Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2010 г. N Ф05-11826/10 по делу N А41-41623/2009

г. Москва

26 октября 2010 г.

N КГ-А41/12962-10 Дело N А41-41623/09

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи И.А. Букиной

судей Е.А. Петровой, Н. А. Чучуновой

при участии в заседании:

от заявителя Тутаринова О.А. по дов. от 12.10.2010 N 76

от ответчика Фуфурин Е.А. по дов. от 13.11.2009 N б/н, Колдашов А.В. по дов. от 20.10.2010 N б/н

рассмотрев 25 октября 2010 в судебном заседании кассационную жалобу

Муниципального коммерческого банка "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (общество с ограниченной ответственностью)

на решение от 23 марта 2010 года

Арбитражного суда Московской области

принятое судьей С.Н. Ильченко

на постановление от 21 июля 2010 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Е.В. Черниковой, С.В. Боровиковой, Н.В. Диаковской

по делу N А41-41623/09

по иску Муниципального коммерческого банка "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (общество с ограниченной ответственностью)

о взыскании задолженности, расторжении договора

к Обществу с ограниченной ответственностью "Мособлбыт-Одинцово"

УСТАНОВИЛ: Муниципальный коммерческий банк "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - истец, МКБ "ОдинБанк", арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Мособлбыт-Одинцово" (далее - ответчик, ООО "Мособлбыт-Одинцово", арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 645 руб. 27 коп., неустойки в размере 333 163 руб. 58 коп. и расторжении договора аренды нежилых помещений от 23.08.2004 N 2315, с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного Московской области от 23.03.2010, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010, в удовлетворении исковых требований полностью отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия задолженности по арендной плате, а, соответственно, об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит об их отмене и принятии нового судебного акта об удовлетворении требований в связи с неправильным применением судами норм материального права: п. 3 ст. 614, пп. 1 п. 1 ст. 619, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы. Представители ответчика возражали против ее удовлетворения.

Законность судебных актов проверяется в порядке статей 284 и 286 АПК РФ.

Проверив обжалуемые решение и постановление о применении судами первой и апелляционной инстанций нормы права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Как следует из обстоятельств дела и установлено судами, 23.08.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 2315, который зарегистрирован в установленном порядке.

С 16.12.2004 право собственности на часть здания: химическая прачечная (магазин) общей площадью 879,90 кв.м, инвентарный номер 1576, литера Б2, Б3 по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Жукова, д. 9, в состав которого входят арендуемые нежилые помещения, перешло к МКБ "ОдинБанк", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2004, бланк серии 50 АЖ N 729064.

С момента заключения договора и на момент обращения с иском в суд базовая ставка арендной платы менялась, в связи с чем истец неоднократно обращался к ответчику об изменении арендной платы.

Полагая, что у ответчика имеется длительная задолженность по арендной плате, исходя из условий договора, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции указал на то, что ни одно из требований ГК РФ и условий договора истцом не применялось, правовые основания для пересчета истцом арендной платы, доначисления ее за период с 2006 по 2009 года отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы исходя из ее среднерыночного размера путем повышения ставки с 2006 года и обратился в суд с требованием о взыскании разницы между величиной арендной платы, рассчитанной истцом, и фактически уплаченной ответчиком по ставке арендной платы, установленной договором аренды нежилых помещений.

Суды также сослались на то, что соглашение об изменении размера арендной платы не было заключено сторонами и зарегистрировано в установленном законом порядке.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1 договора нежилых помещений от 23.08.2004 N 2315 установлено, что размер арендной платы устанавливается на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору).

Так как изначально договор был заключен Администрацией Одинцовского района, то расчет арендной платы основан на Положении о порядке сдачи в аренду имущества муниципальной собственности, утвержденного Решением Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 16.11.2001 N 5/8 (ред. от 26.09.2003) "О порядке формирования, управления и распоряжения собственностью муниципального образования "Одинцовский район Московской области" (далее - Положение Администрации об аренде).

Расчет арендной платы основан на формуле, где Бап - базовая ставка арендной платы, то есть арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой на основании формулы (л.д. 45 т.1).

Суды правильно установили, что в соответствии с п. 3.2 договора размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района).

В соответствии с п. 1.16 Положения Администрации об аренде арендная плата может корректироваться без согласования с арендатором в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или решением Правительства Российской Федерации, путем изменения базовой ставки арендной платы (Бап).

Таким образом, в договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменяется.

В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение данного условия.

Так как условия договора не изменяются в связи с изменением одного из коэффициентов, то у арендодателя отсутствует необходимость заключения дополнительных соглашений к договору, устанавливающих измененный размер арендной платы.

Суд кассационной инстанции также считает, что пункт 3.2 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция содержится в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.

Следовательно, является ошибочным вывод судов о том, что сторонами договора не было заключено соглашение об изменении условия об арендной плате и зарегистрировано в установленном законе порядке.

Утверждая, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, исходя из ее среднерыночного размера, суд апелляционной инстанции не сослался на конкретное доказательство.

Между тем, истец утверждает, что он не руководствовался при изменении арендной платы средним рыночным размером арендной платы; расчет задолженности по арендной плате, подготовленный им, основан исключительно на условиях договора; истец изменял фактический размер арендной платы в связи с изменением муниципальным образованием Одинцовский район коэффициента Бап, лежащего в основе расчета арендной платы по договору.

Данные доводы истца не получили правовой оценки со стороны судов.

При новом рассмотрении суду необходимо проверить расчет задолженности по арендной плате, подготовленный истцом; проверить доводы истца о том, что в период действия договора с 2004 года по 2010 год базовая ставка арендной платы (Бап) изменялась дважды: 1450 руб. за 1 (один) кв. м в год (с 15.01.2006) на основании Решения Совета депутатов Одинцовского района Московской области от 18.11.2005 N 10/3; 1780 руб. за 1 (один) кв. м в год (с 01.09.2008) на основании Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 08.08.2008 N 12/25; проверить наличие задолженности ответчика, исходя из расчета истца, и, соответственно, наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными, в связи с чем, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для проверки вышеизложенных обстоятельств, полного исследования обстоятельств спора, оценки представленных по делу доказательств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеуказанное, проверить в полном объеме доводы сторон и оценить все доказательства по делу в совокупности и во взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в ч. 2 ст. 71 АПК РФ, и принять правильное решение.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 марта 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2010 года по делу N А41-41623/09 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

И.А. Букина

Судьи

Е.А. Петрова Н.С. Чучунова