Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 мая 2011 г. N Ф05-1205/11 по делу N А41-31817/2009

г. Москва

Дело N А41-31817/09

10 мая 2011 г.

N КГ-А41/1345-11

Резолютивная часть постановления объявлена 3 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.

при участии в заседании: от ООО "Топаз" - Мамаева В.В., генеральный директор, протокол от 25.07.95 г. N 1, от ответчика - Администрация городского округа Орехово-Зуево Московской области - представитель не явился, надлежаще извещено, от третьего лица - КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево- представитель не явился, надлежаще извещено,

рассмотрев 3 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Топаз" (истец)

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на решение от 6 июля 2010 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей Смысловой А.В.

и постановление от 16 ноября 2010 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Гагариной В.Г., Виткаловой Е.Н., Мордкиной Л.М.

по делу N А41-31817/09

по заявлению ООО "Топаз"

(наименование истца)

к Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области

(наименование ответчика)

о признании незаконным решения Администрации г/о Орехово-Зуево об отказе в продлении договора аренды и обязании заключить соглашение о продлении договора аренды

(предмет спора)

третье лицо - КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Топаз" (далее - ООО "Топаз") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - Администрация г/о Орехово-Зуево) с заявлением о признании незаконными действий Администрации г/о Орехово-Зуево, направленных на изъятие у ООО "Топаз" земельного участка площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина (под строительство торгового павильона), признании незаконным протокола N 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в г/о Орехово-Зуево от 15.05.2009 г. в части отказа ООО "Топаз" в продлении договора аренды N А-141ю от 23.09.2005 г. и обязании Администрации г/о Орехово-Зуево устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Топаз" и продлить договор аренды N А-141ю от 23.09.2005 г.

Определением Арбитражного суда Московской области от 8 февраля 2010 года было удовлетворено ходатайство заявителя об изменении заявленных требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому общество просит признать незаконным решение Администрации г/о Орехово-Зуево, изложенное в письме N 03-01, за вх. N 1604-36 от 14.08.2009 г. об отказе в продлении договора аренды N А-141ю от 23.09.2005 г. со ссылкой на протокол N 1 межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009 и обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя полностью, заключив с ООО "Топаз" соглашение о продлении договора аренды N А-141ю от 23.09.2005 г. на новый срок.

Определением Арбитражного суда Московской области от 8 февраля 2010 года прекращено производство по делу, в части требований заявителя о признании действий Администрации г/о Орехово-Зуево, направленных на изъятие у общества земельного участка площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина (под строительство торгового павильона), незаконным и об истребовании протокола Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям от 15.05.2009 г. N 1, в связи с отказом от заявленных требований.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области (далее - КУИ Администрации г/о Орехово-Зуево).

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что отказ Администрации г/о Орехово-Зуево в продлении договора аренды N А-141ю от 23 сентября 2005 года является незаконным, так как ООО "Топаз" после истечения срока указанного договора аренды продолжает пользоваться арендованным земельным участком и вносить арендные платежи, следовательно, договор считается продленным на неопределенный срок.

Решением от 6 июля 2010 года Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка N А-141ю от 23 сентября 2005 года является недействительным в силу закона и не порождает взаимных прав и обязанностей по аренде земельного участка, поскольку не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, а, следовательно, решение Администрации г/о Орехово-Зуево, изложенное в письме N 03-01 за вх.N1604-36 от 14.08.2009 г. об отказе ООО "Топаз" в продлении указанного договора аренды, со ссылкой на протокол N 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево от 15.05.2009 г., является законным и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Топаз", которое считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, отказ в продлении договора аренды является незаконным, поскольку заявитель в течение всего срока действия договора регулярно вносил арендную плату. Помимо этого, ООО "Топаз" продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, никаких возражений со стороны Администрации г/о Орехово-Зуево не поступало, а, следовательно, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По мнению заявителя жалобы, продление договора аренды либо заключение нового договора является обязательным для Администрации г/о Орехово-Зуево, поскольку земельный участок был предоставлен в качестве компенсации за утраченное имущество и взамен ранее предоставленного в аренду земельного участка, освобожденного по требованию ответчика, в связи с реконструкцией Привокзальной площади.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные, просил судебные акты отменить, принять новый об удовлетворении заявленных требований.

Кассационным судом направлены по адресам Администрации г/о Орехово-Зуево и КУИ Администрации г/о Орехово-Зуево копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их представители в суд не явились.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению Администрации г/о Орехово-Зуево и КУИ Администрации г/о Орехово-Зуево суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 23 сентября 2005 года Главой города Орехово-Зуево Московской области было издано постановление N 1356 о предоставлении ООО "Топаз" в аренду сроком на 3 года земельного участка, кадастровый номер:50:47:004 14 04:0030, площадью 700 кв.м - из земель города, под строительство торгового павильона по адресу: г.Орехово-Зуево, ул. Ленина, разрешенное использование: общественно-деловая зона, категория земель: земли поселений.

На основании указанного постановления, 23 сентября 2005 года между Администрацией г/о Орехово-Зуево (Арендодатель) и ООО "Топаз" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N А-141ю.

По условиям данного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение за плату земельный участок с кадастровым номером 50:47:004 14 04:0030 общей площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, ул. Ленина, категория - земли поселений, разрешенное использование общественно-деловая зона, под строительство торгового павильона, на срок три года с 23 сентября 2005 года по 23 сентября 2008 года (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды).

12 августа 2008 года ООО "Топаз" обратилось в Администрацию г/о Орехово-Зуево с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N А-141ю от 23.09.2005 г. на новый срок.

На указанное обращение Администрация г/о Орехово-Зуево 2 июня 2009 года направило в адрес ООО "Топаз" письмо N 34пр, в котором сообщило о принятом 15.05.2009 года решении Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области об отказе в продлении указанного договора аренды, в связи с невыполнением ООО "Топаз" обязательства по регистрации договора аренды, а также отсутствием утвержденной проектной документации и нецелесообразностью строительства торгового павильона.

Считая отказ неправомерным, ООО "Топаз" 14 июля 2009 года обратилось в Администрацию г/о Орехово-Зуево с претензией, в которой указало, что продление договора аренды земельного участка N А-141ю от 23.09.2005 либо заключение нового договора аренды на арендуемый земельный участок является обязательным для Администрации г/о Орехово-Зуево.

Однако, Администрация г/о Орехово-Зуево, письмом N 03-01вх-1604-36 от 14.08.2009 года уведомило заявителя о том, что вопрос о продлении договора аренды на земельный участок был рассмотрен Межведомственной комиссией по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево и согласно Протоколу N 1 от 15.05.2009 принято решение об отказе в продлении договора аренды, в связи с невыполнением обязательств ООО "Топаз". Также было указано, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в течение одного месяца в ГУФРС МО, то считается незаключенным. Отсутствует утвержденная проектная документация. Комиссия считает нецелесообразным строительство торгового павильона, так как на данной территории удовлетворен спрос на объекты торговли из-за большого их количества.

Полагая, что вышеназванный отказ Администрации г/о Орехово-Зуево является незаконным, ООО "Топаз" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Между тем, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Как следует из пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, к которому в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка N А-141ю от 23.09.2005 г. также предусмотрено, что договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Между тем, как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, в том числе протоколом N 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области от 15 мая 2009 года, договор аренды земельного участка N А-141ю от 23.09.2005 г. в установленном порядке не прошел государственную регистрацию.

Следовательно, в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N А-141ю от 23.09.2005 г. является незаключенным.

Ошибочное указание судами обеих инстанций на недействительность договора N А-141ю от 23.09.2005 г. ввиду отсутствия его государственной регистрации не влияет на окончательный правильный вывод судов о том, что этот договор не порождает у сторон каких-либо прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для признания незаконным отказа Администрации г/о Орехово-Зуево, со ссылкой на протокол N 1 Межведомственной комиссии по градостроительству и земельным отношениям в городском округе Орехово-Зуево Московской области от 15 мая 2009 года, в продлении срока действия незаключенного договора аренды NА-141ю от 23.09.2005 г.

Доводы кассационной жалобы о том, что заявитель регулярно вносил арендную плату и продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, а, следовательно, в силу п.2 ст.621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, подлежат отклонению, эти доводы заявлялись в суде апелляционной инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.

Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях.

Между тем, в данном случае положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не могут быть применены, поскольку незаключенный договор аренды N А-141ю от 23.09.2005 г. не мог породить для сторон правовых последствий, взаимных прав и обязанностей и, следовательно, возможность их сохранения.

При этом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, факт внесения заявителем арендных платежей не свидетельствует о заключении договора аренды, при несоблюдении требования закона о его государственной регистрации как обязательного условия для надлежащего оформления арендных отношений.

Довод кассационной жалобы о том, что продление указанного договора аренды либо заключение нового договора на арендуемый земельный участок является обязательным для Администрации г/о Орехово-Зуево, поскольку данный земельный участок был предоставлен в качестве компенсации за утраченное имущество также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Как следует из материалов дела, в данной ситуации какой либо обязанности продлить договор аренды, который фактически не был заключен, или заключить с ООО "Топаз" новый договор аренды у Администрации в силу закона не имеется.

Кроме того, из условий договора аренды земельного участка N А-141ю от 23.09.2005 г. не следует, что земельный участок был предоставлен ООО "Топаз" в качестве компенсации за утраченное заявителем имущество.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п.1 ч.1 ст.287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил

решение Арбитражного суда Московской области от 6 июля 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 года по делу N А41-31817/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Топаз" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

О.И. Комарова В.К. Тихонова