

По настоящему делу, в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, суды обеих инстанций не исследовали вопрос о том, на каком правовом основании и при каких условиях (конкурс, аукцион или иное) между органом исполнительной власти города Москвы (Департаментом земельных ресурсов города Москвы) и ответчиком помимо внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в городе Москва, установлена для ООО "ИнтерВест" уплата стоимости права аренды земельного участка, а также правомерность ее установления и соответственно взыскания.

При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть вышеизложенное, установить правомерность и условия установления платы, за взысканием которой обратился истец, проверить довод ответчика о ненадлежащем исполнении истцом встречного обязательства по предоставлению документов для регистрации дополнительного соглашения от 24 июля 2007 года к договору аренды земельного участка и, соответственно, определить период взыскания суммы долга и пени, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.3 ч.1 ст.287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 8 октября 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 декабря 2010 года N 09АП-28348/2010-ГК по делу N А40-65061/10-1-408 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий - судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова Э.Г. Хомяков