Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 мая 2011 г. N Ф05-3309/11 по делу N А40-65866/2010

г. Москва

11 мая 2011 г.

N КГ-А40/3708-11 Дело N А40-65866/10-82-562

Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - Гелетюк Я.В., по доверенности от 29.12.2009 N ФПДЮ прим-14/203); Егорова Е.В., по доверенности от 13.08.2009 года N N РД ОПЮ-16/36,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев 5 мая 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Российские железные дороги"

на решение от 26 октября 2010 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Мысак Н.Я.,

на постановление от 20 января 2011 года N 09АП-33201/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Кораблевой М.С.

по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославец"

о взыскании задолженности и выселении из помещений установил:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославец" (далее - ООО "Ярославец") о взыскании 18 831 402 руб. 01 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.09.2008 по 04.02.2010 по договору аренды от 17.11.22004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 и выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Комсомольская площадь, д. 5, стр. 2.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 17.11.22004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.10.2010 года по делу в удовлетворении иска отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из необоснованности заявленных истцом требований.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20 января 2011 года N 09АП-33201/2010-ГК решение суда первой инстанции оставил без изменения, поддержав выводы суда первой инстанции.

При этом, оставляя без удовлетворения исковые требования в части взыскания 18 831 402 руб. 01 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.09.2008 по 04.02.2010 по договору аренды от 17.11.22004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322, арбитражный апелляционный суд исходил из того, что истцом не была соблюдена установленная сторонами процедуру изменения величины арендной платы и порядок уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы, предусмотренные пунктом п. 5.4 договора аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/ 2/А/0311010000/04/003322 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 09.04.2007 года к нему.

Суд апелляционной инстанции указал на то, что п. 5.4 договора аренды предусматривал, что изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

Установив по материалам дела, что, как указывает истец, уведомлением от 24.007.2009 N 8-12/2315 (л.д. 73), подписанным со стороны арендодателя начальником Московского железнодорожного агентства Бутовцом В.А., ОАО "РЖД" известило арендатора об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке ООО "Институт экономической экспертизы" от 21.03.2008 N 123/2 до 1 262 850 руб. 67 коп. в месяц без учета НДС, суд апелляционной инстанции указал на то, что из содержания доверенности от 02.08.2007 N 10-15/РДОП, представленной истцом в суд апелляционной инстанции, не следует, что Бутовец В.А. как руководитель структурного подразделения Московской региональной дирекции по обслуживанию пассажиров был наделен полномочиями по внесению изменений в договор аренды.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факта доведения арендодателем до арендатора волеизъявления на одностороннее изменение договора аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332.

Законность и обоснованность вынесенных по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ОАО "РЖД", которое полагает, что арбитражным судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения судами, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя кассационной жалобы, нижестоящими судами не было принято во внимание, что 09.04.2007 года было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332, которым в спорный договор введен пункт 5.4. по условиям которого, величина арендной платы может изменяться на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы.

Как указывает заявитель, 24.07. 2008 г. представителем ООО "Ярославец", было получено уведомление от 24.007.2009 N 8-12/2315 (л.д. 73) об одностороннем изменении размера арендной платы на основании отчета независимой оценки в соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 09.04.2007 к договору аренды от 17.11.2004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322, за подписью начальника Московского железнодорожного агентства Бутовца В.А. Представленная истцом в суд апелляционной инстанции доверенность подтверждает полномочия Бутовца В.А. действовать от имени ОАО "РЖД".

Суд не принял во внимание тот факт, что уведомление об изменении размера арендной платы было подписано Бутовцом В.А. на основании распоряжения от 08.02.2008 N 50р, которое было представлено в судебное заседание апелляционной инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представители заявителя жалобы поддержали доводы кассационной жалобы и дали по ним соответствующие пояснения.

В судебное заседание кассационной инстанции ООО "Ярославец" своих представителей не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

ООО "Ярославец" отзыв на кассационную жалобу не представило.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанции представленным в материалы дела доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 17.11.2004 года между ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Ярославец" (арендатор) был заключен договор N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Комсомольская площадь д. 5, общей площадью 500,8 кв. м сроком до 31.06.2005.

В соответствии вышеуказанным договором аренды от 17.11.2004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 истец предоставляет ответчику недвижимое имущество общей площадью 500,8 кв.м. по адресу: г. Москва, Комсомольская площадь д. 5 стр. 2 для использования под торговлю.

Указанное недвижимое имущество - часть сооружения (пешеходный тоннель) под зданием билетных касс общей площадью 500.8 кв.м. входит в состав помещений общей площадью 10662,9 кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, Комсомольская площадь, д. 5, стр. 2, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 сентября 2009 года, инвентарный номер: 981/17, кадастровый (или условный) номер: 77-77-22/001/2009-467, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 сентября 2009 года сделана запись регистрации N 77-77-22/001/2009-835.

В соответствии с п. 3.2.2 договора аренды по акту приема-передачи арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество. Истец надлежащим образом исполнил обязанность договору: передал ответчику недвижимое имущество в надлежащем состоянии.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По условиям дополнительного соглашения от 09.04.2007 N 2 к договору аренды от 17.11.2004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 стороны согласовали с 01.04.2007 размер арендной платы в 221 353 руб. 60 коп. за месяц без НДС, кроме того, НДС 39 843 руб. 65 коп.

Таким образом, соглашение об определении арендной платы было подписано сторонами договора аренды и являлось приложением к дополнительному соглашению от 09.04.2007 г. N 2. В соответствии с данным соглашением величина арендной платы составила: за 1 кв.м. м. в год - 5 304 руб., всего в год - 2 656 243.20 руб. без НДС, кроме того НДС, соответственно за 1 кв.м. в год - 39 843.65 руб. и всего 221 353.60 руб.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании первой инстанции в судебном заседании представитель истца пояснила, что согласованную сторонами договора аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 в дополнительном соглашении N 2 от 09.04.2007 г. величину арендной платы в год и НДС, а также эксплуатационные расходы арендатор уплачивал в полном объеме по 30.09.2009 г. включительно, в данной части долга не имеется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что факт отсутствия у ООО "Ярославец" задолженности по арендной плате в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 09.04.2007 N 2, истцом не отрицается.

Платежи и расчеты по договору аренды регулировались разделом 5 пунктами 5.1- 5.3 договора аренды.

В соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 09.04.2007 г. к договору аренды п. 5.1 договора аренды изложен в новой редакции: величина арендной платы за аренду недвижимого имущества, указанного в приложении N 1 к настоящему договору, устанавливается в соответствии с соглашением сторон о размере годовой арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом (приложение N 2 к настоящему договору), годовая арендная плата, без учета НДС, принимается равной 2 656 243.20 руб. в год.

Дополнительным соглашением от 09.04.2007 N 2 стороны установили с 01.04.2007 размер арендной платы - 221 353 руб. 60 коп. за месяц без НДС, кроме того, НДС 39 843 руб. 65 коп.

Также стороны внесли изменения в раздел 5 договора аренды, включив в него пункт 5.4, согласно которому величина арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арбитражными судами верно установлено, что после истечения срока договора от 17.11.2004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 при отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Предъявляя исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате истец указал на то, что на основании проведенной оценки ООО "Институт экономической экспертизы" от 04.05.2008, стоимость арендной платы в месяц была определена в размере 1 262 843, 65 руб. без НДС, кроме того, НДС 227 313,12 руб.

Истец указывает, что потеря доходов ОАО "РЖД" за период с 01.09.2008 по 30.09.2009 в связи с занижением организацией ООО "Ярославец" суммы арендной платы недвижимого имущества, составляет ((1 262 850, 67 руб. - 221 353.60 руб.) х 13) = 13 539 461.91 руб. без НДС, кроме того НДС в сумме 2 437 103.14 руб.

В обоснование увеличения величины арендной платы истцом представлены отчет N 259 РИ/РДОПЮ об оценке рыночной стоимости объекта оценки и письмо исх. N 311 от 14.09.2010 г., направленное в адрес ответчика, в котором содержится ссылка на Отчет об оценке от 21.03.2008 г. N 123/2 проведенной ООО "Институт экономической экспертизы, а также уведомление за исх. N 8/2/2315 от 24.07.2008 г., врученное ООО "Ярославец", об изменении арендной платы до 1 262 850.67 руб.

Таким образом, заявляя исковые требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 по 30.09.2009, истец ссылается на то, что уведомлением от 24.007.2009 N 8-12/2315 (л.д. 73) известил арендатора об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке ООО "Институт экономической экспертизы" от 21.03.2008 N 123/2 до 1 262 850 руб. 67 коп. в месяц без учета НДС.

Данное уведомление со стороны арендодателя подписано Начальником Московского железнодорожного агентства Бутовец В.А.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам по договору аренды от 17.11.22004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322, арбитражный апелляционный суд исходил из того, что истцом не была соблюдена установленная процедура изменения величины арендной платы и порядок уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы, предусмотренные пунктом п. 5.4 договора аренды от 17.11.22004 NЦУША/2/А/0311010000/04/003322 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 09.04.2007 года к нему.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факта доведения арендодателем до арендатора волеизъявления на одностороннее изменение договора аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332.

При этом апелляционной суд исходил из того, что представленное в материалы дела уведомление от 24.007.2009 N 8-12/2315 (л.д. 73), подписанное со стороны арендодателя начальником Московского железнодорожного агентства Бутовцом В.А., на которое ссылается истец как доказательство извещения ОАО "РЖД" арендатора об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке ООО "Институт экономической экспертизы" от 21.03.2008 N 123/2 до 1 262 850 руб. 67 коп. в месяц без учета НДС, не свидетельствует о соблюдении истцом требований п. 5.4 договора аренды, поскольку из содержания доверенности от 02.08.2007 N 10-15/РДОП, представленной истцом в суд апелляционной инстанции, не следует, что Бутовец В.А. как руководитель структурного подразделения Московской региональной дирекции по обслуживанию пассажиров был наделен полномочиями по внесению изменений в договор аренды.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Пункт 5.4 договора аренды предусматривает, что изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

Как следует из материалов дела, ОАО "РЖД" во исполнение условий п. 5.4 договора аренды известило арендатора об увеличении размера арендной платы на основании отчета об оценке ООО "Институт экономической экспертизы" от 21.03.2008 N 123/2 до 1 262 850 руб. 67 коп. в месяц без учета НДС на основании представленного в материалы дела уведомления от 24.007.2009 N 8-12/2315 (л.д. 73), которое было получено 24.07.2008 г. ООО "Ярославец" в лице главного бухгалтера Бирарова Ю.Я.

Данное уведомление ОАО "РЖД" от 24.007.2009 N 8-12/2315 об изменении арендной платы со стороны арендодателя было подписано Начальником Московского железнодорожного агентства Бутовцом В.А., действующим от имени ОАО "РЖД" по доверенности от 02.08.2007 N 10-15/РДОП.

Таким образом, указанное уведомление за исх. N 8/2/2315 от 24.07.2008 г. подписано начальником Московского железнодорожного агентства Бутовцом В.А., полномочия которого действовать от имени ОАО "РЖД" по договору аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332 установлены в доверенности от 02.08.2007 N 10-15/РДОП.

В соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (пункт 5 этой же статьи).

Из смысла приведенных правовых норм следует, что доверенность является односторонней сделкой, и потому для ее действительности и действия достаточно соответствующего закону волеизъявления представляемого (доверителя).

Установлено, что при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в материалы дела истцом в качестве документального подтверждения полномочий Бутовца В.А. на внесение изменений от имени ОАО "РЖД" в спорный договор аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332 была представлена доверенность от 02.08.2007 N 10-15/РДОП на Бутовца В.А.

Как следует из содержания доверенности от 02.08.2007 N 10-15/РДОП (п. 1.), представленной истцом в суд апелляционной инстанции, ОАО "РЖД" в лице начальника Московской региональной дирекции по обслуживанию пассажиров Прохорова В.А., действующего на основании доверенности от 31.07.207 года N 911-Д, наделяет полномочиями начальника Московского железнодорожного агентства по обслуживанию пассажиров - структурного подразделения Дирекции Бутовца В.А., в том числе заключать и расторгать от имени ОАО "РЖД" договоры, вносить в них изменения и дополнения, в том числе, по внесению изменений в договор аренды.

Спорные правоотношения вытекают из договора аренды, связанного с осуществлением деятельности организаций Московского региона ОАО "РЖД".

При указанных обстоятельствах судебная коллегия исходит из того, что истцом представлены в материалы дела доказательства направления в адрес ответчика надлежащего уведомления об изменении условий договора аренды от 17.11.2004 года N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332, подписанного уполномоченным на изменение договора лицом, в связи с чем соответствующие выводы суда апелляционной инстанции в указанной части противоречат материалам дела.

В этой связи суд апелляционной инстанции необоснованно признал недоказанным истцом в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ факт недоведения арендодателем до арендатора волеизъявления на одностороннее изменение договора аренды от 17.11.2004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/00332.

С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы в части необоснованного отказа судом апелляционной инстанции во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, расчет которой составлен с учетом изменения ОАО "РЖД" размера арендной платы на основании акта оценки ООО "ЭрАрДжи-Оценка" и с учетом уведомления за исх. N 8/2/2315 от 24.07.2008 г. об одностороннем изменении размера арендной платы, признаются кассационной инстанцией обоснованными.

Также арбитражными судами первой и апелляционной инстанции установлено, что по акту от 20.08.2009 года помещения возвращены арендодателю. Соглашением от 30.09.2009 N 3 стороны расторгли договор аренды от 17.11.2004.

При этом доказательства, представленные истцом в качестве подтверждения занятия ответчиком спорных помещений в период до 04.02.2010 (акты 25.08.2009, от 14.01.2010, от 04.02.2010, л.д. 59 - 61), в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно не приняты судами обеих инстанций в качестве документального подтверждения фактического занятия ответчиком объекта аренды, поскольку из данных актов не следует, каким образом заявителю стало известно, что помещения заняты именно ООО "Ярославец".

Поскольку судом апелляционной инстанции не установлены в полной мере обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а рассмотрение доказательств и установление обстоятельств по делу выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, проверить обоснованность исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды от 17.11.22004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322 в связи с односторонним изменением арендодателем арендных платежей на основании уведомления ОАО "РЖД" от 24.007.2009 N 8-12/2315 с учетом заявленного периода взыскания с 01.09.2008 по 04.02.2010 год, принимая во внимание, что соглашением от 30.09.2009 N 3 (л.д. 13) стороны расторгли спорный договор аренды от 17.11.2004 N ЦУША/2/А/0311010000/04/003322; также проверить доводы заявителя кассационной жалобы в части фактического занятия ответчиком спорных нежилых помещений; и в зависимости от установленного правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2011 года по делу Арбитражного суда г. Москвы N А40-65866/10-82-562 отменить, дело направить в Девятый арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение.

Председательствующий-судья

В.К. Тихонова

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова