Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 августа 2014 г. N Ф05-8218/14 по делу N А40-57528/2013

г. Москва

19 августа 2014 г.

Дело N А40-57528/13-6-537

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2014 г.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е. А.,

судей Денисовой Н.Д., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО Абрис - Бакалина В.В. - дов. от 02.08.14 N 3 ср. на 1 год,

от ответчика ДГИГМ - Жданович Л.А. - дов. от 27.12.13 N 33-Д-961/13 по 31.12.14, Ивашкина И.Е. - дов. от 29.01.14 N 33-Д-79/14 ср. по 31.12.14

рассмотрев 14.08.2014 в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение от 18.02.2014 г.

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

на постановление от 23.05.2014 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Трубицыным А.И., Лаврецкой Н.В., Лаптевой О.Н.,

по иску (заявлению) ООО "Абрис"

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

к ДГИГМ

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Абрис" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, с учетом уточнения исковых требований, об обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 186,5 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Открытое шоссе, дом 5, корпус 11 (этаж 11, помещение II, комнаты 1-16, 16а, 17, 18) по цене 17 040 000 рублей на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2014 года заявленные требования были удовлетворены в полном объеме.

При этом суды сослались на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и указали, что истец как субъект малого предпринимательства соответствует критериям, установленным законом, предоставляющим ему преимущественное право на выкуп арендуемого им нежилого помещения. Разногласия сторон по величине рыночной стоимости объекта оценки устранены заключением судебной экспертизы.

Не согласившись с принятыми решением и постановлением, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просил обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель истца, в заседании суда против доводов кассационной жалобы возражал, в том числе и по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Абрис" заключен договор аренды N 04-00422/98 от 10.07.1998 г. на нежилое помещение общей площадью 186,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Открытое ш., д.5, корп. 11 (этаж 1, помещение II, комнаты 1-16, 16а, 17, 18).

ООО "Абрис" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы (реестровый N 7704-355072).

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ООО "Абрис" направил в Департамент имущества г. Москвы письмо исх. N 44 от 28.10.2011 г.

По результатам рассмотрения вышеназванного обращения ООО "Абрис" о выкупе имущества Департаментом имущества города Москвы было издано Распоряжение N 3886-р от 22.11.2012 г. "О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, Открытое ш., д.5, корп. 11, площадью 186, 5 кв.м.".

Распоряжением установлено, что помещение по указанному выше адресу подлежит продаже ООО "Абрис" с рассрочкой оплаты на один год по цене 26 540 000 рублей, НДС в соответствии с пп. 12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

Цена объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 01.08.2012 г. N 229/233-07-12/В, выполненного ООО "Топ- Консалт".

Во исполнение Распоряжения ДИГМ направил в адрес ООО "Абрис" письмо от 23.11.2012 г. с предложением в 30-дневный срок заключить договор купли-продажи помещения.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ДИГМ, в том числе, с ценой объекта, ООО "Абрис" в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал договор с протоколом разногласий в трех экземплярах и 28.12.2012 г. сдал его с приложениями в канцелярию ДИГМ по адресу: г.Москва, ул. Каретный ряд, д. 2/1.

Разногласия возникли: по п. 3.1 проекта договора (цена объекта); по п. 3.2. проекта договора (оплата по договору); по п. 3.3. проекта договора (порядок начисления процентов в связи с рассрочкой платежа); по п. 8.3. договора и по приложению к договору (график платежей); по п. 2.1. договора (порядок регистрации перехода права собственности); по п. 5.2. договора (штрафные санкции за уклонение от государственной регистрации); в связи с отсутствием в проекте договора пункта, касающегося ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности с одновременной регистрации залога; в связи с отсутствием в проекте договора пункта, касающегося порядка вступления договора в законную силу.

Учитывая, что ДИГМ не известил ООО "Абрис" о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий и какой-либо ответ на него не получал, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение и постановление об удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При этом самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как усматривается из материалов дела, проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен ответчиком в адрес истца 04.12.2012 г., а подписанный со стороны истца договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий 28.12.2012 г. Таким образом, истцом не пропущен установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от Департамента имущества города Москвы проекту договора купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Учитывая, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ и арендуемое помещение не выбывало из его владения, то указанные выше действия администрации свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства. Оспариваемое бездействие не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Кроме того, проведенной судебной экспертизой установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения - площадью 186,5 кв.м., находящееся по адресу: г. Москва, Открытое шоссе, д.5, корп.11) на дату проведения оценки 22 ноября 2012 г. с учетом округления составляет: 17.040.000 руб. Ответчик стоимость имущества не оспорил.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, суды в решении и постановлении пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Кроме того, доводы кассационной жалобы, аналогичны доводам апелляционной жалобы, которые уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили оценку судов, с которой согласна и кассационная инстанция.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.02.2014 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 по делу N А40-57528/13-6-537 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Зверева

Судьи

Н.Д.Денисова В.В.Петрова