Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2011 г. N Ф05-5224/11 по делу N А40-71378/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Волкова С. В., Чучуновой Н. С.

при участии в заседании:

от истца - Уварова П. В. по доверенности от 07.10.2010 г. N 132, Оружбекова Э. Н. по доверенности от 17.08.2010 г. N 113,

от ответчика Закрытое акционерное общество "СТС-С" - Жданова Н. И. по доверенности от 16.11.2010 г., Каменского Г. В. по доверенности от 16.11.2010 г.,

от третьего лица - Ефремовой Н. И. по доверенности от 28.02.2011 г. N 33-И-475/11,

рассмотрев 8 июня 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу Открытого акционерного общества "17 Таксомоторный парк"

на постановление от 10 марта 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Барановской Е. Н., Сумароковой Т. Я., Кузнецовой Е. Е.,

по делу N А40-71378/10-150-608,

по иску Открытого акционерного общества "17 Таксомоторный парк"

к Закрытому акционерному обществу "СТС-С", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности

третье лицо Департамент земельных ресурсов города Москвы, установил:

открытое акционерное общество "17 Таксомоторный парк" (далее ОАО "17 Таксомоторный парк", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "СТС-С" (далее ЗАО "СТС-С", первый ответчик), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве, второй ответчик) о признании недействительным заключенного между истцом и первым ответчиком договора от 01.02.2010 г. уступки права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N М-08-506814 от 06.04.2006 г.; применении последствий недействительности данного договора посредством признания недействительной записи о его регистрации, произведенной Управлением Росреестра по Москве 16.04.2010 г. за N 77-77-14/003/2010-456 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 декабря 2010 года исковые требования частично удовлетворены.

Суд признал недействительным заключенный 01.02.2010 г.. между ОАО "17 Таксомоторный парк" и ЗАО "СТС-С" договор уступки права аренды земельного участка, арендованного по договору N М-08-506814 от 06.04.2006 г., заключенному между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ОАО "17 Таксомоторный парк". В удовлетворении требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного обременения от 16.04.2010 г., номер регистрации 77-77-14/003/2010-456, отказано.

При этом суд не нашел заявленных истцом оснований для признания договора недействительным - об отсутствии согласия арендодателя (Департамента земельных ресурсов города Москвы) на совершение оспариваемой сделки.

Суд указал, что, поскольку нормами специального (земельного законодательства) установлен порядок предоставления земельных участков путем публичных торгов, общие нормы гражданского законодательства о возможности передачи прав аренды арендатором применяются с учетом требований норм земельного законодательства.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что в данном случае переуступка прав иному лицу произошла по истечении срока аренды, при этом первоначальный арендатор не обладает исключительными правами на аренду спорного участка. В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды. Спорный договор является ничтожным как противоречащий части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 8 Закона г. Москвы "О землепользовании в городе Москве".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 года указанное решение отменено в части признания недействительным заключенного 01.02.2010 г. между ОАО "17 Таксомоторный парк" и ЗАО "СТС-С" договора уступки права аренды земельного участка, в данной части в иске отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Суд установил обстоятельства возобновления в соответствии со ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок договора аренды земельного участка по истечении срока его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя и наличие согласия арендодателя на заключение между истцом и ответчиком 01.02.2010 г. договора уступки права аренды земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о необходимости заключения с ответчиком нового договора аренды земельного участка по результатам торгов признан апелляционным судом не соответствующим требованиям действующего законодательства.

ОАО "17 Таксомоторный парк" подана кассационная жалоба на вышеназванное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда, согласно которой заявитель просит данное постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Истец указывает, что оспоренная в настоящем деле сделка противоречит нормам права, регулирующим порядок предоставления на территории города Москвы свободных земельных участков для целей, не связанных со строительством, эксплуатацией недвижимого имущества или размещения некапитальных объектов.

Поскольку цели использования спорного участка не относятся к случаям возможности предоставления участков без проведения торгов, в том числе путем продления срока аренды (перезаключения на новый срок), право аренды спорного участка по истечении срока его использования может быть предоставлено только путем проведения новых торгов.

В данном случае переуступка прав иному лицу произошла по истечении срока аренды, при этом первоначальный арендатор не обладает исключительными правами на аренду спорного участка.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Первый ответчик возражал против удовлетворения жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Второй ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Департамент земельных ресурсов города Москвы мнения по кассационной жалобе не имеет.

Второй ответчик и третье лицо письменные отзывы на жалобу не представили.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в судебном акте установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ОАО "17 Таксомоторный парк" (арендатор) заключен договор аренды N М-08-5066814 от 06.04.2006 г., согласно которому первый передает второму за плату во временное пользование земельный участок общей площадью 6709 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Василия Петушкова, вл. 3, корп. 3, в том числе земельный участок площадью 3088 кв. м, кадастровый N 770804001067, и земельный участок площадью 3621 кв. м, кадастровый N 770804001068, предоставляемые для эксплуатации автостоянок для отстоя служебного и личного транспорта и технического осмотра такси.

Срок действия договора установлен пунктом 2.1 до 11.04.2009 г., государственная регистрация договора в установленном законом порядке произведена 13.06.2006 г.

01.02.2010 г. между ОАО "17 Таксомоторный парк" и ЗАО "СТС-С" заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого истец обязался передать, а ответчик принять в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N М-08-5066814 от 06.04.2006 г., государственная регистрация данного договора осуществлена 16.04.2010 г.

Истец заявил о признании указанного договора уступки права аренды недействительным (ничтожным) как сделки, не соответствующей требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) с согласия арендодателя.

Истец указывает, что согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N М-08-5066814 от 06.04.2006 г. не имелось.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 данного Кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По истечении срока действия договора аренды земельного участка N М-08-5066814 от 06.04.2006 г. арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор признан судами возобновленным на неопределенный срок.

Суд первой инстанции счел, что факт передачи прав аренды другому лицу по истечении срока аренды уже свидетельствует об отказе от дальнейшего использования земельного участка, передача прав аренды третьим лицам в порядке пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока действия договора аренды земельного участка допустима только в том случае, если за арендатором в силу нормативных актов сохраняется исключительное право на использование участка по истечении срока договора аренды (в частности, в случаях, когда участок предоставлен для эксплуатации расположенной на нем недвижимости арендатора).

Апелляционный суд пришел к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора уступки права аренды земельного участка от 01.02.2010 г. возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка, не был прекращен.

Суд установил, что данное обстоятельство подтверждается фактическими взаимоотношениями сторон, осуществляющимися арендатором арендодателю арендными платежами, пояснениями арендодателя, договором уступки права аренды земельного участка от 01.02.2010 г. и сторонами не оспаривается.

Судебная коллегия полагает указанный вывод Девятого арбитражного апелляционного суда соответствующим имеющимся в деле доказательствам и установленным судами обстоятельствам, сделанным при правильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Апелляционный суд установил, что согласно договору аренды земельного участка N М-08-5066814 от 06.04.2006 г. сторонами установлено право арендатора совершать с согласия арендодателя (Департамента земельных ресурсов города Москвы) сделки с правом аренды земельного участка, в том числе сдавать в залог, вносить в качестве вклада в имущество иного юридического лица право аренды участка, совершать другие сделки, при этом в силу пункта 5.10 договора в указанных случаях стороны обязались заключать дополнительные соглашения к договору.

Во исполнение условий договора аренды и заключенного 01.02.2010 г. договора уступки права аренды земельного участка ЗАО "СТС-С" направило в Департамент земельных ресурсов города Москвы предложение для внесения изменений в договор аренды N М-08-5066814 от 06.04.2006 г.

Письмом от 18.05.2010 г. Департамент направил в адрес ЗАО "СТС-С" проект дополнительного соглашения к названному договору аренды, в котором содержалась ссылка на оспариваемый истцом договор уступки права аренды земельного участка и условия о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ОАО "17 Таксомоторный парк" к ЗАО "СТС-С" с 16.04.2010 г.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о наличии согласия арендодателя в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы на заключение между истцом и ответчиком 01.02.2010 г. договора уступки права аренды земельного участка.

Признание судом первой инстанции договора уступки права аренды земельного участка недействительным по основанию несоответствия статье 8 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" как предоставление земельного участка без проведения торгов судебная коллегия полагает неправомерным, не соответствующим статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанным основанием права и законные интересы истца не нарушаются; к числу иных лиц, которым предоставлено право обращения в арбитражный суд с таким иском, ОАО "17 Таксомоторный парк" не относится.

Выводы Девятого арбитражного апелляционного суда об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора уступки права аренды земельного участка недействительным соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены указанного судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2011 года по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-71378/10-150-608 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

С. В. Волков Н. С. Чучунова