Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 августа 2014 г. N Ф05-8173/14 по делу N А40-77158/2013

г. Москва

6 августа 2014 г.

Дело N А40-77158/13-1-427

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Волкова С. В., Чучуновой Н. С.,

при участии в заседании:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Марина-Ко": Хилова М.С., дов. от 01.02.2014,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы : Преображенская М.А.. дов. от 27.12.2013 N 4-47-729/3-1,

от третьего лица - Правительства Москвы: Ланда В.М., дов. от 07.10.13 N 4-14-841/3, Преображенская М.А., дов. от 27.12.2013 N 33-Д-953/13

рассмотрев 30 июля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на постановление от 22 апреля 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма Марина-Ко" (ОГРН 1027700036539)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

о признании недействительным уведомления,

третьи лица: Правительство Москвы, Госинспекция по недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Марина-Ко" (далее - ООО "Фирма Марина -Ко", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее -Департамент, ответчик) о признании уведомления N ДШ-И-6150/13 от 19.03.2013 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004. N М-07-026187 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных о требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Госинспекция по недвижимости г. Москвы.

Исковые требования мотивированы отсутствием оснований у ответчика для расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187, в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано. Отказывая в иске, суд первой инстанции установил наличие существенного нарушения условий договора аренды, предусмотренное пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющее право Департаменту в одностороннем порядке расторгнуть договор, поскольку в установленный разрешением на строительство срок (до 17.08.2008) обязательства истца по завершению строительства автомойки исполнены не были, доказательства по осуществлению строительства объекта готовностью не менее 40% истцом на момент окончания срока действия разрешения не представлены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2013 года отменено, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку истцом на момент отказа арендодателя от договора автомойка была полностью построена, у Департамента отсутствовали основания, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ для одностороннего расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка от 30.03.2004 N М-07-026187.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 года Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2013 года оставить в силе.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, на несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела.

Так, по мнению заявителя из представленных в дело материалов не следует, что на момент истечения срока действия выданного разрешения на строительство, строительная готовность объекта составляла не менее 40% от общего строительного объема, в материалах дела отсутствуют доказательства соответствия построенного объекта утвержденной проектной документации.

Госинспекция по недвижимости по г. Москве в судебное заседание кассационной инстанции не явилась, о его месте и времени извещена надлежащим образом, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, приобщённой судом кассационной инстанции к делу, считает принятое постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа (в связи со вступлением в законную силу Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" наименование Федерального арбитражного суда Московского округа изменено на Арбитражный суд Московского округа) находит судебные акты подлежащими отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 30.03.04 между ООО "Фирма Марина-Ко" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-026187 (далее - договор аренды) и приложения к нему, предметом которого является земельный участок, площадью около 1400 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Горбунова, вл.5, предоставляемый в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации автомойки замкнутого цикла.

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве 24.09.04г. за N 77-01/05-12/2004-84.

В соответствии с пунктами 4.2.2. - 4.2.5. договора арендатор обязуется разработать в полном объеме, согласовать и утвердить проектную документацию на строительство автомойки замкнутого цикла в соответствии с требованиями и в сроками исходно-разрешительной документации ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры от 08.12.2003 N 273-41/1525-2003, проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории; выполнить благоустройство прилегающей территории в границах согласно эскизу N 1 исходно-разрешительной документации ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры от 08.12.2003 N 273-41/1525-2003; выполнить строительство в соответствии с проектом застройки участка, в сроки, установленные ПОС, благоустройство завершить в те же сроки; после завершения строительства и благоустройства участка, в недельный срок, представить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор.

Договор заключен сроком на 15 лет (п. 2.1 договора).

17.05.2007 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы истцу выдано разрешение на строительство автомойки замкнутого типа N RU77162000-000466 сроком до 17.08.2008 ( с учетом его пролонгации) (т.2. л.д.6).

27.09.2012 Департамент направил арендатору уведомление исх. N РД5-1-34-11-9О0-1 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.1999 NМ-08-013110 в связи с существенным нарушением условий договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Рассмотрев представленные арендатором возражения от 05.10.2012, арендодатель направил арендатору повторное уведомление от 19.03.2013 N ДГИ-И-6150/13 (л.д.20 т.1), которым Департамент подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды N М-07-026187 от 30.03.04.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что оспариваемое уведомление нарушает его законные права; обязанности, предусмотренные договором аренды, истцом исполнены; оснований для отказа в одностороннем порядке от договора аренды, предусмотренных пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, у Департамента не имелось.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном указанной статьей.

Пунктом 7 названной статьи предусмотрено прекращение аренды земельного участка по иным, предусмотренным федеральными законами случаям.

Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установив, что срок разрешения на строительство объекта истек 17.08.2008, в указанный срок объект возведен не был, одновременно отклонив доводы истца относительно готовности объекта по состоянию на 01.08.2007 на 45% от общего строительного объема, поскольку из представленных материалов следует, что к указанному сроку на 45% выполнены только бетонные работы, пришел к выводу о законности отказа Департамента от договора аренды.

Суд апелляционной инстанции установив полное завершение строительства автомойки 05.06.2012, указав на ограничение выбора и применения арендодателем способа защиты, предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, степенью готовности возводимого строительного объекта (40% строительной готовности) на момент отказа арендодателя от договора, решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2013 отменил, исковые требования удовлетворил.

Однако, суд кассационной инстанции считает указанные выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, вынесенными с нарушением норм материального права, поскольку из буквального текста пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ следует, что досрочно в одностороннем порядке расторжение договора аренды допускается при условии неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Таким образом, законодатель ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения, а не на дату отказа арендодателя от договора.

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанции не были установлены обстоятельства соблюдения данного требования по состоянию на дату истечения срока действия разрешения на строительство (17.08.2008), процентное соотношение построенного объема объекта на указанную дату к общему объему строительства автомойки, предусмотренного утвержденному заключением Москомэкпертизы от 22.12.2004 N 91-П5/04 МГЭ проекту строительства автомойки замкнутого цикла, судами не определено, ни Департаментом при принятии решения об отказе от договора, ни истцом в обоснование своих доводов об отсутствии оснований для расторжении договора, соответствующих доказательств в материалы дела не представлено.

При этом суд первой инстанции отказывая в иске, сослался лишь на акт N 1 от 01.08.2007 в соответствии с которым по договору генерального подряда N3/127 на выполнение бетонных работ, заключенного между истцом (заказчик) и ООО "Вектор" (генеральный подрядчик), были выполнены бетонные работы по адресу г. Москва, ул. Горбкуунова, вл. 5 на 45%.

Судом апелляционной инстанции на основании представленных в материалы дела договора генерального подряда N 3/127 от 01.06.2007, договора на строительно-монтажные работы N 13/06-2012, актов выполненных работ, письма подрядчика ООО "Альянс-ДВ" от 01.02.2013 N 15 сделан вывод о том, что работы по строительству автомойки на спорном земельном участке выполнены в объеме 100 процентов на 05.06.2012.

Однако судом апелляционной инстанции не учтено, что документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Указанной статьей предусмотрен перечень документов, необходимый для принятия решения о выдаче указанного разрешения, среди которых: градостроительный план земельного участка, документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство, документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта проектной документации, документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем судами не были исследованы обстоятельства соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве объекта, прежде всего его соответствие утвержденной проектной документации, не дана оценка построенного объекта на предмет признаков самовольной постройки.

Кроме того, удовлетворяя заявленные требования суд апелляционной инстанции признал незаконным односторонний отказ Департамента от исполнения договора, оформленный только уведомлением N ДШ-И-6150/13 от 19.03.13 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Принимая во внимание, что целью заявленных требований истца является восстановление действия договора, в одностороннем порядке расторгнутого Департаментом, соответствующее требование должно быть направлено на восстановление нарушенных прав, и в данном случае сформулировано применительно к процедуре и порядку расторжения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Признавая незаконным уведомление о подтверждении ранее принятого решения, судом апелляционной инстанции не учтено то обстоятельство, что юридическая процедура расторжения договора аренды, предусмотренная пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, предполагает обязательное наличие двух уведомлений (в случае несогласия арендатора с расторжением договора), а также тот факт, что именно в первом уведомлении выражена воля арендодателя на его расторжение, установлены существенные нарушения условий договора со стороны арендатора.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, вынесенными с нарушениями норм материального права, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов относительно выполненного объема строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, установить соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам, в том числе утвержденной проектной документации, для чего рассмотреть вопрос о назначении соответствующей экспертизы, предложить истцу уточнить исковые требования, и на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 года по делу N А40-77158/13-1-427 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Н.С.Калинина

Судьи

С.В.Волков Н.С.Чучунова