город Москва |
|
17 апреля 2014 г. |
Дело N А40-104250/2013 |
Резолютивная часть постановления объявлена 14.04.2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 17.04.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Красновой С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Мирида Финанс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "27" января 2014 г. по делу N А40-104250/13, принятое судьей О.А. Березовой,
по иску ООО "Мирида Финанс" (ОГРН 1027700167703)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423),
третье лицо - Правительство Москвы,
о признании недействительным расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании:
от истца: Ляпунов Р.И. по доверенности от 27.05.2013;
от ответчика: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013;
от третьего лица: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013;
Истец просит суд признать недействительными расторжение Департаментом в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 16.07.2008 N М-09-033861 и уведомление от 07.05.2013 о расторжении указанного договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2014 года в удовлетворении требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды возникли по вине Правительства Москвы в лице его структурных подразделений.
Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо Правительство Москвы с решением суда согласны, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, распоряжением от 24.01.2008 N 545 Префект Северного административного округа города Москвы предоставил истцу в аренду земельный участок площадью 0, 35 га с кадастровым номером 77:09:06004:029 по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5082, вл. 8, - для строительства и эксплуатации приюта бродячих животных; распоряжением от 07.03.2008 N 1527 в указанное распоряжение внесены изменения, цель предоставления земельного участка в аренду изменена на проектирование, строительство и эксплуатацию приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения. Одновременно в распоряжении от 07.03.2008 N 1527 установлен срок окончания строительства - до 01.07.2009.
16.07.2008 ответчик в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка N М-09-033861, по которому истцу сроком до 01.01.2033 предоставлен в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и эксплуатации приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения земельный участок площадью 3 500 кв. м по адресу: г. Москва, проектируемый проезд N 5082, вл. 8.
Из материалов дела также следует, что спорный земельный участок первоначально предоставлялся истцу в аренду в 2005 году (договор аренды от 21.02.2005 N М-09-512174) и в 2006 году (договор аренды от 29.08.2006 N М-09-513367, заключенный на основании распоряжения Префекта от 19.07.2006 N 5232 для разработки исходно-разрешительной документации на строительство приюта бродячих животных).
Уведомлением от 07.05..2013 N ДГИ-И-10445/13 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, поскольку по состоянию на дату направления уведомления обязательство по строительству объекта в срок, установленный договором (до 01.07.2009) истцом не исполнено.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор аренды земельного участка N М-09-033861 от 16.07.2008 г. заключен в 2008 году, то есть до 01.01.2011.
Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:
1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;
2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.
Договором аренды земельного участка N М-09-033861 от 16.07.2008 г. устанавливалась обязанность арендатора завершить строительство объекта в срок до 01.07.2009 г., в период как до заключения этого договора, так и после его заключения истец предпринимал действия по исполнению этой обязанности.
Так, истцом получен акт разрешенного использования земельного участка от 19.11.2007, который Префектура Северного административного округа города Москвы утвердила 07.03.2008, в 2008 году по заказу истца ООО "Гео-Сити" составило технический отчет о топографо-геодезических работах по установлению границ земельного участка, в 2010 году истец разработал архитектурно-градостроительное решение, которое Москомархитектура не утвердила, а уведомила истца о необходимости привести проект в соответствие с градостроительным планом земельного участка, поскольку такой план не разработан, истцу пришлось обратиться в Москомархитектуру, которая до сих пор градостроительный план земельного участка не утвердила, что явилось основанием для подачи заявления в Арбитражный суд г. Москвы об оспаривании бездействия Москомархитектуры.
Таким образом, истец полагает, что основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации и п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, отсутствуют, поскольку неисполнение обязанности по строительству объекта в срок, установленный договором аренды, обусловлено действиями органов исполнительной власти города Москвы.
Между тем, Разделом 4 заключенного сторонами договора аренды "Особые условия договора" предусмотрено, что арендатор обязуется в срок до 31.09.2008 представить разработанный и согласованный в установленном порядке проект строительства и построить объект в срок до 01.07.2009,
Пункт 6.1 договора предоставляет арендодателю право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случаях неосвоения участка в течение 2-х лет, неиспользования участка в течение сроков, установленных земельным кодексом Российской Федерации, неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора.
По состоянию на дату судебного разбирательства доказательства завершения строительства на спорном земельном участке объекта капитального строительства, предусмотренного договором, отсутствуют.
Довод апелляционной жалобы о том, что на спорном земельном участке имеется построенное им здание приюта, площадь которого исходно-разрешительной документацией определена в размере 170, 5 кв. м (фактическая составляет 142, 9 кв. м), не свидетельствует о полном исполнении истцом обязательства по строительству объекта капитального строительства, и даже о выполнении объемов строительства не менее 40%.
Согласно исходно-разрешительной документации, представленной в материалы дела, следует, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства многофункционального комплекса в составе приюта для содержания безнадзорных животных с помещениями медицинского, административного, производственно-складского назначения, при этом поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен предусмотрена в размере 2 300 кв. м, максимальная площадь объекта - 2 021 кв. м, в том числе 170, 5 кв. м - здание приюта и 1 850, 5 кв. м - здание 2-этажного склада высотой до 10, 5 м.
Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "27" января 2014 г. по делу N А40-104250/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья |
Т.Я.Сумарокова |
Судьи |
Н.И.Панкратова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А40-104250/2013
Истец: ООО "Мирида Финанс", ООО МИРИНДА ФИНАНС
Ответчик: ДГИ г. Москвы, Департамент городского имущества города Москвы
Третье лицо: Высший Исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы, Правительство Москвы
Хронология рассмотрения дела:
27.11.2015 Постановление Арбитражного суда Московского округа N Ф05-7741/14
07.08.2015 Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-28639/15
20.05.2015 Решение Арбитражного суда г.Москвы N А40-104250/13
31.07.2014 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа N Ф05-7741/14
17.04.2014 Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-9116/14
27.01.2014 Решение Арбитражного суда г.Москвы N А40-104250/13