Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2014 г. N Ф05-7410/14 по делу N А40-147516/2013

г. Москва

23 июля 2014 г.

Дело N А40-147516/13-152-1355

Резолютивная часть постаовления объявлена 16 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Калининой Н.С., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью Фирма "ИНГРЭГОРИ" - Томова З.А., довер. N 8/2014 от 17.04.2014 г. сроком на 1 год, Макаров А.К., довер. от 01.07.2014 г. сроком на 1 год

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы - Руденко М.В., довер. от 27.12.2013 г. N 33-Д-958/13 сроком до 31.12.2014 г.

от третьего лица - Правительства Москвы - Руденко М.В., довер. от 15.01.2014 г. N 4-47-27/4

рассмотрев 16 июля 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "ИНГРЭГОРИ" (истец) на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года, принятое судьей Семушкиной В.Н. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года, принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью Фирма "ИНГРЭГОРИ" (ОГРН 1027700485471, ИНН 772800610)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

3-е лицо - Правительство Москвы

о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ИНГРЭГОРИ" (далее -ООО Фирма "ИНГРЭРОРИ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признания недействительной односторонней сделки, совершенной в форме уведомления от 05.06.2013 г. N ДГИ-И-12348/13 по расторжению договора аренды N М-06-034706 от 09.04.2010 года земельного участка под кадастровым номером 77:06:00070004:1001 площадью 600 площадью 600 кв.м. имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Теплый Стан, вл. 10.

Требования, предъявленные со ссылкой на положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что поскольку на момент получения уведомления от 05.06.2013 г. о расторжении договора аренды, решение органа государственной власти в лице Правительства Москвы о расторжении контракта, как это предусмотрено п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствовало, договор аренды от 09.04.2010 г. N М-06-034706 земельного участка не может считаться расторгнутым.

Протокольным определением от 23 декабря 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство г. Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи исходил из того, что оспариваемое уведомление Департамента соответствует положениям пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и потому не может быть признано недействительной сделкой, поскольку данная норма устанавливает порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 и является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также к другим положениями земельного законодательства.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года указанное решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Фирма "ИНГРЭРОРИ".

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что нарушение сроков строительства на участке не представляет собой существенного нарушения договорных обязательств арендатора по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не наносит существенного ущерба ни арендодателю как стороне договора, ни городу Москве как собственнику земли.

По мнению заявителя, в предоставленных в материалы дела документов видно, что истцом производились мероприятия по получению согласований и разрешительной документации для строительства и обеспечения ввода в эксплуатацию объекта строительства в установленном порядке, и в срок.

Представитель ООО Фирма "ИНГРЭРОРИ" поддержал доводы кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

Представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Отзыв на кассационную жалобу не предоставлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 09 апреля 2010 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО "Фирма "ИНГРЭГОРИ" (арендатор) заключен договор аренды от 09.04.2010 N М-06-034706 земельного участка (далее - договор) с кадастровым номером 77:06:00070004:1001, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Теплый стан, вл. 10, для целей проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгово-бытового центра с предприятием общественного питания (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) сроком до 09.02.2059 г.

Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве 20.08.2010 за N 77-77-14/009/2010-653.

Согласно п.п. 4.3. - 4.7. раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ" договора аренды от 09.04.2010 N М-06-034706, ООО "Фирма "ИНГРЭГОРИ" обязалось надлежащим образом исполнять все условия договора, в том числе:

- в месячный срок после произведенной государственной регистрации указанного договора аренды заказать в Москомархитектуре разработку градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ),

- разработать проект на строительство объекта в регламентированные сроки,

- представить проект, согласованный в установленном порядке, с указанием сроков строительства в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения с последующим представлением в Мосгосэкспертизу,

- в недельный срок после утверждения проекта Мосгосэкспертизой представить в Департамент раздел проекта организации строительства (ПОС) и архитектурно-конструктивный раздел проекта для внесении изменений в договор аренды земельного участка,

- осуществить проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2011 году со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта 921, 2 кв.м., этажность: 2 этажа наземных + 1 подземный. По условиям п. 5.6. договора аренды от 09.04.2010 N М-06-034706, ООО "Фирма "ИНГРЭГОРИ" обязано использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Пунктом. 6.1. договора предоставляет Департаменту право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором его условий, а именно, неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.

Как установлено судами обеих инстанций, в связи с существенными нарушениями условий договора аренды земельного участка и не исполнением обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, Департаментом в адрес ООО "Фирма "ИНГРЭГОРИ" направлено уведомление от 05.06.2013 N ДГИ-И-12348/13 о расторжении договора аренды.

ООО "Фирма "ИНГРЭГОРИ" направила в Департамент письменные возражения на указанное уведомление.

Рассмотрев поступившие возражения арендатора, Департамент направил повторное уведомление от 16.08.2013 N ДГИ-И-5199/13 о расторжении данного договора аренды, подтвердив ранее принятое решение.

Не согласившись с уведомлением от 05.06.2013 г. N ДГИ-И-12348/13, ООО "Фирма "ИНГРЭГОРИ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Между тем, в соответствии с положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.

Кроме того, подпунктом 3 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.

Вместе с тем, Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, в том числе в статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статья 3 дополнена пунктом 22.

Вышеуказанные изменения вступили в силу с 01.04.2012.

Так, согласно пункту 22 статьи 3 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Следовательно, указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут, при этом, как следует из изложенных выше правовых норм, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из условий договора, земельный участок передан в аренду в 2010 году для строительства объекта, разрешение на его строительство обществом не получено, строительство объекта не начато, действий по освоению земельного участка истец не осуществлял, что истцом не оспаривается.

Между тем, условиями договора предусмотрено, что указанные обязательства арендатор должен выполнить в 2011 году.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Следовательно, истец, действуя по своей воле и в своем интересе заключая спорный договор, самостоятельно и на свой риск принял на себя обязательство по осуществлению проектирования, строительства и ввод объекта в эксплуатацию в короткий срок (п.2 ст. 1 ГК РФ).

Вместе с тем, в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом, иными нормативно-правовыми актами и условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При этом арендатором не предоставлено доказательств существования объективных обстоятельств, от него не зависящих, не позволивших ему освоить земельный участок в установленный договором срок.

Таким образом, неисполнение арендатором обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в установленный договором срок представляет собой существенное нарушение условий договора и является по смыслу норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основанием для одностороннего расторжения договора.

Довод кассационной жалобы о том, что Департамент не уполномочен осуществлять действия по расторжению договора был предметом неоднократного исследования, как суда первой, так и апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку Департамент городского имущества города Москвы является правопреемником Департамента земельных ресурсов города Москвы и соответственно арендодателем в рамках спорного договора.

Более того, согласно части 1 статьи 3 Закон города Москвы от 20.12.2006 N 65 "О Правительстве Москвы" систему органов исполнительной власти города Москвы образуют Правительство Москвы, а также подведомственные Правительству Москвы отраслевые, функциональные и территориальные органы исполнительной власти города Москвы. Отраслевыми и функциональными органами исполнительной власти города Москвы являются департаменты, комитеты, главные управления, управления и инспекции (часть 5).

Таким образом, Департамент городского имущества города Москвы, расторгая спорный договор, в пределах имеющейся компетенции представлял интересы города Москвы, действуя от имени системы органов исполнительной власти, в том числе Правительства Москвы.

Следовательно, поскольку действия ответчика, как стороны договора аренды, обусловлены как гражданско-правовыми отношениями, так и спецификой его полномочий как органа исполнительной власти, то отдельного решения о расторжении договора Правительства Москвы, в интересах и от имени которого он действует, не требуется.

Исходя из вышеуказанного, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что направив истцу уведомление от 05.06.2013 г. N ДГИ-И-12348/13 о расторжении договора аренды N М-06-034706 от 09.04.2010 в связи с неисполнением арендатором обязательств по освоению земельного участка, Департамент реализовал право, предусмотренное нормами Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Иные доводы кассационной жалобы отклоняются как несостоятельные и направленные на переоценку установленных обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 года по делу N А40-147516/13-152-1355 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В.Волков

Судьи

Н.С.Калинина Н.С.Чучунова