Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 мая 2011 г. N Ф05-3031/11 по делу N А40-57936/2010

г. Москва

06 мая 2011 г.

N КГ-А40/3399-11 Дело N А40-57936/10-109-468

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Тихоновой В.К.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца (ОАО "АКРО") - Антонюк А.М. - по доверенности от 1.02.2011, Белов П.М. - по доверенности от 11.05.2010 года

от ответчика (ЗАО "Управляющая компания "Медиа-Сфера ХХI") - Семиразум А.А. - по доверенности от 17.01.2011 г., Хейфец А.Р. - ген. директор, протокол от 29.01.2010

рассмотрев 28 апреля 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "АКРО" на постановление от 16 февраля 2011 г. N 09АП-33221/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я., по первоначальному иску ЗАО "Управляющая компания "Медиа-Сфера ХХI" о нечинении препятствий в пользовании арендуемыми помещениями к ОАО "АКРО" по встречному иску о выселении, расторжении договора установил:

Закрытое акционерное общество "Управляющая Компания "Медиа-Сфера ХХI" обратилось в арбитражный суд с иском к Открытому акционерному обществу "АКРО" о нечинении препятствий в пользовании арендуемыми помещениями по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., 11-13, стр. 2; обязании ответчика предоставить истцу 10 машиномест на внутренней территории по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., 11-13; обязании ответчика восстановить бесперебойную подачу электроэнергии в помещения, арендуемые истцом и находящиеся по выше указанному адресу, исполнение решения возложить на генерального директора ОАО "АКРО" Хейфеца А.Р.

По исковому заявлению Арбитражным судом г. Москвы возбуждено производство по делу N А40-57936/10-109-468.

Открытое акционерное общество "АКРО" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая Компания Медиа-Сфера ХХI" о расторжении договора аренды N 41 от 27.03.2009, заключенного между истцом и ответчиком; выселении ответчика из нежилых помещений: подвал пом. I ком. Б; пом. II ком. 13-22; этаж 1, ком. 1 пом. Б; пом. III ком. 1-14; этаж 3 пом. I ком. Б; пом. III ком. 1-27; этаж 4 пом. I, ком. Б 5-30 общей площадью 1.263,4 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 11-13, стр. 2, обязав ответчика передать указанные помещения в освобожденном виде истцу.

По данному исковому заявлению Арбитражным судом г. Москвы возбуждено производство по делу N А40-89896/10-82-781.

Определением арбитражного суда от 24.08.2010 г. указанные дела объединены для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен единый номер - N А40-57936/10-109-468.

В обоснование предъявленных требований ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" сослалось на ст.ст. 11, 12, 304, 305, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ОАО "АКРО" условий договора аренды нежилых помещений, связанных с неправомерным отключением в арендованных помещениях электроэнергии; установлении на входе в здание охраны, которая препятствовала арендатору в пользовании помещением; также ОАО "АКРО" не предоставило арендатору 10 машиномест, что предусмотрено договором аренды.

Исковые требования ОАО "АКРО" предъявлены на основании ст.ст. 309, 310, 330, п. 2 ст. 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец является собственником сдаваемого в аренду помещения, ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" арендатор не оплачивает арендную плату, долг по аренде составил 8.213.400 руб., договором предусмотрена ответственность в виде пени за просрочку платежа.

Арендатору помещения направлено уведомление об уплате арендной платы, задолженность по которой не погашена.

В связи с неисполнением обязательства по оплате за аренду более двух раз подряд направил уведомление об одностороннем расторжении договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.10.2010 по делу N А40-57936/10-109-468 отказано в удовлетворении требований по иску ЗАО "Управляющая Компания "Медиа-Сфера ХХI".

Судом удовлетворено требование ОАО "АКРО" о расторжении договора аренды N 41 от 27.03.2009 г., о выселении ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" из нежилых помещений общей площадью 1.263,6 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 11-13, стр. 2; обязании ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" передать ОАО "АКРО" нежилые помещения общей площадью 1.263,6 кв. м., расположенные по указанному адресу, в освобожденном виде.

Принимая судебное решение, суд первой инстанции исходил из подтверждения материалами дела требований ОАО "АКРО" и с учетом этого отказал в удовлетворении иска ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI".

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 16.02.2011 за N 09АП-33221/2010-ГК отменил решение суда в части отказа в удовлетворении требования ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" об обязании ОАО "АКРО" не чинить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями, а также в части расторжения договора аренды N 41 от 27.03.2009 о выселении.

Суд удовлетворил требование ЗАО "Управляющая компания "Медиа-Сфера ХХI" об обязании ОАО "АКРО" не чинить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями, расположенными по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., дом 11-13, стр. 2.

Встречное исковое заявление ОАО "АКРО" о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения.

В удовлетворении встречного искового требования ОАО "АКРО" о выселении ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" из указанных нежилых помещений и обязании их передать в освобожденном виде отказал.

При оставлении искового заявления ОАО "АКРО" в части расторжения договора аренды N 41 от 27.03.2009 без рассмотрения, апелляционная инстанция установила, что указанный договор заключен между ОАО "АКРО" (арендодателем) и ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" (арендатором) сроком на 10 лет до 2019 года.

На основании договора аренды арендодатель передал арендатору вышеуказанные нежилые помещения.

Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора.

Апелляционный суд указал, что в направленной арендодателем (ОАО "АКРО") в адрес арендатора (ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI) претензии от 20.04.2010, на которую сторона ссылается как на предложение расторгнуть договор аренды, ставился вопрос лишь о погашении задолженности по арендной плате, а также содержалось уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Предложение о расторжении договора в претензии отсутствовало.

На этом основании суд пришел к выводу о несоблюдении со стороны арендодателя положений п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, о досудебном порядке урегулирования спора, в связи с чем, руководствуясь п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил требование о расторжении договора без рассмотрения.

При этом, арбитражный суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для удовлетворения требования арендатора о нечинении препятствий в пользовании помещениями.

В кассационной жалобе ОАО "АКРО" ставит вопрос об отмене постановления суда в части отказа в удовлетворении его иска, оставлении требования о расторжении договора без рассмотрения, также в части удовлетворения иска ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" о нечинении препятствий, просит оставить в силе решение суда и направить дело на рассмотрение в апелляционный суд.

В обоснование требований по кассационной жалобе заявитель ссылается на свое право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, поэтому считает, что соблюдение досудебного порядка при расторжении договора аренды не требуется.

При прекращении договора аренды арендатор обязан освободить занимаемое помещение.

От ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" поступил отзыв на кассационную жалобу с возражением против довода заявителя относительно его права на односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем просит оставить постановление без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, изложенные соответственно в жалобе и отзыве на жалобу.

Выслушав представителей, проверив законность обжалуемого судебного акта по материалам дела, в пределах, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции находит постановление суда подлежащим отмене.

Как установлено судами обеих инстанций между сторонами по делу заключен договор аренды N 41 от 27.03.2009, по которому ОАО "АКРО" передало ЗАО "Медиа-Сфера ХХI" вышеуказанные нежилые помещения сроком на 10 лет с момента государственной регистрации до 2019 года. Договор аренды зарегистрирован 4.05.2009 г. в УФРС по Москве.

Арбитражным судом первой инстанции установлено, что право собственности ОАО "АКРО" на помещения подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2007.

По условию договора (п. 4.1) размер арендной платы за помещения составляет 631.800 руб. в месяц, включая 18% НДС.

Арендатор обязан до 10 числа каждого месяца перечислять арендодателю 100% месячной арендной платы (п. 4.2 договора).

Согласно п. 1.6 договора такая обязанность возникает у арендатора с момента передачи помещений по акту. Указанные помещения по акту от 27.03.2009 переданы арендатору для использования в аренду.

Обосновывая требования о расторжении договора аренды и выселении арендатора из помещений, арендодатель указывал на неисполнение стороной договора обязательств по уплате аренды за пользование помещением.

Арбитражным судом первой инстанции установлено, что за период с 27.07.2009 по 20.04.2010 арендатором не оплачено 8.213.400 руб. за аренду помещения.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 619 3) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Данное обстоятельство судом первой инстанции установлено.

Договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В связи с чем вывод апелляционного суда в этой части соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а довод заявителя кассационной жалобы в этой части необоснован.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ОАО "АКРО" направило ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" претензию от 20.04.2010 с уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств по оплате задолженности по аренде в размере 8.213.400 руб., коммунальных услуг в размере 2.033.309,2 руб., пени, предложило до 30.04.2010 в добровольном порядке уплатить указанные суммы, освободить помещения в срок до 1.05.2010.

В связи с невыполнением предложений в установленный срок предъявил в суд 27.07.2010 требования о расторжении договора и выселении.

Таким образом, воля арендодателя в претензии была направлена на расторжение договора аренды по причине неисполнения арендатором договора аренды. Тот факт, что он уведомил другую сторону об одностороннем расторжении договора (при отсутствии права на это), не может свидетельствовать об отсутствии у лица направленности на прекращении обязательств по договору. Заявителем апелляционной жалобы довод о нарушении досудебного порядка расторжения договора не приводился.

Обращение с иском о расторжении договора в судебном порядке (27.07.2010) подтверждает позицию истца по этому делу относительно досрочного прекращения договора.

На момент вынесения судебных актов арбитражного суда первой инстанции (29.10.2010), апелляционной инстанции (16.02.2011) истек установленный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный 30 дневный срок.

В этой связи отсутствовали основания по п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения.

Арбитражными судами обеих инстанций не установлено, что отпали основания для расторжения договора в связи с погашением имеющейся задолженности.

С учетом изложенных обстоятельств постановление апелляционной инстанции отменяется с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Ошибочное указание в мотивировочной части решения об удовлетворении требования о взыскании задолженности в размере 8.213.400 руб. при отсутствии такого требования и указание на присуждение этой суммы ко взысканию не привело к вынесению неправильного судебного акта.

Удовлетворение требований ОАО "АКРО" о расторжении договора и выселении ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI" из нежилых помещений исключает удовлетворение требования последнего о нечинении препятствий в пользовании этими помещениями.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы расходы заявителя по государственной пошлине по жалобе относятся на ЗАО "УК "Медиа-Сфера ХХI".

Руководствуясь ст.ст. 110, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2011 года по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-57936/10-109-468 отменить, решение от 29 октября 2010 года оставить в силе.

взыскать в пользу ОАО "АКРО" с ЗАО "Управляющая компания "Медиа-Сфера ХХI" расходы по государственной пошлине в размере 2.000 рублей по кассационной жалобе.

Председательствующий-судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Комарова

О.И. Русакова