Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 мая 2011 г. N Ф05-4546/11 по делу N А40-103422/2010

г. Москва

"24" мая 2011 г.

N КГ-А40/5084-11 Дело N А40-103422/10-92-541

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.,

от ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал" - Исмаилов Р.А., дов. от 14.01.2011 г.;

от Управлению Росреестра по Москве - Смирнов Д.Ю., дов. от 29.12.2010 г.;

от ЗАО "Аптеки 36,6" - не явка, извещено;

рассмотрев 19.05.2011 г. кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение от "03" декабря 2010 года

Арбитражного суда г. Москвы

принятое судьей Уточкиным И.Н.

и постановление от "17" февраля 2011 года

N 09АП-551/2011

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Поповым В.И., Бекетовой И.В., Цымбаренко И.Б.

по иску (заявлению) ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал"

к Управлению Росреестра по Москве

3-е лицо: ЗАО "Аптеки 36,6"

УСТАНОВИЛ:

ООО "Управляющая компания Ренессанс Капитал" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по отказу в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды на объект недвижимости, выраженных в письме от 01.09.2010 г. исх. N 02/063/2010-868 и обязании Управления Росреестра по Москве внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды от 18.03.2002 г. N 09/02-А на объект недвижимости по адресу: г.Москва, проспект Мира, д. 114Б, общей площадью 262,6 кв.м. на основании документов, представленных 06.04.2010 г. в х. N 77-77-02/063/2010-868 в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2010 суд удовлетворил заявленные требования, признав, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Москве не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку незаконно создает препятствия для использования имущества.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на следующее:

- Согласно п.6.2 договора аренды от 18.03.2002 N 09/02-А при досрочном расторжении договора стороны должны письменно предупредить друг друга не менее, чем за месяц до предполагаемого момента прекращения арендных отношений. Документы, свидетельствующие о надлежащем уведомлении арендатора, в дело не представлены

В соответствии с п.40 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять, в том числе, следующее: наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст.432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст.164, 434 ГК РФ).

Исходя из вышеперечисленного, требование Управления о предоставлении на государственную регистрацию документов, свидетельствующих о надлежащем уведомлении арендатора о досрочном расторжении договора, являются полностью законным.

- согласно п.7.8 договора аренды договор подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор и оформляется дополнительным соглашением, т.е. изменить или расторгнуть договор нужно в том же порядке, в каком он был заключен. Следовательно, если договор аренды подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации, то и соглашение о досрочном расторжении договора аренды, подписанное 21.03.2007 между ЗАО "ФармСтэйт" и ЗАО "Аптеки 36,6", подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, данный порядок не был соблюден сторонами и, следовательно, договор аренды продолжает действовать.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал" против удовлетворения кассационной жалобы возражал, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

ЗАО "Аптеки 36,6", надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч.3 ст. 284 АПК РФ.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закон у или иному нормативному правовому акту и, нарушает и х права и законны е интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закон у или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом граждански х прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу прямого указания ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого акта (действия или бездействия) закону возложена на принявший его орган, доказывание иных обстоятельств, согласно положениям ст. 65 Кодекса, является обязанностью лиц, которые ссылаются на данные обстоятельства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.04.2002г. Московским комитетом по регистрации прав был зарегистрирован договор аренды помещения N 09/02-А от 18.03.2002г., заключенный между собственником помещения - ЗАО "ФармСтэйт" и арендатором - ЗАО "Аптеки 36,6" на срок 15 лет, о чем в ЕГРП была внесена запись регистрации N 77-01/06-008/2002-1818.

21.03.2007 г. ЗАО "ФармСтэйт" и ЗАО "Аптеки 36,6" досрочно расторгли договор аренды, подписав соглашение о расторжении договора.

Помещение было возвращено ЗАО "ФармСтэйт" по акту сдачи-приемки помещения от 21.03.2007 г.

В дальнейшем, ЗАО "ФармСтэйт" передало помещения в состав имущества заявителя.

Регистрация перехода права собственности произведена УФРС по Москве 22.03.2007 г., о чем в ЕГРП была сделана запись регистрации N 77-77-12/004/2007-138.

01.07.2010 г. заявитель обратился в Управление Росреестра по г.Москве с заявлением о государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды от 18.03.2002г. N 09/02-А на объект недвижимого имущества общей площадью 262,6 кв.м., расположенный по адресу: г.Москва, проспект Мира, д.114Б.

Письмом от 30.07.2010 г. N 02/063/2010-868 Управление Росреестра по Москве сообщило, что руководствуясь п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997г. N122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), согласно которой государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений государственная регистрация внесения в ЕГРП прав записи о прекращении действия договора аренды приостановлена сроком на 1 месяц до 30.08.2010 г.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права собственности ООО "Управляющая компания Ренессанс Капитал" устранены не были, решением от 01.09.2010 г. N 02/063/2010-868 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды на объект недвижимого имущества по адресу: г.Москва, проспект Мира, д.114Б, указав со ссылкой на положения абзаца 10 п. 1 ст. 20 Закон о регистрации.

Отказывая в государственной регистрации прекращения договора аренды от 18.03.2002г. N 09/02-А Управление Росреестра по Москве сослалось на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" и указало, что согласно п. 6.2 упомянутого договора при досрочном расторжении договора стороны должны письменно предупредить друг друга не менее, чем за месяц до предполагаемого момента прекращения арендных отношений. Однако, документы свидетельствующие о надлежащем уведомлении арендатора в дело не представлены, а также представленное соглашение от 21.03.2007 г. о расторжении договора аренды от 18.03.2002г. N 09/02-А между ЗАО "Аптека 36,6" и ЗАО "ФармСтэйт" не является основанием для внесения в ЕГРП соответствующей записи, так как в регистрирующий орган должно было быть представлено соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 18.03.2002г. N 09/02-А, заключенное между владельцами Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Ренессанс-Бизнес-Недвижимость" под управлением ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал" и ЗАО "Аптека 36,6".

Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Заявителем предоставлены доказательства, свидетельствующие о прекращении арендных отношений между ЗАО "ФармСтэйт" и ЗАО "Аптеки 36,6", а именно: оригинал соглашения о расторжении договора аренды от 21.03.2007 г. и оригинал акта сдачи - приемки помещений от 21.03.2007 г., подписанное обеими сторонами, о чем свидетельствует расписка в получении документов от 01.07.2010 г.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что представленное соглашение от 21.03.2007 г. о расторжении договора аренды от 18.03.2002 г. N 09/02-А между ЗАО "Аптека 36,6" и ЗАО "ФармСтэйт" не является основанием для внесения в ЕГРП соответствующей записи, так как в регистрирующий орган должно было быть представлено соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 18.03.2002 г. N 09/02-А, заключенное между владельцами Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Ренессанс-Бизнес-Недвижимость" под управлением ООО "Управляющая компания "Ренессанс Капитал" и ЗАО "Аптека 36,6", правомерно отклонена судами, поскольку соглашение о расторжении договора было заключено до регистрации перехода права собственности на арендованные помещения.

Указание в оспариваемом акте о нарушении порядка прекращения арендных отношений, установленного п. 6.2 договора также правомерно признано судами необоснованным, поскольку указанный порядок регулирует отношения сторон при одностороннем досрочном расторжении договора аренды, а не по соглашению сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о регистрации истребование у заявителя дополнительных документов не допускается и является нарушением действующего законодательства.

Учитывая вышеизложенное, суды пришли к правильно выводу, что ООО "Управляющая компания Ренессанс Капитал" были представлены все необходимые документы, отвечающие требованиям ст. 18 Закона о регистрации, а также соответствующие по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, в силу чего у Управления Росреестра по Москве отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации основания для отказа в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды на объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, проспект Мира, д.114Б.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 3 декабря 2010 г. по делу N А40-103422/10-92-541, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Волков В.К. Тихонова