Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2011 г. N Ф05-2356/11 по делу N А40-61553/10-105-512

13 апреля 2011 г.

Дело N А40-61553/10-105-512

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Волкова С.В., Хомякова Э.Г.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Сербин М.В., по доверенности от 19.05.2010 года N 25;

от ответчика - Пашистый Ю.Г., по доверенности от 13.12.2010 года N 5с-1723; Булатова Н.В., по доверенности от 06.04.2011 года N 1с-1073;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев 7 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Строй Инвест Проект" на решение от 15 октября 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Никоновой О.И., на постановление от 19 января 2011 года N 09АП-30769/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Савенковым О.В., Тихоновым А.П., по иску общества с ограниченной ответственностью "Строй Инвест Проект" к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "ТГИ-Транс", о взыскании арендных платежей, пени за просрочку платежей, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй Инвест Проект" (далее - ООО "Строй Инвест Проект") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями к открытому акционерному обществу "Российский железные дороги" (далее - ОАО "Российские железные дороги") о взыскании 19 550 766,50 руб., в том числе 19 107 799,05 руб. задолженности по арендной плате за период сентябрь 2009 - март 2010 и 442 967,45 руб. пени за просрочку платежей за период с 01.09.2009 по 23.03.2010 по договору аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ОАО "Российские железные дороги" условий договора аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года в части внесения арендной платы за период с сентября 2009 года по март 2010 года.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.07.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ТГИ-Транс" (далее - ООО "ТГИ-Транс").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2010 года по делу N А40-61553/10-105-512, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2011 года N 09АП-30769/2010-ГК иск удовлетворен частично, а именно с ОАО "Российские железные дороги" в пользу истца взыскано 332 274,74 руб. задолженности, в том числе 320 344,15 руб. долга по арендной плате и 11 930,59 руб. пени. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что истец согласился с досрочным освобождением ответчиком выступающих предметом аренды по договору аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года помещений, установив, что в сентябре 2009 года ответчик пользовался помещениями три дня, а 03.09.2009 года спорные помещения ОАО "Российский железные дороги" были освобождены, вытекающие из договору аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года отношения сторон были прекращены. Суды нижестоящих инстанций также установили, что часть выступающих предметом аренды по договору аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года спорных нежилых помещений были переданы 09.11.2009 года третьему лицу - ООО "ТГИ-Транс" по договору аренды от 19.10.2009 года N 2155-А/26.

Законность и обоснованность обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ООО "Строй Инвест Проект", в которой заявитель просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Строй Инвест Проект" в полном объеме, в связи с неправильным применением судами нижестоящих инстанций норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суды посчитали установленными, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам.

В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Строй Инвест Проект" ссылается на то, что вывод нижестоящих судов о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года по соглашению сторон 04.09.2009 г. не соответствует обстоятельствам дела,

В соответствии с п. 13.2 договора аренды все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон. По мнению заявителя жалобы, стороны указанным положением договора согласовали для дополнительных соглашений к договору одну из письменных форм, предусмотренных ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, составление одного документа подписанного сторонами.

Однако, как указывает заявитель кассационной жалобы, истец и ответчик не пришли к соглашению о досрочном расторжении спорного договора аренды недвижимого имущества N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года и соответствующее соглашение не подписывали. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

По утверждению заявителя кассационной жалобы, арбитражные суды обеих инстанций ошибочно сослались на письма ответчика от 20.07.09 N ЦДРВ-2632 и истца от 19.08.09 N 121-вж, как на оферту и акцепт, оснований для расторжения договора в порядке ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал доводы кассационной жалобы и дал по ним соответствующие пояснения.

Представители ОАО "Российские железные дороги" возражали против удовлетворения кассационной инстанции по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в суд кассационной инстанции отзыве на кассационную жалобу, просили суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу ООО "Строй Инвест Проект" - без удовлетворения.

ООО "ТГИ-Транс", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направило, при том, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

От ООО "ТГИ-Транс" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей заявителя жалобы и ОАО " Российские железные дороги", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 02.03.2009 года между ООО "Строй Инвест Проект" (арендодатель) и ОАО "Российские железные дороги" (арендатор) заключен договор аренды N 2155-Ф/2-1 от 02.03.2009, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает во временное пользование помещения общей площадью 2 129,24 кв.м., находящиеся в здании по адресу: Москва, Малая Красносельская, д.2/8, корпус 7 на 4, 5, 6, 7 и 8 этажах. Перечень и площади помещений приведены в приложении N 1 к договору.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды N 2155-Ф/2-1 от 02.03.2009 срок аренды устанавливается на 364 дня с даты вступления в силу договора и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

02.03.2009 во исполнение заключенного договора аренды N 2155-Ф/2-1 от 02.03.2009 ОАО "Российские железные дороги" во временное владение и пользование на срок до 01.03.2010 года были переданы нежилые помещения, поименованные в приложении N 1 к договору, общей площадью 2129,24 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Малая Красносельская, д. 2/8, корпус 7 на 4 - 8 этажах, что подтверждается актом приема-передачи от 02.03.2009 года.

Указанные нежилые помещения принадлежат ООО "Строй Инвест Проект" на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 26.04.2007, серия 77АЖ N 015003.

Пунктом 3.1 договора аренды N 2155-Ф/2-1 от 02.03.2009 размер арендной платы установлен исходя из годовой ставки арендной платы в размере 600 долларов США за 1 кв. м общей площади в год, включая 18% НДС. Арендатор ежемесячно, не позднее 30 числа оплачиваемого месяца производит оплату за аренду из расчета 1/12 части годовой ставки арендной платы (п. 3.7 договора аренды N 2155-Ф/2-1 от 02.03.2009 года).

По условиям договора аренды N 2155-Ф/2-1 от 02.03.2009 (п.п. 12.2, 12.4 договора) досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, по решению арбитражного суда, а также по другим основаниям, предусмотренным законом, договором и/или дополнительным соглашением к нему; при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора по причинам, не указанным в настоящем договоре, арендатор обязуется письменно уведомить об этом арендодателя за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора, арендатор не освобождается от обязанности по внесению арендной платы до даты расторжения договора.

Согласно пункту 5.4.9 договора арендатор обязуется письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его прекращении.

Установлено, что 20.07.2009 года письмом за исх. N ЦДРВ-2632 ОАО "Российские железные дороги" сообщило истцу о досрочном освобождении занимаемых по спорному договору помещений с 20.08.2009 года, указав что помещения будут переданы по акту не позднее 10 рабочих дней по истечении срока действия договора.

19.08.2009 года письмом за исх. N 121-вж ООО "Строй Инвест Проект" обратилось к ОАО "Российские железные дороги" (арендатору) с просьбой дать указание своему представителю начать с 20.08.09 осмотр освобождаемых помещений в целях определения объемов работ по их текущему ремонту.

ОАО "Российские железные дороги" письмом за исх. N ЦДРВ 3281 от 01.09.2009 года и письмом за исх. N 3356 от 03.09.2009 года направило подписанные с его стороны акт приема-передачи помещений и соглашение о расторжении договора аренды истцу и заявило требование о подписании истцом указанного акта и соглашения, после чего просило вернуть пакет документов в адрес ответчика.

Как следует из материалов дела, 19.10.2009 года между истцом (арендодатель) и третьим лицом - ООО "ТГИ-Транс" (арендатор) был заключен договор аренды N 2155-А/26, во исполнение которого последнему по акту приема-передачи 09.11.09 были переданы нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Малая Красносельская, д. 2/8, корпус 7 на 6 - 7 этажах.

Полагая, что поскольку письменное соглашение между ООО "Строй Инвест Проект" и ОАО "Российские железные дороги" о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 подписано не было, договор аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 не является расторгнутым, арендные платежи за период с сентября 2009 года по 02.03.2010 года ответчиком не внесены, что послужило основанием для обращения ООО "Строй Инвест Проект" в арбитражный суд с исковыми требованиями по настоящему делу.

В силу норм статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с точки зрения буквального значения содержащихся в ней слов и выражений, и дав им соответствующую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельство заключения 19.10.2009 года ООО "Строй Инвест Проект" как арендодателем с ООО "ТГИ-транс" как арендатором договора аренды от 19.10.2009 года N 2155-А/26 на часть помещений, ранее занимаемых ответчиком по договору аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009, а именно на 808 кв.м. на 6 и 7 этажах, и фактическую передачу помещений в аренду в ноябре 2009 года, до истечения срока действия договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009, арбитражные суды обеих инстанций правомерно признали, что воля сторон из договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года была направлена на досрочное расторжение указанной сделки и фактическими действиями отношения истца и ответчика по аренде были прекращены.

Пунктом 5.4.9 договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года установлен порядок сообщения арендатором о предстоящем освобождении помещений при его досрочном прекращении.

Установлено, что ответчиком помещения освобождены 03.09.2009 г., что сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах, как правильно установлено нижестоящими судами, арендатор (ответчик) в отсутствие возражений арендодателя, касающихся досрочного расторжения договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года, в соответствии с пунктом 12.4 договора аренды по своей инициативе прекратил с 04.09.2009 года отношения сторон по аренде спорного нежилого помещения, освободив их и уведомив заблаговременно, более чем за 1 месяц, арендодателя об освобождении помещений.

Как установлено судом первой инстанции, исходя из условий п. 3.7 договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года, предусматривающих, что арендатор ежемесячно, не позднее 30 числа оплачиваемого месяца производит оплату за аренду из расчета 1/12 части годовой ставки арендной платы (годовая ставка арендной платы составляет 600 долларов США за 1 кв. м общей площади в год, включая 18% НДС), правильно установил, что арендная плата за сентябрь составляет 3 203 441 руб. 58 коп.

Следовательно, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 01.09.2009 года по 03.09.2009 года включительно составляет 320 344,15 руб.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В случае просрочки платежей арендатор выплачивает неустойку от невыплаченной суммы за каждый день просрочки в размере (процентах) ставки рефинансирования ЦБ РФ на день осуществления платежа (п. 7.6 договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года).

Установив по материалам дела обстоятельство неисполнения ОАО "Российские железные дороги" принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей за три дня пользования помещениями в сентябре 2009 года, арбитражные суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о наличии правовых и документальных оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендным платежам за период с 01.09.2009 года по 03.09.2009 года включительно (пропорционально периоду пользования) в размере 320 344,15 руб. исходя из требований статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также и неустойку за просрочку ее уплаты в размере 11 930,59 руб. с учетом положений п. 7.6 договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года. В остальной части судами первой и апелляционной инстанции обоснованно в иске отказано.

По смыслу статей 614 и 622 (абзаца 2) Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды контрагенту.

Как усматривается из материалов дела, заявляя исковое требование о взыскании арендных платежей по договору аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года за период с сентября 2009 года по 02.03.2010 года, в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил в суд доказательства, что в заявленный в иске период, с 04.09.2009 ответчик пользовался спорными нежилыми помещениями, следовательно, не доказал законность и обоснованность исковых требований в части взыскания арендной платы за этот период.

Отсутствие подписанного между сторонами соглашения о расторжении договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года не влияет на правильность сделанных нижестоящими судами выводов, поскольку из материалов дела следует, что истец уклонился от подписания соответствующего соглашения и акта приема-передачи объекта аренды, направленных ему ответчиком.

Утверждение заявителя жалобы об отсутствии у ООО "Строй Инвест Проект" в августе 2009 года согласия на прекращение досрочно с ответчиком отношений по аренде уже являлось предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.

Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного утверждения заявителя как несостоятельного, поскольку последнее противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, которые не подтверждают наличие возражений и направленности воли ООО "Строй Инвест Проект" на продолжение правоотношений сторон из договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года ввиду заключения 19.10.2009 года ООО "Строй Инвест Проект" как арендодателем с ООО "ТГИ-транс" как арендатором договора аренды от 19.10.2009 года N 2155-А/26 на часть помещений, ранее занимаемых ответчиком по договору аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009, а именно на 808 кв.м. на 6 и 7 этажах, и фактическую передачу помещений в аренду в ноябре 2009 года, до истечения срока действия договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящими судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов нижестоящими судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 октября 2010 года по делу N А40-61553/10-105-512 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

С.В. Волков

Э.Г. Хомяков