Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2014 г. N Ф05-7874/14 по делу N А40-114087/2013

г. Москва

18 августа 2014 г.

Дело N А40-114087/13-85-1020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) - Столярова Т.В.дов. от 18.12.2013 N 33-Д-853\13-(0)-0

от ответчика ООО "Чудная долина" (ОГРН 1107746441956, ИНН 7716665320) - не явился, извещен.

рассмотрев 11 августа 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Чудная долина"

на решение от 27 декабря 2013 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А.Р.,

на постановление от 22 апреля 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И., Левиной Т.Ю.,

по иску Департамента городского имущества г. Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Чудная долина"

о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2011 г. по июль 2013 г., пени, расторжении договора от 06.10.2010 N 07-00256/10; выселении из нежилого помещения и передаче помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чудная долина" о взыскании задолженности в размере 200 517 руб. 93 коп., из них:

- задолженность по арендной плате за период с октября 2011 г. по июль 2013 г. в размере 187 679 руб. 54 коп. и пени за период с 06.10.2011 по 23.07.2013 по состоянию на 23.07.2013 в размере 12 838 руб. 39 коп.;

- расторжении договора от 06.10.2010 N 07-00256/10, заключенного с ООО "Чудная долина" на аренду нежилого помещения площадью 75,2 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2;

- выселении ООО "Чудная долина" из нежилого помещения площадью 75,2 кв. м (1 этаж, пом. V, комнаты 1 - 8), расположенного по адресу г. Москва, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2 и передаче помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При этом суды исходили из того, что арендная плата за период с октября 2011 г. по июль 2013 г. обществом не внесена в установленном порядке.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Чудная долина" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить по основаниям несоответствия выводов имеющимся доказательствам, неправильному применению норм материального и процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстнации.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что в постановлении судебной коллегией Девятого арбитражного апелляционного суда города Москвы сделан вывод, о том, что законодательством не установлено требование о двукратности или многократности направления должнику претензии в целях досудебного урегулирования спора. При этом судебная коллегия в подтверждении своего вывода ссылается на имеющееся в материалах дела уведомление от 31.01.2013 г. N ДГИ-ЮЗАО-И 1452/13.

Вышеуказанный вывод, по мнению заявителя, противоречит нормам ст.619 ГК РФ.

В ст.619 ГК РФ предусмотрено, то что арендодатель обязан сначала уведомить арендатора об исполнении обязательства по оплате арендной платы в разумный срок, а в случае невыполнение арендатором обязательства по уплате аренды в разумный срок, арендодатель может направить уведомление о досрочном расторжении договора аренды в соответствии со ст.452 ГК РФ и обратиться с исковым заявлением в суд.

Таким образом, норма ст.619 ГК РФ предполагает 2-х кратное письменное уведомление ответчика сначала об исполнении обязательства по оплате аренды в разумный срок, а потом о досрочном расторжении договора аренды.

Двухкратное письменное уведомление ответчика сначала об исполнении обязательства по оплате аренды в разумный срок, а потом о досрочном расторжении договора аренды, предусмотрено в Информационного письма Пленума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Кроме того, 15.04.2014 г. представителем ООО "Чудная долина" было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с отсутствием акта совместной сверки платежей по договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N 07-00256/10 от 06.09.2010 г., что подтверждается протоколом судебного заседания от 15.04.2010 г.

При этом на судебное заседании представителем Департамента городского имущество города Москвы был представлен документ подтверждающий внесение арендной платы ООО "Чудная долина" за спорный период в размере 50 000 руб., что подтверждается письменным уведомлением начальнику Управления правового обеспечения в сфере имущественных отношений, который был принят Девятым арбитражным апелляционным судом города Москвы (л.д. 77).

Заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что сумма исковых требований Департамента городского имущества города Москвы завышена и должна быть уменьшена с 200 517.54 руб. до 150 517.54 руб.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.

ООО "Чудная долина", надлежащим образом извещенное о дате и месте судебного разбирательства своего представителя в суд кассационной инстанции не направило. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "Чудная долина" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 06.10.2010 N 07-00256/10.

Согласно п. 1.1 договора, на основании распоряжения ДИГМ N 2466-р от 29.07.2010 о проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда по адресу РФ, г. Москва, Юго-Западный административный округ, Южное Бутово, Изюмская ул., дом 37, корпус 2 и документа: "Протокол аукциона СГУП по продаже имущества города Москвы от 06.10.10 N 81-53-103 (па)-2010" арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 75,2 кв. м, расположенный помещ. V - 1 этаж по адресу: г. Москва, ЮЗАО, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2.

В техническом паспорте ГУП МосгорБТИ N 3801/17 по состоянию на 23.06.2008 указаны технические характеристики и иные сведения об объекте аренды. Неотъемлемой частью договора являются выписка из технического паспорта ГУП МосгорБТИ, экспликация и поэтажный план (п. 1.2).

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы и передан для использования в целях "магазин промышленных товаров".

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 07 октября 2010 г. по 06 октября 2020 г.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законном порядке 30.11.2010 г., о чем имеется соответствующая отметка регистрационного органа.

Помещения принадлежат на праве собственности г. Москве, на основании свидетельства о государственной регистрации права.

Стороны согласовали, что условия заключенного договора аренды в части оплаты арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1.

В случае, если арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п. 2.1 условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи.

Арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, предусмотренных в пункте 8.3 договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 2.4 договора).

В силу п. 2.5 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 30 (тридцать) дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Согласно п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором в день заключения договора сторонами. В случае уклонения арендатора от подписания Акта приема-передачи настоящий договор на регистрацию не направляется и считается не заключенным.

Во исполнение условий договора помещения были переданы в аренду ответчику 06.10.2010 (л.д. 29).

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.1 договора ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 06.10.2010 N 81-53-103 (па)-2010 на объект аренды (п. 1.1 договора) и не может быть снижена. За объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения Договора и не может быть снижена. Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления денег в бюджет города Москвы (п. 6.8).

В силу п. 6.2 договора за указанный в разделе 1 договора объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 1 430 руб. (с учетом НДС) за 1 кв. м в год.

В арендную плату не включены:

- плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;

- плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью;

- плата за предоставляемые коммунальные услуги;

- плата за работы по капитальному ремонту объекта нежилого фонда, права на который передаются по договору аренды.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде (далее - коэффициент-дефлятор), устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ Минэкономразвития РФ).

При этом, ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент дефлятор.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор (п. 6.3).

Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, давленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора, в бюджет города Москвы (п. 6.5).

В силу п. 6.7 оплата аренды объекта производится арендатором с даты, указанной в п. 2.1 договора.

В случае, если арендатор пользовался объектом до даты регистрации, оплата аренды за этот период производится в соответствии с п. 6.2 договора без взимания пеней. В случае, если арендатор не использовал помещение по объективным причинам, начало оплаты аренды по договору устанавливается с момента подписания акта приема-передачи.

Как установлено судами, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору, в части оплаты арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с октября 2011 г. по июль 2013 г. в размере 187 679 руб. 54 коп.

Так как ответчик не представил доказательства погашения образовавшейся задолженности, то суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 187 679 руб. 54 коп., так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки истец заявил требование о взыскании с ответчика согласно п. 7.1 договора пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 06.10.2011 по 23.07.2013 составил 12 838 руб. 39 коп. Ходатайства о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ ответчиком суду первой инстанции не заявлялось.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут истцом в связи с невнесением ответчиком арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 31.01.2013 N ДИГМ-ЮЗАО-И-1452/13, с требованием в срок до 01.03.2013 оплатить задолженность и пени, а при невыполнении названных требований в срок до 01.03.2013 дать письменное согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон (л.д. 15-16).

Судами установлено, что ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, предложение о расторжении договора аренды в указанный истцом срок ответчиком не удовлетворено.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая факт невнесения ответчиком арендной платы более двух сроков оплаты, суд первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о досрочном расторжении договора аренды от 06.10.2010 N 07-00256/10 на основании ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку вышеуказанный договор прекратил свое действие, требования истца о выселении ООО "Чудная долина" из вышеуказанного нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде Департаменту имущества города Москвы, обосновано удовлетворены судами.

Довод заявителя о том, что претензия направлялась ответчику только один раз, следовательно досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и правомерно им отклонен.

Согласно статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Законодательством не установлено требование о двукратном или многократном направлении должнику в целях досудебного урегулирования спора.

Поскольку материалами дела установлен факт направления истцом в адрес уведомления от 31.01.2013 N ДИГМ-ЮЗАО-И-1452/13, суд признает указанное действие соблюдением предусмотренного досудебного порядка урегулирования спора.

Ссылка заявителя на то, что письменное уведомление начальника Управления правового обеспечения в сфере имущественных отношений, является документом подтверждающим внесение арендной платы за спорный период в размере 50 000 руб., является не состоятельной.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Соответственно, временные финансовые затруднения ответчика не могут служить основанием для освобождения его от обязанности исполнить обязательство по договору аренды.

В этой связи доводы кассационной жалобы о ненадлежащей судебной оценке имеющихся в материалах дела доказательств, направлены на переоценку правильно установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и оцененных по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, находит их правильными.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств. Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для их отмены.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2013 года по делу N А40-114087/13-85-1020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Чудная долина" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

А.А. Дербенев Н.С. Калинина