Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 июля 2014 г. N Ф05-7741/14 по делу N А40-104250/2013

г. Москва

31 июля 2014 г.

Дело N А40-104250/13-41-966

Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2014.

Полный текст постановления изготовлен 31.07.2014.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Русаковой О.И., Калининой Н.С.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Мирида Финанс" - Павловская А.А. - доверен. от 23.07.2014 г.

от Департамента городского имущества города Москвы - Преображенская М.А. - доверен. от 27.12.2013 г.

от Правительства Москвы - Преображенская М.А. - доверен. от 27.12.2013 г.

рассмотрев в судебном заседании 24.07.2014

кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Мирида Финанс"

на решение от 27 января 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 17 апреля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Сумароковой Т. Я., Панкратовой Н. И., Красновой С. В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мирида Финанс" (ОГРН 1027700167703)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

третье лицо Правительство Москвы

о признании недействительным расторжения договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мирида Финанс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительными расторжения Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861 и уведомления от 07.05.2013 о расторжении указанного договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 по делу N А40-104250/13-41-966 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 и постановление 9ААС от 17.04.2014 по делу N А40-104250/13; направить делоN A40-104250/13 на новое рассмотрение.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, объект построен, решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-47302/2013 признаны незаконными бездействия Москомархитектуры по вопросу выдачи градостроительного плана земельного участка длящееся с 2010 г., объект не является самовольной постройкой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2014 и постановление 9ААС от 17.04.2014 по делу N А40-104250/13; направить дело N A40-104250/13 на новое рассмотрение.

Ответчик и третье лицо доводы кассационной жалобы отклонили, просили судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, распоряжением от 24.01.2008 N 545 Префект Северного административного округа города Москвы предоставил истцу в аренду земельный участок площадью 0, 35 га с кадастровым номером 77:09:06004:029 по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5082, вл. 8, - для строительства и эксплуатации приюта бродячих животных; распоряжением от 07.03.2008 N 1527 в указанное распоряжение внесены изменения, цель предоставления земельного участка в аренду изменена на проектирование, строительство и эксплуатацию приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения. Одновременно в распоряжении от 07.03.2008 N 1527 установлен срок окончания строительства - до 01.07.2009.

Во исполнение вышеуказанного распоряжения между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861.

По условиям вышеуказанного договора истцу сроком до 01.01.2033 предоставлен в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и эксплуатации приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения земельный участок площадью 3 500 кв. м по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5082, вл. 8.

Судами установлено, что спорный земельный участок ранее предоставлялся истцу в аренду в 2005 году (договор аренды от 21.02.2005 N М-09-512174) и в 2006 году (договор аренды от 29.08.2006 N М-09-513367, заключенный на основании распоряжения Префекта от 19.07.2006 N 5232 для разработки исходно-разрешительной документации на строительство приюта бродячих животных.

Уведомлением от 07.05.2013 N ДГИ-И-10445/13 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку по состоянию на дату направления уведомления обязательство по строительству объекта в срок, установленный договором истцом не исполнено.

В обоснование предъявления исковых требований истец указал на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении ответчика о расторжении договора.

Договором аренды земельного участка N М-09-033861 от 16.07.2008 на арендатора возложена обязанность завершить строительство объекта в срок до 01.07.2009.

Судами установлен, что истцом получен акт разрешенного использования земельного участка от 19.11.2007, который Префектура Северного административного округа города Москвы утвердила 07.03.2008, в 2008 году по заказу истца ООО "Гео-Сити" составило технический отчет о топографо-геодезических работах по установлению границ земельного участка, в 2010 году истец разработал архитектурно-градостроительное решение и обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, бездействия Комитета послужили основанием для подачи заявления в Арбитражный суд города Москвы.

Из электронной картотеки арбитражных дел следует, что решением Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2013 по делу N А40-47302/2013, оставленными без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.12.2013, признано незаконным бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы по заявлению общества от 15.05.2012 о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006004:2, а также суды обязали комитет рассмотреть заявление общества от 15.05.2012 о выдаче ГПЗУ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из нарушения истцом условий договора, поскольку на дату судебного разбирательства доказательства завершения строительства на спорном земельном участке объекта капитального строительства, предусмотренного договором, отсутствуют.

Кассационная коллегия считает выводы судов сделанными при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора, а также ошибочном толковании положений п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а именно:

Согласно статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Таким образом, законодатель установил критерии, определяющие существенное расторжение договора, указав на неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимости в срок, предусмотренный договором; при отсутствии указания срока в договоре - в срок, на который выдано разрешение на строительство объекта, а также ввел ограничение в качестве оснований для расторжение договора - неисполнение обязательств при условии строительной готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов от общего объема его строительства, реконструкции.

Вместе с тем, судами не исследованы доводы истца о завершении строительства, не дана оценка акту приема в эксплуатацию приюта для бездомных животных с участием главы управы района Ховрино, заместителей глав районов управ Молжаниновского и Левобережного районов города Москвы, и заключению эксперта от 14.01.2014 N 08-01; не проверены доводы истца о фактическом использовании приюта для бездомных животных (т.1 л.д.29, л.д.47-60).

По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Вместе с тем, для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору, требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; исследовать доводы истца о завершении строительства, дать оценку акту приема в эксплуатацию приюта для бездомных животных с участием главы управы района Ховрино, заместителей глав районов управ Молжаниновского и Левобережного районов города Москвы и заключению эксперта от 14.01.2014 N 08-01; проверить доводы истца о фактическом использовании приюта для бездомных животных; рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 года по делу N А40-104250/13-41-966 отменить. Направить дело N А40-104250/13-41-966 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.Ю. Дунаева

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Русакова