Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2011 г. N Ф05-2780/11 по делу N А41-9548/2010

г. Москва

22 апреля 2011 г.

N КГ-А41/3123-11 Дело N А41-9548/10 Дело N А40-74108/10-93-116

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Русаковой О.И., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен,

от ответчиков - от Закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" - Шамаева О.В., доверенность от 09.07.2010 года N 31; от Общества с ограниченной ответственностью "БАЗИС" - не явился, извещен,

рассмотрев 20 апреля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение от 13 октября 2010 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Матеенковым А.В., на постановление от 02 февраля 2011 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А., по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион", ООО "БАЗИС" о взыскании арендной платы, пени по договору аренды, установил:

департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу "Первая Ипотечная Компания - Регион" (далее - ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион"), обществу с ограниченной ответственностью "БАЗИС" (далее - ООО "БАЗИС") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327 за период с 01.01.2009 по 12.02.2009 в размере 53 690 руб. 82 коп. и пени по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327 за период с 21.06.2008 по 28.02.2010 в сумме 19 937 руб. 37 коп.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" условий договора аренды земельного участка от 27.12.2007 года N 30327 в части внесения арендной платы за период с 01.01.2009 года по 12.02.2009 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.10.2010 года по делу N А41-9548/10, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011 года, исковые требования оставлены в полном объеме без удовлетворения.

Оставляя без удовлетворения заявленные истцом требования, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что поскольку права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327/1 были переданы от ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" к ООО "БАЗИС" (новый арендатор) на основании договора уступки права аренды от 11.02.2009 года, а также после 25.11.2008 ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" не принимало участие в реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, на который был заключен договор аренды, то, следовательно, у ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" не было обязанности нести затраты по арендной плате. Кроме того, нижестоящие суды также указали на то, что ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" не получало от истца уведомления об изменении размера арендной платы, в связи с чем размер арендной платы для ЗАО "ПИК-Регион" остался прежним и составлял 44 782 руб. 47 коп. за период с 01.01.2009 года по 12.02.2009 года.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону указывает на то, что нижестоящие суды пришли к выводу, что в соответствии с условиями договора уступки права аренды от 12.02.2009 г. к ООО "Базис" перешли все права и обязанности по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.12.2007 г. N 30327/1, которые существуют к моменту заключения договора уступки, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей за период с 01.01.2009 г. по 12.02.2009 г.

По утверждению заявителя жалобы, содержание договора уступки права аренды от 12.02.2009 г. не позволяет определить размер долга и (или) период, за который образовалась задолженность ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" по арендной плате, а также размер пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору. При таких обстоятельствах заявитель считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что по договору уступки права аренды от 12.02.2009 г. произошел перевод долга ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" на Общество с ограниченной ответственностью "Базис" принят с нарушением норм материального права, а именно нормы ст. 391 Гражданского кодекса российской Федерации.

В обоснование кассационной жалобы заявитель также ссылается н то, что поскольку договор уступки права аренды от 11.02.2009 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, при этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды к новому арендатору, не может быть передано требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя за период с 01.01.2009 по 12.02.2009. Неполучение ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" уведомления об изменении размера арендной платы от арендодателя не освобождает арендатора от уплаты арендной платы в размере, установленном действующим законодательством. Факт исполнения ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" обязательств по инвестиционному контракту, по мнению заявителя жалобы, не означает также и исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327/1, заключенного с Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Заявитель кассационной жалобы, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направил, при том, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. Кроме того, в кассационной жалобе Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заявлено о возможности рассмотрения кассационной жалобы в отсутствии представителя заявителя.

Представитель ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в материалы дела отзыве на жалобу, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как принятые при правильном применении норм материального и процессуального права, а кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

ООО "Базис", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направило, при том, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

От ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" поступил отзыв на кассационную жалобу. От ООО "Базис" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанции установлено, что 24.03.2005 года между ООО "БАЗИС" (застройщиком) и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (генеральным инвестором) подписан инвестиционный контракт от 24.03.2005 N ПИК-Р/УЛ/05, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Ульяновская, д. 44/10,46, включая строительство объектов инженерной инфраструктуры, согласно техническим условиям служб города. Срок окончания реализации инвестиционного проекта - 3 квартал 2007 года.

Дополнительным соглашением от 25.11.2008 к инвестиционному контракту от 24.03.2005 N ПИК-Р/УЛ/05 срок окончания реализации инвестиционного проекта продлен до 4 квартала 2010 года.

На основании постановления мэра города Ростов-на-Дону от 29.12.2006 N 1526 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодателем), ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (арендатором) и ООО "БАЗИС" (арендатором) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.12.2007 N 30327/1, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 838 кв. м с кадастровым номером 61:44:040914:0026, расположенного по адресу: для использования в целях организации строительной площадки.

Срок действия договора сторонами оговорен в пункте 2.1 договора с 29.12.2006 по 29.12.2009 (л.д. 12 - 16).

Установлено, что 25 ноября 2008 года между ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ООО "БАЗИС" подписан акт об исполнении инвестиционных обязательств к инвестиционному контракту.

По договору уступки права аренды от 11.02.2009 ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" уступила ООО "Базис" право аренды указанного земельного участка. Договор уступки права аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 02.12.2009 (регистрационная запись N 61-61-01/022/2009-448).

На основании вышеуказанного договора уступки между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону и ООО "Базис" подписано дополнительное соглашение от 25.03.2009 N 1 к договору аренды земельного участка N 30327 от 27.12.2007, которое зарегистрировано 05.05.2009.

По утверждению истца, ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" ненадлежащим образом исполнило условия договора аренды земельного участка от 27.12.2007 года N 30327 в части внесения арендной платы за период с 01.01.2009 года по 12.02.2009 года.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено, что по договору уступки права аренды от 11.02.2009 года ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" уступила ООО "Базис" право аренды указанного земельного участка.

Довод Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о том, что поскольку ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ООО "БАЗИС" не подписывали акт приема-передачи спорного земельного участка к договору уступки права аренды от 11.02.2009 года, то до момента его государственной регистрации к новому арендатору не может быть передано требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя за период с 01.01.2009 по 12.02.2009, правомерно был отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку договор уступки права аренды от 11.02.2009 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 12.02.2009 года.

В пункте 3 названного договора указано, что ООО "БАЗИС" приняло от ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327/2, которые существовали к моменту заключения указанного договора. На ООО "БАЗИС" распространяются все права и обязанности первоначального арендатора (ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион") указанного земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации и договором аренды.

Таким образом, на основании договора уступки права аренды от 11.02.2009 ООО "Базис" приняло на себя не только права ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", но и его обязанности по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.12.2007 N 30327/1, которые существовали к моменту заключения указанного договора, в том числе обязанность по уплате арендных платежей, что прямо следует из условий заключенного сторонами договора уступки.

Отсутствие акта-приема передачи не свидетельствуют об отсутствии факта уступки права аренды спорного земельного участка и не может являться основанием для уклонения ООО "БАЗИС" от принятых на себя обязанностей (согласно пункту 3 договора уступки на ООО "БАЗИС" распространяются все права и обязанности первоначального арендатора земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом РФ и договором аренды земли). Кроме того, "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ООО "БАЗИС" арендовали один и тот же земельный участок по договору с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с условиями договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.12.2007 N 30327/1 спорный земельный участок предоставлен ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" и ООО "БАЗИС" в целях организации строительной площадки.

Судами установлено, что между ООО "БАЗИС" (застройщиком) и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (генеральным инвестором) заключен инвестиционный контракт от 24.03.2005 N ПИК-Р/УЛ/05 предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Ульяновская, д. 44/10,46, который является объектом договора аренды от 27.12.2007 N 30327/1.

В соответствии с пунктом 6.2.5 дополнительного соглашения от 24.12.2007 N ПИК-Р/УЛ/05/1 ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" обязалось компенсировать ООО "Базис" произведенные последним арендные платежи за пользование земельным участком в доли в соответствии с пунктом 3.5 контракта.

Как правильно установили нижестоящие суды и что усматривается из материалов дела, 25.11.2008 года между ООО "БАЗИС" (застройщиком) и ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" (генеральным инвестором) подписано дополнительное соглашение от 25.11.2008 года к инвестиционному контракту от 24.03.2005 N ПИК-Р/УЛ/05, по условиям которого стороны инвестиционного контракта согласовали, что ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" полностью профинансировало все затраты по инвестиционному контракту в объеме доли в размере 33% общей жилой площади, которая будет ему принадлежать по итогам реализации инвестиционного контракта. С даты подписания указанного дополнительного соглашения финансирование ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" любых затрат по контракту и дополнительным соглашениям к нему прекращается (положения п. 2 дополнительного соглашения от 25.11.2008 года к инвестиционному контракту).

Факт прекращения финансирования ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" любых затрат по контракту и дополнительным соглашениям к нему подтвержден актом об исполнении инвестиционных обязательств от 25.11.2008 по инвестиционному контракту от 24.03.2005 N ПИК-Р/УЛ/05.

С учетом приведенных обстоятельств судебная коллегия находит правильными выводы судов обеих инстанций о том, что начиная с 25.11.2008 года ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" не принимало участия в реализации инвестиционного проекта по застройке спорного земельного участка и, следовательно, у ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" с указанного периода отсутствуют обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.12.2007 N 30327/1.

Установив по материалам дела отсутствие с 25.11.2008 года на стороне ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" как арендатора по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.12.2007 N 30327/1 обязательств по внесению арендных платежей, в том числе за испрашиваемый период с 01.01.2009 по 12.02.2009 года, и, соответственно отсутствие задолженности у ЗАО "ПИК-Регион" перед истцом, арбитражные суды обеих инстанций сделали правильные выводы об отсутствии оснований для взыскания с ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион" пеней за период с 21.06.2008 по 28.02.2010 в сумме 19 937 руб. 37 коп.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону исковые требования по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327 за период с 01.01.2009 по 12.02.2009 в размере 53 690 руб. 82 коп. и пени по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327 за период с 21.06.2008 по 28.02.2010 в сумме 19 937 руб. 37 коп. предъявил к ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", что следует из содержания искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.

Требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327 за период с 01.01.2009 по 12.02.2009 в размере 53 690 руб. 82 коп. и пени по договору аренды земельного участка от 27.12.2007 N 30327 за период с 21.06.2008 по 28.02.2010 в сумме 19 937 руб. 37 коп. Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону к ООО "БАЗИС" не заявлялось.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящими судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При принятии обжалуемых судебных актов нижестоящими судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов обеих инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 октября 2010 года по делу N А41-9548/10 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Русакова

Э.Г. Хомяков